Wohnen„Wir setzen nicht mehr auf den guten Willen“ – die Pläne der Innenministerin gegen Wohnungsnot und steigende Preise

Tageblatt: Nach der Veröffentlichung der Analyse „Um die Interessen von 160 Personen zu schützen,
müssen Tausende das Land verlassen“ haben Sie dem Tageblatt ein Interview angeboten. Warum? Was war der Auslöser?

Taina Bofferding: Einfach, weil Sie über den Wohnungsmarkt geschrieben haben. Das ist jetzt das große Thema. Die größte Herausforderung, vor der das Land steht. Für die Menschen ist es eine Priorität, wie die
jüngste Politmonitor-Umfrage von TNS Ilres gezeigt hat. Die Bürger wollen, dass endlich etwas passiert. Mit einer Zuwachsrate von 14 Prozent spitzt sich die Lage zu. Da hat der Wohnungsbauminister eine Rolle zu spielen, aber eben auch das Innenministerium. Und wir haben mittlerweile zahlreiche Instrumente ausgearbeitet. Ich wollte erklären, was alles ansteht und wie die einzelnen Projekte ineinandergreifen.

Was steht denn an?

Wir streben einen Systemwechsel an. Wir setzen nicht mehr auf den guten Willen der Bauträger und der Gemeinden, sondern schaffen durch neue Gesetze Verpflichtungen. Vorher war oft nichts passiert – jetzt steht es nicht mehr zur Debatte. Ohne die Verpflichtung und die Zeitkriterien wird es bei den Sonntagsreden bleiben. Wir können und wollen mehr in den Markt eingreifen. Dazu haben wir uns Instrumente gegeben – wie den Baulandvertrag, den Pacte logement 2.0 und das „Remembrement ministériel“.

Das Projekt Baulandvertrag wurde bereits von meinem Vorgänger begonnen, ich bin allerdings noch einen Schritt weitergegangen. Beispielsweise müssen die Erschließungsarbeiten (etwa Strom-, Straßen- und Wasseranschluss) eines Grundstücks wenigstens zwölf Jahre nach der Umklassierung durchgeführt sein. Sonst gibt es Sanktionen. Das Baurecht verfällt und während mindestens sechs Jahren darf das Grundstück nicht wieder zurück klassiert werden. Das ist schon eine heftige Strafe. So schaffen wir eine Art Bauverpflichtung. Zweitens muss der Bauträger in den vier Jahren nach der Erschließung mit dem Bau begonnen haben. Andernfalls muss im öffentlichen Sinne gebaut werden.

So entsteht ein verpflichtender PAG („Plan d’aménagement général“, allgemeiner Bebauungsplan), eine Baupflicht. Mit Zeitrahmen, die eingehalten werden müssen. Alles per Gesetz festgeschrieben. Beim Baulandvertrag geht es nicht um Anregungen. Es wird Pflicht. Automatisch werden diese neuen Regeln bei jeder Umklassierung gelten. In jeder Gemeinde. Wir schauen nicht mehr nur auf den PAG, sondern auch auf die Zeit. Wir brauchen die Verpflichtung, um voranzukommen. Wir müssen jetzt aktiv werden, kategorisch mehr in den Markt eingreifen.

Was die Strafe betrifft, spielt die den Spekulanten nicht vielleicht in die Hände? Wenn nach einigen Jahren noch nichts gebaut ist, hat der Eigentümer vielleicht nichts dagegen, wenn das Land wieder als Grünfläche klassiert wird? Durch künstliche Verknappung steigt der Wert der restlichen umliegenden Grundstücke …

Nicht wirklich. Es macht das betreffende Grundstück dann weniger attraktiv. Um das Land wieder in Bauland zu verwandeln, muss er dann wieder die ganzen Prozeduren durchlaufen. Und er hat keine Garantie, dass das Land wieder zu Bauland wird.

