In Luxemburg fehlen zwischen 6.600 und 30.000 Wohnungen. Um die wachsende Schere zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen, müssen jährlich über 3.200 zusätzliche Wohnungen gebaut werden, ist in einer Studie zu lesen. Als Folge steigen Kaufpreise und Mieten. Beklagen tun die Experten auch, dass in den zehn Jahren vor der Erstellung der Studie die Zahl der Mietwohnungen geschrumpft ist, obwohl einige tausend gebaut wurden. Neu ist diese Studie allerdings nicht. Die sogenannte LIP-Studie wurde vor 30 Jahren (1991) veröffentlicht. Damals war Jean Spautz (CSV) Wohnungsbauminister.

Sechs Wohnungsbauminister (siehe Kasten) und unzählige weitere Studien später sind die Feststellungen immer noch die gleichen. Nur hat die Zahl der jährlich fehlenden Wohnungen zugelegt. Dass der ehemalige Premierminister Jean-Claude Juncker die Thematik rund 15 Jahre zur Chefsache erklärt hatte, half nichts. Dass das Ministerium nach Jahrzehnten unter CSV-Kontrolle an andere politische Parteien überging, hat auch nichts verändert. Jahr für Jahr haben die Regierenden die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter wachsen lassen.

Die Situation ist unverändert, heißt es im Koalitionsvertrag zur Neuauflage der Dreierkoalition aus DP, LSAP, „déi gréng“. „Der Anstieg der Immobilienpreise ist ungebrochen. (…) Das Angebot an Wohnraum und Bauland ist unzureichend, um die wachsende Nachfrage zu decken. Ein besorgniserregender Anteil an Haushalten ist nicht mehr in der Lage, Wohnraum zu kaufen bzw. die Mietpreise des freien Marktes zu bezahlen.“ Das war 2018. Seitdem hat die Preissteigerungsrate weiter zugelegt.

Im Gegensatz zur Finanzkrise von 2008/2009, als ein Einbruch bei den Verkaufspreisen festgestellt wurde, hat die Preissteigerung von Wohnimmobilien 2020 nun einen neuen Rekord erreicht. Um satte 14,5 Prozent sind die Immobilienpreise letztes Jahr in die Höhe geschnellt. Eine sehr schöne Rendite für Investoren, die Millionen zu platzieren haben. Und der Staat bietet ihnen praktisch eine Garantie für weitere schöne Gewinne in Zukunft. Bereits im Vorjahr waren, selbst in Esch und in Differdingen, die Mieten höher als in Barcelona, München, Den Haag, Rom oder Frankfurt, wie aus dem „Deloitte Property Index 2020“ hervorging. 

Ende Mai 2021 hat Henri Kox nun eine „Offensive für bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum“ angekündigt. In diesem Zusammenhang erläuterte er, dass die Regierung 2020 „fast 100 Millionen Euro zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“ beigetragen habe. Diese Anstrengungen sollen in den nächsten fünf Jahren nun verdoppelt werden, um die Schaffung von mehr als 4.000 bezahlbaren Wohneinheiten bis 2025 zu gewährleisten.

Bei den nun versprochenen Wohnungen handelt sich jedoch nicht einmal um den berüchtigten „Tropfen auf den heißen Stein“. Bereits in der Studie von 1991 war von einem Defizit von 6.600 bis 30.000 Wohnungen die Rede, seitdem ist der Bedarf nur weiter gewachsen. Und was die „fast 100 Millionen“ anbelangt, die letztes Jahr in bezahlbaren Wohnraum investiert wurden …. Allein für den Kauf eines Militärflugzeugs war Luxemburg bereit, deutlich mehr als das Doppelte auf den Tisch zu legen. Für einen Militärsatelliten gibt der Staat freiwillig mehr als 300 Millionen Euro aus und den Kauf von 80 Militärfahrzeugen lässt sich die Regierung bis zu 367 Millionen Euro kosten. 

Wie die CSV-Minister vorher, so sträuben sich derweil auch die aufeinanderfolgenden Wohnungsbauminister der aktuellen Regierungskoalition, eine Reform der Besteuerung, die ein unumgänglicher Bestandteil der Lösung des Problems darstellt, anzugehen. Als beispielsweise OECD-Generalsekretär Angel Gurría 2019 in Luxemburg erklärte, dass es positive (finanzielle Unterstützung) und negative Anreize (Steuern) brauche, damit auf dem verfügbaren Land gebaut werde, hieß es von der damaligen Wohnungsbauministerin: Man wolle nicht auf Sanktionen, sondern auf positive Anreize setzen.

Die OECD hob damals hervor, dass die Besteuerung von Immobilien in keinem Land so niedrig sei wie in Luxemburg. Die diesbezüglichen Einkünfte für den Staat machen nur rund 0,1 Prozent der Steuereinnahmen aus. In anderen Ländern, beispielsweise den USA oder Frankreich, steht die Besteuerung der Immobilien für 2,5 bis 3 Prozent aller Steuereinnahmen. Die niedrige Besteuerung habe zur Folge, dass Landbesitzer keine Anreize sehen, um ihre Grundstücke auf den Markt zu bringen. Die niedrigen Steuern machten es den Landbesitzern einfach, nur auf steigende Preise zu warten und die förderten das „Sammeln von Land“.

