LuxemburgNicht nur beim Kaufen – auch beim Bauen gehen die Immobilienpreise weiter durch die Decke

Die Situation auf dem Luxemburger Immobilienmarkt wird immer komplizierter: Die Zahl der potenziellen Kunden von Wohnimmobilien (sei es zum Kaufen oder zum Mieten) steigt immer weiter. In den ersten neun Monaten des Jahres 2022 sind täglich 42 neue Jobs entstanden. Die Bevölkerung wächst weiter. Trotzdem ist die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ins Stocken geraten. Das hat mehrere Gründe.

Wohnungen werden immer unerschwinglicher. Im September 2022 lagen die Kaufpreise stolze 11,1 Prozent über dem Vorjahresniveau, wie die letzten Zahlen des statistischen Instituts Statec gezeigt hatten. Es war das 14. Quartal in Folge, in dem (im Jahresvergleich) zweistellige Wachstumsraten gemessen worden waren. Der Durchschnittspreis für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegt bei fast 700.000 Euro. 2018 waren es weniger als 500.000 Euro.

Es steigen jedoch nicht nur die Preise für Wohnungskäufer. Auch wer bereits ein eigenes Grundstück besitzt und gerne bauen möchte, hat mit rasanten Preissteigerungen zu kämpfen. Bedingt durch eine Reihe Faktoren sind die Baupreise zuletzt regelrecht explodiert. Zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 hat Statec einen Zuwachs von 15,9 Prozent gemessen. Die höchste Steigerungsrate seit fast 50 Jahren. Allein in den letzten sechs Monaten ist der Baupreisindex, verglichen mit den sechs Monaten zuvor, um 6,8 Prozent gestiegen.

„Die höheren Kosten für Energie, vieler Baumaterialien und die Weitergabe dieser Kosten an die Bauherren tragen am meisten zu diesem weiteren konsequenten Anstieg bei“, schreibt Statec in der Meldung von Montag.

Den stärksten Anstieg der Preise haben die Statistiker im Bereich „Verschließen von Gebäuden“, das Fenster mit Sonnenschutzvorrichtungen, Garagentore und Fassaden umfasst, gemessen (plus 9,5 Prozent). Höhere Preise für Dämmstoffe ließen auch die Rechnung für Fassadenarbeiten in einem Halbjahr um 9,5 Prozent steigen, während Bauherren für die Außenschreinerei eines Wohngebäudes 9,4 Prozent mehr ausgeben müssen. „Diese außergewöhnliche Entwicklung ist auf den Preisanstieg bei bestimmten Materialien wie Glas und Aluminium, aber auch auf die gestiegenen Transportkosten für Lieferungen zurückzuführen“, so die Statistiker.

Auch die Preise für technische Anlagen sind zwischen April 2022 und Oktober 2022 um spürbare 6,6 Prozent gestiegen, was laut Statec hauptsächlich auf die Verteuerung von Lieferungen zurückzuführen ist. Während alle Arten von Anlagen betroffen sind, so stechen besonders die Preise für Elektroinstallationen (plus 9,3 Prozent) hervor.

Angetrieben werden die Baupreise zudem durch das anhaltende Wachstum bei den Fertigstellungsarbeiten (plus 8,1 Prozent), was Statec mit der Verteuerung zahlreicher Materialien (Parkett, Innentüren, Einbauschränke, Fliesen, …), aber auch durch den allgemeinen Anstieg der Energiekosten begründet.
Der Rohbau, der Bereich mit der höchsten Gewichtung im Index, weist innerhalb der letzten sechs Monate einen Anstieg von 5,3 Prozent aus. Bei den Dacharbeiten waren es 4,7 Prozent in einem Halbjahr.

Sowohl potenzielle Käufer als auch potenzielle Hausbauer werden derweil nicht nur durch steigende Preise, sondern zusätzlich noch durch steigende Zinssätze belastet. Wegen der hohen Inflationsrate hatte die Europäische Zentralbank letztes Jahr damit begonnen, die Zinsen anzuheben. Doch was in puncto Inflationsbekämpfung die richtige Maßnahme ist, ist für Menschen, die einen Kredit benötigen, überaus belastend. Beispielsweise hat sich bei Krediten mit einem festen Zinssatz die zu zahlende Rate zwischen November 2021 und November 2022 mehr als verdoppelt, von 1,43 auf 3,33 Prozent. 

Die schnell steigenden Preise und die hohen Unsicherheiten haben sich zuletzt auch auf die Zuversicht der Luxemburger Verbraucher ausgewirkt. So sind diese überaus vorsichtig mit ihren Finanzen geworden. Der von der Luxemburger Zentralbank erhobene Verbrauchervertrauensindex lag im November bei minus 25 Punkten. Zuvor hatte der Indikator erst im August (minus 26 Punkte) und später im September (minus 30 Punkte)  historische Tiefststände erreicht.

Als Resultat all dieser Entwicklungen ist die Zahl der Immobilienverkäufe zuletzt stark eingebrochen. Im dritten Quartal 2022 hatte das Luxemburger Wohnungsobservatorium beispielsweise bei sich im Bau befindenden Wohnungen einen Rekord-Rückgang von 36 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2021 festgestellt. Dabei hat sich die Zahl der Wohnungsverkäufe in Luxemburg, auch über mehrere Jahre betrachtet, nur sehr langsam entwickelt: Zwischen 2015 und 2021 betrug die Zuwachsrate lediglich 7,84 Prozent. In den Niederlanden beispielsweise wurde in dem Zeitraum ein Zuwachs von 27,82 Prozent gemessen.

Hinzu kommt mittlerweile, dass spürbar weniger gebaut wird. Laut Statec wurden in den Monaten Januar bis September 2022 insgesamt Baugenehmigungen für 3.363 Wohnungen ausgestellt. Das sind satte 27,9 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, als insgesamt 4.663 Baugenehmigungen erstellt wurden. Ende letzten Jahres hatte die „Fédération des artisans“ bereits gewarnt, dass die zunehmende Verunsicherung der Verbraucher zu einer rückläufigen Nachfrage im Baugewerbe führe. Man befürchte, dass der Bau neuer Wohnungen im Jahr 2023 um 1.500 Einheiten zurückgehen könnte.

Am Horizont ist derweil jedoch auch ein kleiner Silberstreifen zu erkennen. So hebt Statec hervor, dass die Anstiegsrate des Baupreisindex bereits wieder dabei ist, leicht zurückzugehen. Zwischen April und Oktober 2022 lag die Zuwachsrate bei 6,8 Prozent, während sie zwischen Oktober 2021 und April 2022 bei höheren 8,6 Prozent lag.

Eine ähnliche Tendenz war in den letzten Monaten des Jahres 2022 auch bei der Inflationsrate zu erkennen: Im Dezember war die Preissteigerungsrate in Luxemburg, auch wenn sie weiter überdurchschnittlich hoch ausfiel, zum zweiten Monat in Folge unter der Marke von sechs Prozent geblieben. Der monatliche Rekordhöchststand im Jahr 2022 war hierzulande im Juni, mit 7,43 Prozent, erzielt worden.

Der Baupreisindex misst die Preisänderungen im Wohnungsbau, ohne Grundstücke. Er berücksichtigt die Entwicklung der Material- und Arbeitspreise, aber auch Veränderungen in der Produktivität und der Gewinnspanne der Bauunternehmer. Der Index wird zweimal jährlich veröffentlicht: im Januar und im Juli.