Dieses Instrument greift bei Umklassierungen. Durch sie soll mehr Land verfügbar werden. Gleichzeitig sorgt das „Remembrement ministériel“ dafür, dass, wenn ein Besitzer blockiert, das Ministerium ihm ein anderes, gleichwertiges Grundstück am Rande des Projekts anbieten kann. Die Person verliert ihr Baurecht somit nicht – aber das Projekt kann fortschreiten.

Auch der Pacte Logement 2.0 geht in diese Richtung. Er soll helfen, einen eigenen staatlichen Wohnpark von bezahlbaren Wohnungen aufzubauen. Vom Staat gebaute Wohnungen sollen nicht im Nachhinein teuer auf dem Markt verkauft werden können, so wie das heute zum Teil passiert. Wir müssen nachbessern und sicherstellen, dass Wohnungen im Besitz der öffentlichen Hand bleiben. Sie sollen nicht aus unserem Bestand verschwinden und später auf dem privaten Markt wieder auftauchen. Gleichzeitig sorgt auch dieses Instrument dafür, dass dies automatisch in jeder Gemeinde passiert.

Die Anzahl von Wohnungen zu erschwinglichen Preisen, die bei Neubauprojekten mitgeplant werden müssen, wurden im Pacte Logement 2.0 von 30 auf 20 Prozent verringert. Die DP wollte sie ursprünglich auf 10 Prozent reduzieren. Kann man so der Wohnungskrise beikommen? Sind die Vorstellungen der Wohnungsbaupolitik innerhalb der Koalition konvergent?

Es gibt verschiedene Staffelungen. Ab einem Projekt von zehn Wohnungen müssen maximal 20 Prozent des Wohnraums zu erschwinglichen Preisen angeboten werden. Wir hatten das Projekt komplett überarbeitet, nachgebessert. Mit dem bisherigen System wäre alles weitergelaufen wie bisher. Es gäbe keine Garantie, dass die Wohnungen beim Staat bleiben würden, da Gemeinden nicht immer das notwendige Kapital zum Kauf der Wohnungen haben. Die Landpreise fressen das Budget auf.

Jetzt wird es anders: Die Gemeinden werden das betreffende Land kostenlos erhalten. Dafür erhält der Promotor das Recht, zehn Prozent mehr auf dem Gelände zu bauen. Die öffentliche Hand erhält somit Bauland, ohne dafür Cash auf den Tisch legen zu müssen. Und die auf dem Land entstehenden Wohnungen muss der Promotor zum Entstehungspreis verkaufen – an die Gemeinde oder den Staat. Wir wollen die öffentliche Hand stärken. Alles andere hatten wir schon. Wir gehen damit sehr viel weiter als eine CSV.

Heute werden immer mehr Wohnungen für 100 Jahre verkauft. Schafft man so nicht eine
Zwei-Klassen-Gesellschaft? Besitzer werden automatisch zu Millionären … Und den anderen
wird nie ein Stück Land gehören …

Für 100 Jahre verkaufen, mit einem Rückkaufrecht durch den Staat … oder eher doch lieber vermieten? Wir sind, was den Bestand an Wohnungen angeht, heute nun mal da, wo wir sind. Wir müssen handeln. Wir müssen in den Markt eingreifen. Genau diese Zwei-Klassen-Gesellschaft wollen wir vermeiden.

Es sind ja auch immer mehr Menschen aus immer mehr Gesellschaftssichten betroffen. Wir reden daher auch absichtlich nicht mehr von Sozialwohnungen, sondern von bezahlbaren Wohnungen. Wir wollen die Zugangsmöglichkeiten breiter gestalten – nicht nur für bedürftige Menschen. Die Zusammensetzung des Haushalts und seine Einnahmen sollen untersucht werden – und daraufhin die Miete berechnet werden. Alles soll für breitere Schichten geöffnet werden. Mehr Menschen sollen in den Genuss der Wohnungen kommen können. Langfristig sollen mehr öffentliche Wohnungen die Preise stabilisieren. Es sind alles kleine Puzzleteile, die ineinander greifen.

Auch ein Puzzlestein ist die Veränderung der Grundsteuer. Warum geht das nicht voran? Anscheinend warten sie noch auf die Bebauungspläne von 45 Gemeinden. Warum? Dann dauert es doch noch zehn Jahre, ehe etwas passiert.