Mit ihrer Politik schützen die Regierungen so vornehmlich die Interessen von gerade mal 159 Personen. Zusammen besitzen diese, wie eine gerne vergessene Studie des Forschungsinstituts Liser im Auftrag des „Observatoire de l’habitat“ ergeben hatte, satte 25,1 Prozent des gesamten privaten Landbesitzes in Luxemburg. Es ist wie bei der Erbschaftssteuer, wo die Politik ebenfalls nur im Sinne einiger weniger handelt.

Dabei gibt es kaum jemanden in Luxemburg, der sich gegen eine Reform der Besteuerung von Land äußert. Die Gewerkschaft OGBL und die Arbeitnehmerkammer hatten bereits vor einigen Jahren vorgeschlagen, eine progressive Grundsteuer einzuführen: D.h., die Grundsteuer für die eigene Wohnung soll sehr niedrig sein bzw. gänzlich wegfallen. Besitzt eine Person mehrere Häuser oder Wohnungen und stehen gar welche leer, dann sollen diese mit einem progressiv steigenden Steuersatz belegt werden. Auch Vertreter des Patronats, etwa Jean-Jacques Rommes, hatte letztens gegenüber dem Radiosender 100,7 erklärt, dass Steuern wohl eine der Schrauben sind, an denen man drehen müsse, um die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern.

Für den Durchschnittsverdiener wird die Lage immer schwieriger. „Wir sehen, dass immer mehr Menschen, auch wenn sie zwei Gehälter haben, sich keine passende Wohnungen (etwa in der Gegend, wo sie arbeiten), mehr leisten können“, sagte Françoise Thoma, Geschäftsführerin der „Spuerkeess“ im Rahmen der diesjährigen Jahrespressekonferenz. Die Belastung für das Familienbudget werde immer höher, selbst bei Krediten von 30 Jahren Laufzeit. Immer mehr Menschen zieht es demnach zum Wohnen ins Ausland. 2019 wohnten allein 9.470 Luxemburger in Rheinland-Pfalz, wie deutsche Medien im Mai berichteten. Im Jahr 2009 waren es erst 4.906 Personen. Die Luxemburger Schulen stehen den Kindern dieser Menschen dann nicht mehr zur Verfügung.

Manche hoffen nun bereits, dass der Markt das Problem von selbst regeln könnte. „Die Preise können nicht unendlich weiter steigen“, sagte beispielsweise Pierre Clement, Geschäftsführer der Immobilienagentur Nexvia, gegenüber von Paperjam. „Bei einem so hohen Preisniveau sehen wir, dass die Zahl der Käufer schrumpft.“ Mit fallenden Preisen rechnet er jedoch nicht – nur mit einem weniger schnellen Anstieg. Ein weiterer Faktor, der die Nachfrage drücken könnte, sind neue Regeln für die Banken: Sie müssen seit Jahresbeginn strenger darauf achten, dass mögliche Käufer einen höheren Mindestanteil an Eigenkapital (20 bis 25 Prozent) mitbringen. Andernfalls dürfen sie keinen Kredit erhalten.

Auch Luxemburgs statistisches Institut (Statec) glaubt nicht, dass die Preise weiterhin so schnell steigen werden. Es bezeichnet die Preissteigerung von 2020 als „realitätsfern“ – nicht gerechtfertigt durch die Fundamentaldaten (Zinssatz, Wachstumsrate, Zahl der gebauten Gebäude usw.), so Bastien Larue im Juni im Rahmen der Vorstellung der neuen Wirtschaftsprognosen. „Wir erwarten eine Preis-Korrektur.“ Statec-Direktor Serge Allegrezza bezeichnete den Anstieg von 2020 gar als „Finanzblase“. Dass die Preise nun fallen würden, glaube er trotzdem nicht: „Aber weniger schnell steigen“, ist er überzeugt. Laut dem zentralen Szenario rechnen die Statistiker 2021 mit einem Anstieg der Preise um 8,9 Prozent, 2022 um 4,8 Prozent. Sollte die Wirtschaft jedoch schneller wachsen, könnten die Preise 2021 um über 12 Prozent in die Höhe springen; 2022 um etwa 8 Prozent. Im Falle einer etwas magereren Konjunktur erwarten die Statistiker ein Wachstum von etwa 5 Prozent, gefolgt von etwa einem Prozent.

An das Vorhandensein einer Spekulationsblase glaubt Jean-Jacques Rommes nicht. Statec schätzt, dass „wir jedes Jahr 6.000-8.000 zusätzliche Wohnungen benötigen würden“, erklärte er Ende April gegenüber 100,7. Aktuell werden aber nur 3.000 bis 4.000 pro Jahr gebaut. Man brauche also kein genialer Wirtschaftsexperte zu sein, um zu wissen, in welche Richtung die Preise sich entwickeln werden. In den vergangenen Jahren habe vieles die Nachfrage weiter gefördert, von niedrigen Kreditzinsen bis hin zum „bëllegen Acte“. Solange es nicht genügend Wohnungen gibt, werden die Preise nun mal weiter steigen.

