Die Zahl der potenziellen Kunden von Wohnimmobilien in Luxemburg (sei es zum Kaufen oder zum Mieten) steigt immer weiter. Im Gesamtjahr ist die Zahl der Arbeitsplätze erneut um 3,3 Prozent gewachsen. In den ersten neun Monaten des Jahres 2022 waren so täglich 42 neue Jobs entstanden.
Doch Wohnungen sind mittlerweile so teuer, dass sie sich kaum noch jemand leisten kann: Der Kaufpreis einer durchschnittlichen Appartment-Wohnung betrug Ende 2022 694.875 Euro, wie neue Statec-Zahlen zeigen. Ein Zuwachs von mehr als 33.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten. Das durchschnittliche Jahresgehalt liegt, den letzten Zahlen zufolge, bei 72.200 Euro, vor Steuern. Im Jahr 2018 lag der Durchschnittspreis für eine 80-Quadratmeter-Wohnung noch bei weniger als 500.000 Euro.
Im Jahr 2022 hat das statistische Institut Statec, vorläufigen Zahlen zufolge, hierzulande eine Wachstumsrate der Preise von 9,6 Prozent gemessen. Ein neuer Rekord war das nicht. Es ist die niedrigste Zuwachsrate seit drei Jahren. Im Vorjahr 2021 waren die Preise für Wohnimmobilien noch um spürbar höhere 13,9 Prozent nach oben geschnellt. Im Jahr 2020 war es ein noch höheres Plus von 14,5 Prozent; 2019 waren es 10,1 Prozent.
Es sind jedoch nicht nur die Preise für Wohnungen, die steigen. Auch wer bereits ein eigenes Grundstück besitzt und gerne bauen möchte, hat mit rasanten Preissteigerungen zu kämpfen. Bedingt durch eine Reihe von Faktoren sind die Baupreise zuletzt regelrecht explodiert. Zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 hat Statec einen Zuwachs von 15,9 Prozent gemessen. Die höchste Steigerungsrate seit fast 50 Jahren.
Nicht hilfreich sind für angehende Wohnungskäufer auch die steigenden Zinssätze, die sich innerhalb einiger Monate mehr als verdoppelt haben. Immobilienkredite wurden somit deutlich teurer, und für viele Menschen unerschwinglich.
Zahl der Verkäufe geht weiter zurück
Fallen tut derweil vor allem die Zahl der Verkäufe: Insgesamt wurden letztes Jahr 14,4 Prozent weniger Verkäufe von Wohnungen getätigt als im Vorjahr. Dabei war ihre Zahl bereits 2021 nicht gewachsen, und 2020 (minus 6.3 Prozent) und 2019 (minus 3,3 Prozent) geschrumpft. Letztes Jahr hat Statec so lediglich 5.850 „actes de vente“ von Appartment-Wohnungen gezählt. Im Jahr 2018 waren es noch 7.545 Verkäufe.
Noch deutlich heftiger waren die Rückgänge beim Verkauf von neuen Wohnungen: Im letzten Quartal 2022 wurde ein Minus von fast 50 Prozent verglichen mit dem Vorjahr gemessen, wie aus der Veröffentlichung „Le Logement en chiffres N.13“ hervorgeht. Dieser Rückgang entspreche einem Trend, der seit zwei Jahren zu beobachten ist, so die Autoren. Seit Mitte 2022 sei das Aktivitätsniveau aber regelrecht eingebrochen. Dies dürfte auf eine geringere Attraktivität für Mietinvestoren aufgrund steigender Zinssätze, die geringere Kaufkraft von Eigenheimerwerbern aufgrund steigender Zinsen und die Ungewissheit über die Kosten aufgrund der Bindung an den Baupreisindex zurückzuführen sein, ist in dem Bericht weiter zu lesen.
Auch spürbar zurückgegangen ist der Verkauf von Bauland: Im letzten Quartal 2022 waren es 29 Prozent weniger Transaktionen als im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Mit 429 Verkäufen von Bauland lag die Aktivität sogar weit unter dem Niveau der Jahre von vor der Gesundheitskrise (durchschnittlich 734 Baulandverkäufe im vierten Quartal in den Jahren 2017 bis 2019).