So soll es ganz sicher nicht sein. Die Reform der Grundsteuer soll sicherstellen, dass wir wissen, was heute ein Grundstück wert ist. Die Zahlen von 1941 sind offensichtlich nicht mehr zu gebrauchen. Wir brauchen ein neues System. Dazu zählt, erstens, eine gerechtere Bewertung des Werts des Grundstücks, zweitens eine neue Berechnungsformel und drittens ein neues IT-Programm, das uns ermöglicht, diese Berechnungen jedes Jahr erneut und automatisiert zu tätigen. Ziel ist es, mehr Gerechtigkeit ins System zu bringen. Eine gerechte reelle Bewertung des finanziellen Werts des Landes.

Die PAGs brauchen wir, um die Klassierung des Landes zu kennen – und somit seinen Wert. Wir wollen nicht danach gehen, was auf dem Land steht, sondern danach, was mit dem Land möglich ist. Besteuert werden soll das Baupotenzial. Das spiegelt den reellen Wert eher wider.

Die PAGs müssen standardisiert und informatisiert sein. Hat man diese Daten und den Namen der Ortschaft, dann kann man einen Wert errechnen. Immerhin hat ein Grundstück in Esch oder eines auf dem Kirchberg nicht den gleichen Preis. Heute gilt ein Einheitswert für das Land.

Also in zehn Jahren?

Das Problem ist, dass noch nicht jede Gemeinde mit ihrem PAG fertig ist. Sechs haben noch nicht einmal begonnen. Als Innenministerium haben wir da nur einen bedingten Einfluss. Aber das Konzept und die Berechnungsformel haben wir bereits. Wir müssen sie nun nur noch testen. Doch dazu brauchen wir die Daten der Gemeinden. Danach folgt dann die politische Diskussion um die Steuersätze. Die Stresstests könnten bis Jahresende mit den vorliegenden PAGs fertig sein. Auf den allerletzten müssen wir wohl nicht warten. Es fehlt aber auch noch ein informatisches Programm, das es ermöglicht, die Daten des Katasters mit denen der PAGs zusammenzulegen. Da wird aktuell daran gearbeitet.

Also nicht mehr für diese Regierung?

Das Konzept haben wird. Jetzt muss getestet, simuliert werden. Wir hoffen, bis Jahresende fertig mit den Tests zu sein. Auch die politische Diskussion steht noch an. Seit 80 Jahren ist nichts passiert. Wir arbeiten hier intensiv, aber ich kann auch keine Daten hervorzaubern, die es nicht gibt.

Soll es eine progressive Grundsteuer werden?

Das ist schwierig, da es eine Gemeindesteuer bleiben soll. Die Besitzer haben oftmals Wohnungen/Grundstücke in mehreren Gemeinden. Dann ist es schwierig, eine Progressivität zu
errechnen. Bei der Grundsteuer legen die Gemeinden die Steuersätze selber fest. Persönlich bin ich daher eher dafür, die Spekulation mit einer nationalen Abgabe gezielter zu besteuern und dort eine Progressivität einzubauen. Bei der Grundsteuer könnte ich mir die Einführung einer Bandbreite („Fourchette“) vorstellen.

Warum nicht heute schon den Grundsteuer-Hebesatz erhöhen?

Einfach nur den Steuersatz erhöhen wollen wir nicht. Theoretisch könnten wir, respektive die Gemeinden, das auch heute schon machen. Es ist die Steuer der Gemeinden, sie bestimmen den Satz. Aber das greift zu kurz. Wir wollen Gerechtigkeit ins System bringen – nicht einfach nur die Steuereinnahmen erhöhen.

Die Gemeinden können bereits heute eine Spekulationssteuer auf leerstehenden Grundstücken oder Gebäuden erheben. Passiert ist aber wenig … Wie soll eine nationale Spekulationssteuer sozial gestaffelt werden?