Und in Zukunft dürfte die Nachfrage aller Wahrscheinlichkeit nach weiter hoch bleiben. Im April ist derweil die vom Statec erfasste Zahl aller Arbeitsplätze in Luxemburg erneut auf ein neues Rekordhoch gestiegen. Insgesamt 482.832 Stellen hat das statistische Institut in dem Monat gezählt. Das sind 702 Arbeitsplätze mehr als im März. Zugelegt hat auch wieder die Zahl der Grenzgänger. Auch sie stieg auf ein neues Rekordhoch (209.945 Personen). Seit Ende April 2020 wurden hierzulande 16.535 neue Arbeitsplätze geschaffen – 9.994 Grenzgänger wurden in dieser Zeit eingestellt. Allein die täglichen Staus auf dem Weg zur Arbeit dürften eine Motivation zur Wohnungssuche darstellen und die Nachfrage weiter nach oben treiben.

Das Angebot an Wohnungen, die zum Verkauf stehen, ist derweil am Schrumpfen: Im ersten Quartal 2021 hat die Immobilienplattform Immotop, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum, 6,6 Prozent weniger Anzeigen für Häuser und 10,8 Prozent weniger Anzeigen für Apartmentwohnungen gemessen, wie sie vor kurzem in einer Pressemeldung mitgeteilt hat. Für Apartmentwohnungen waren 2020 zudem deutlich weniger Baugenehmigungen ausgestellt worden (3.342; nach 3.834 im Vorjahr). Bei Einfamilienhäusern war es ein leichter Zuwachs, von 1.461 auf 1.627. Die Nachfrage nach Wohnraum dürfte also auch weiterhin deutlich über dem Angebot liegen.

Zusätzlich könnte derweil auch die aktuelle Politik die Preisentwicklung noch weiter anheizen, wie beispielsweise Max Leners, Mitglied im „Comité directeur“ der LSAP, in einem Beitrag im Tageblatt über die aktuelle Wohnungspolitik schrieb. Unter anderem die Regelung, die besagt, dass ab dem 1. Januar 2022 bei neuen Bauprojekten mit mehr als 25 Wohnungen wenigstens 30 Prozent – zum Baukostenpreis – an den Staat abgetreten werden müssen, bereitet ihm Sorgen. Grundsätzlich sei es natürlich gut, dass der Staat endlich versuche, Besitzer von mehr Sozialwohnungen zu werden, schreibt er. „Doch wird das nicht nur zu noch höheren Preisen auf den verbleibenden 70 Prozent führen?“, fragt er. Immerhin wolle ein Bauherr an seinen Projekten verdienen.

Mit immer weiter steigenden Preisen bleibt vielen Menschen nur die Flucht ins Ausland, die Option, Mieter zu werden, oder der Versuch, eine der seltenen Sozialwohnungen zu ergattern. Wobei bei beiden letzten Optionen die Gefahr hinzukommt, nie im Leben Besitzer werden zu können. „Geld sparen, um sich später eine Wohnung“ leisten zu können, ist nicht mehr möglich. Sogar einfach nur um mit den steigenden Preisen mithalten zu können, müsste der durchschnittliche Luxemburger mehr Geld zur Seite legen, als er im Jahr verdient. (siehe Kasten)

Luxemburg riskiert eine Zweiklassengesellschaft aufzubauen. Auf der einen Seite werden Besitzer hierzulande automatisch zu Millionären, während die anderen sich nie etwas werden leisten können. Das Eigenheim macht hierzulande den größten Anteil am Vermögen der Haushalte aus: Wer keins hat, ist deutlich ärmer als der, der eines hat, wie Studien gezeigt haben. Aktuell (2019) sind in Luxemburg 70,9 Prozent der Haushalte Besitzer der eigenen Wohnung. Das ist weniger als 2007, als noch 74,5 Prozent Besitzer der eigenen vier Wände waren. Im Euroraum hat sich die Zahl ähnlich entwickelt: Von 71,4 Prozent im Jahr 2007 auf 65,8 Prozent im Jahr 2019, wie Zahlen von Eurostat zeigen. Wie sich diese Zahlen wohl weiterentwickeln werden?

Es bleibt die Frage, warum all die aufeinanderfolgenden Regierungen das Thema nicht wirklich angegangen sind. Dabei hat gerade die Krise von 2020 mit ihren Grenzschließungen gezeigt, auf welch wackeligen Füßen eine Volkswirtschaft steht, deren Arbeitskräfte in einem anderen Land leben. Warum kauft der Staat nicht ein großes Stück Land neben Luxemburg-Stadt, erklärt es zu Bauland und errichtet 30.000 Wohnungen auf einen Schlag? Das würde die Lage verändern. Für Unternehmen wie Google findet sich Land – und es kann schnell gehandelt werden. Ist das nicht möglich, wenn es um Menschen geht?