Preisrückgänge im letzten Quartal
Hoffnung für angehende Immobilienkäufer bieten die neusten Quartalszahlen jedoch auch: Zum Ende des Jahres 2022 hat sich die Preisentwicklung hierzulande nämlich gedreht. Nach 14 aufeinanderfolgenden Quartalen, in denen (im Jahresvergleich) zweistellige Wachstumsraten gemessen worden waren, gab es in den drei Monaten Oktober bis Dezember 2022 nur noch ein Plus von 5,6 Prozent. In der Veröffentlichung „Logement en chiffres“ wird derweil weiter darauf hingewiesen, dass es je nach Art der Wohnung große Unterschiede bei der Entwicklung des Verkaufspreises gibt. So sind die Preise für bestehende Wohnungen und Häuser im letzten Quartal im Schnitt um rund fünf Prozent (im Jahresvergleich) gestiegen, die Preise für eine sich im Bau befindende Wohnung jedoch um deutlich höhere 9,4 Prozent.
Verglichen mit dem Vorquartal waren die Preise zwischen Oktober und Dezember 2022 sogar um 1,4 Prozent rückläufig. Das letzte Mal, dass das passiert ist, war im letzten Quartal des Jahres 2015. Betroffen sind sowohl neue als auch bestehende Wohnungen und Häuser. Am stärksten war der Rückgang (im Quartalsvergleich) bei bestehenden Häusern (minus 2,3 Prozent) und am schwächsten bei neuen Appartement-Wohnungen (minus 0,3 Prozent). Spannend dürfte demnach die Entwicklung in den kommenden Monaten werden. Kaum ein Experte rechnet jedoch mit tatsächlichen Preisrückgängen.
Weiter wird in dem Bericht darauf hingewiesen, dass besonders die Preise für Häuser deutlich günstiger werden, desto mehr man sich von der Hauptstadt entfernt. Im Kanton Luxemburg liege der durchschnittliche Preis für ein Haus bei etwa 1.590.000 Euro, im Norden des Landes jedoch nur bei 887.177 Euro. Im Kanton Esch kostet ein Haus im Schnitt 955.631 Euro.
Mieten auf Aufholjagd
In den letzten Jahren sind die in Anzeigen ausgeschriebenen Mieten deutlich weniger schnell gestiegen als die Wohnungspreise, ist dem „Logement en chiffres“ weiter zu entnehmen: im Schnitt 3,4 Prozent pro Jahr zwischen dem 1. Quartal 2017 und dem 2. Quartal 2022. Insgesamt ein kumulierter Anstieg von 20,3 Prozent in diesem Zeitraum. Zur gleichen Zeit sind die Verkaufspreise von bestehenden Wohnungen um zusammengerechnet 76,9 Prozent gestiegen.
Zum Ende des Jahres 2022 haben die Statistiker nun jedoch „erste Anzeichen für einen Anstieg der Mieten bei neuen Mietverträgen“ erkannt. Die angekündigten Mieten von Wohnungen stiegen im letzten Quartal 2022 um deutliche 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, gleichzeitig jedoch um satte 8 Prozent verglichen mit vor einem Jahr. Der Anstieg der inserierten Mieten ist in den vergangenen zwölf Monaten damit höher als der Anstieg der Verkaufspreise von Wohnungen im selben Zeitraum.
Den Anstieg bei den Mieten erklären sich die Autoren des Berichts einerseits mit einer Verschiebung (wer sich keine Wohnung kaufen kann, muss mieten) und gleichzeitig auch mit einem „Aufholprozess“ (als Folge von stark gestiegenen Verkaufspreisen).