Die Gemeinden hatten diese Möglichkeit. Aber es hat nicht gut funktioniert. Unter anderem gab es juristische Unklarheiten. Eine solche Steuer soll national sein. Etwa im ersten Jahr so viel Prozent … und im nächsten etwas mehr. Mit möglicherweise einem Freibetrag für die eigene Wohnung. Das sind Diskussionen, die in der Regierung noch geführt werden müssen. Aber auch hierfür benötigen wir dann jedoch die vorher beschriebenen Programme und Daten, um den Wert der Grundstücke und ihre Besitzer zu kennen.

Wir stellen uns die Frage, warum gibt es in Luxemburg kein großes Wohnprojekt, so wie das beim Google-Datenzentrum möglich ist? Auf einen Schlag, neben Luxemburg-Stadt, 20.000 Wohnungen bauen …

Wir machen ja große Projekte, etwa „Wunne mat der Wooltz“, die „Neischmelz“ in Düdelingen, das Projekt „Elmen“. Überall dort entstehen sehr viele Wohnungen. Aber es ist klar, dass schneller gebaut werden muss. Daher haben wir jetzt das Instrument „Baulandvertrag“. Mit Baupflicht, festen Zeitfristen und Sanktionen.

Aber das sind keine Projekte von einer Google-Größe …

Das alles hängt davon ab, wie solche Projekte entwickelt werden. Die meisten aktuellen Projekte bestehen aus einzelnen PAPs („plan d’aménagement particulier“, Teilbebauungsplan). Alles hängt dann vom Land ab, von den Besitzern. Das ist die größte Hürde. Oftmals macht das die gemeinsame Planung unmöglich. Doch auch das kann sich künftig, dank des „Remembrement ministériel“, ändern.

Bei aktuellen Neubauprojekten wie etwa in Elmen werden 375 Appartements errichtet – und
auch 375 Einfamilienhäuser. Bei kaum einem Bauprojekt geht man über vier Etagen. Wieso
sträubt man sich in Luxemburg immer noch gegen eine dichtere Bebauung?

Mehr Dichte wollen wir genau durch den Pacte Logement erreichen. Die Bauträger werden automatisch 10 Prozent mehr bauen dürfen. Was auch immer die Nachbarn sagen. Gegen die zusätzlichen 10 Prozent können sie nicht vorgehen – höchstens darüber, wie gebaut wird. In den Städten dürften die 10 Prozent bedeuten, dass ein, zwei Stockwerke höher gebaut wird. In den Dörfern geht es wohl eher mehr in die Breite. Die Verdichtung kommt so ganz automatisch.

Warum steckt der Staat nicht mehr Geld in den Wohnungsbau? Allein der Kauf von 80 Militärfahrzeugen ist ihm mehr als dreimal so viel wert, Gleiches gilt für den Militärsatelliten. Vom Militärflugzeug reden wir nicht. Wie werden diese Prioritäten ausgewählt?

Der Wohnungsbauminister ist bemüht, genug in seinem Topf zu haben. Es ist zudem auch eine viel gezieltere Unterstützung für die Gemeinden geplant, um ihnen die notwendige Unterstützung zu bieten. Das geht einher mit einem Paradigmenwechsel: Die Gemeinden, die sich hier einbringen, werden viel Geld vom Staat bekommen – die andern nicht. Bezahlt wird nicht mehr nur für Wachstum. Es gibt beispielsweise 1.500 Euro pro Sozialwohnung pro Jahr von uns.

Was würden Sie einem jungen Menschen raten, der heute auf Wohnungssuche ist?

Ich hoffe, dass unsere Instrumente greifen werden und dass junge Menschen auf Wohnungssuche dann künftig eine Sorge weniger haben, als das heute der Fall ist. Dass Wohnen in Luxemburg wieder erschwinglich wird.

Weiterführende Lektüre

– Preisentwicklung in den ersten Monaten des Jahres 2021
– Preisentwicklung im Jahr 2020
– Analyse zum Wohnungsmarkt: Um die Interessen von 160 Personen zu schützen, müssen Tausende das Land verlassen