Mehrheit ist Besitzer
Im Schnitt sind in Luxemburg gut 69 Prozent der Haushalte Besitzer der eigenen vier Wände, 26 Prozent besitzen weitere Immobilien. Die große Mehrheit der Haushalte hat zudem keine Immobilienschulden mehr abzutragen. Der Anteil der Haushalte, die Hypothekenschulden zurückzahlen, liegt bei 31,2 Prozent. Diese Zahlen (von 2018) stammen aus dem von der Luxemburger Zentralbank und dem „Luxembourg Institute of Socio-Economic Research“ erstellten „Luxembourg Finance Consumption Household Survey“.
Für das Vermögen der einzelnen Haushalte spielt es eine große Rolle, ob die eigene Wohnung gekauft oder gemietet wird. Wer sein Haus gekauft hat, der hat später deutlich mehr Vermögen als der, der sich für die Miete entschieden hat. Im Schnitt (Median) haben Besitzer (mit Kreditvertrag) ein Vermögen von 502.000 Euro. Wer jedoch mietet, verfügt im Schnitt nur über 23.000 Euro Kapital.
Preisrückgänge in Deutschland
In Deutschland sind die Preise für Wohnimmobilien Ende 2022 erstmals seit zwölf Jahren gefallen. Sie sanken von Oktober bis Dezember um durchschnittlich 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das ist der erste Rückgang seit Ende 2010. Gemessen am dritten Quartal 2022 sanken die Preise um durchschnittlich 5 Prozent. „Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein“, erklärten die Statistiker gegenüber der Nachrichtenagentur Reuters. Im Gesamtjahr 2022 waren die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland allerdings weiter gestiegen, da es in den ersten drei Quartalen noch Zuwächse gab: Im Jahresdurchschnitt zogen sie um 5,3 Prozent an. 2021 hatte es in Deutschland, mit plus 11,5 Prozent, noch den stärksten Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 gegeben.
Weiterführende Lektüre:
Im Luxemburger Büromarkt bleibt die Leerstandsrate eine der niedrigsten in Europa
Der Markt für Wohnimmobilien laut JLL: Auf der Suche nach einem neuen Gleichgewicht
In Europa und in Luxemburg: Immer weniger Menschen sind Besitzer der eigenen Wohnung
Europaweit steigt die Zahl der Immobilienverkäufe – nicht jedoch in Luxemburg
An der Realitéit vun deenen Baupreisser do sinn méschtens vun vir eran bei den Promoteuren 30-40 % déi direkt an deenen hir Täsch wanderen, mat Absicht gëtt villes bei der Preisberechnung vergiess,so dass matt Supplemëen gehandhabt gëtt, do wou se dann hir göllen Nues verdingen. Seriös ass daat ganzt Gewerbe schons laang nëtt méi,Wunéngspolitiker maachen ësou wiesou neischt well se och matt involvéiert sinn, alles aart ëmmer méi an Richtung Banditismus. Ett sténkt schons laang bis zum Himmel.
@Grober J-P. : Wann eng Konstruktio'un faerdeg ass misst een mol eng "Nachkalkulatio'un" machen, fir rauszefannen waat dann den ei'erlechen Preis vun dem Gebai ass ! Ech mengen et geht schons un beim Archtekt, Ingenieur an Promoteur : Do sinn dann schons 50% vum Preis verplangt !
Komme einfach nicht dahinter. Hier im Ländle kostet ein Hausbau doppelt soviel wie z.B. hinter der belgischen Grenze. Poroton, Beton, Fenster, Türen, wahrscheinlich mit Blattgold eingefasst? Von Grundstückspreisen nicht zu sprechen, Zentrum Luxemburg Bauplatz für 97000 € für 100 m2, Gemeinde verkauft das Terrain für günstige 54000 € pro 100 m2, in Arlon ist es auch nicht soo billig, sagt ein Kollege, dort ist man schon bei 20000 € pro 100 m2, in Virton müsste man jetzt, 4909 € pro 100 m2. Leider noch kein Glasfaser und kein Erdgas im Boden. Wir überlegen jetzt, kurz vor Metz, maison clé en mains, 170 m2 Wohnfläche, Dachbalken sogar aus Mittalsteel, gesamt 300000 €.