WohnungsbauNeues Mietrecht wird die Not nicht lindern

Wohnungsbauminister Henri Kox („déi gréng“) hat seine lang ersehnten Pläne zur Überarbeitung des Mietgesetzes vorgestellt. In sieben Punkten soll das Gesetz von 2006 verbessert und angepasst werden, erklärte Kox am Dienstag auf einer Pressekonferenz. Der entsprechende Entwurf wurde gestern in der Abgeordnetenkammer deponiert und erstmals in der zuständigen parlamentarischen Kommission vorgestellt. Wer sich aufgrund der horrenden Wohnungspreise in Luxemburg konkrete Maßnahmen zur Senkung der Mietpreise erhofft hatte, wurde enttäuscht. Die Regelungen aus dem Gesetz von 2006 werden größtenteils übernommen und es wird lediglich punktuell nachgebessert. Die Vorgabe, dass die Jahresmiete fünf Prozent des investierten Kapitals („capital investi“) nicht überschreiten darf, wird beibehalten. Kox, der diese großzügige Obergrenze am Dienstag als „Mietendeckel“ verkaufen wollte, hatte zwar wiederholt angekündigt, dass er grundsätzlich bereit sei, den Prozentsatz zu reduzieren, doch dazu kam es bislang offenbar nicht.

Neu in dem vorliegenden Gesetzentwurf ist, dass der Vermieter verpflichtet wird, im Mietvertrag festzuhalten, dass diese Mietobergrenze respektiert wird. Eine öffentliche Kontrollinstanz, die darüber wacht, ob der vereinbarte Mietpreis die Fünf-Prozent-Obergrenze nicht doch überschreitet, sei jedoch bewusst nicht geplant, bestätigte Henri Kox auf Nachfrage. Kontrollen waren auch im Gesetz von 2006 nicht vorgesehen. Einer politischen Diskussion darüber wolle er sich nicht verschließen, sagte Kox am Dienstag, sie könne aber schwierig werden.

Die einzige Schlichtungsinstanz, die bei Verstößen zurate gezogen werden kann, sind die kommunalen Mietkommissionen, die sich aus ehrenamtlichen Mitgliedern zusammensetzen und sich in der Vergangenheit in manchen Fällen als unnütz oder überfordert erwiesen. Eine Reform zur Professionalisierung der Mietkommissionen sei angedacht, verkündete der Wohnungsbauminister, konkrete Pläne lägen aber noch nicht vor. Darüber hinaus könnten Mieter ihre Rechte auch vor dem Friedensgericht einklagen, betonte Kox. Doch Mieter, die unteren sozialen Schichten angehören, verfügen in vielen Fällen weder über das Know-how noch über die notwendigen finanziellen Mittel, um einen Prozess stemmen zu können. Fraglich ist zudem, ob solche Einsprüche überhaupt Aussicht auf Erfolg hätten. Das Friedensgericht Luxemburg hat erst kürzlich ein abschreckendes Exempel statuiert.

Allgemein ist die Fünf-Prozent-Regelung nur sinnvoll bei alten Liegenschaften, die seit Jahrzehnten nicht oder kaum renoviert wurden. Bei Neubauwohnungen und rezenteren Immobilien liegt die Obergrenze meist (noch) deutlich über dem tatsächlichen Marktpreis. Ein Mieter aus dem hauptstädtischen Edelviertel Limpertsberg hatte die Einhaltung dieser Regelung Anfang des Jahres vor dem Friedensgericht eingeklagt. Schnell stellte sich heraus, dass der Vermieter die Nachweise über das investierte Kapital nicht vorlegen konnte oder wollte. Die Mietkommission der Stadt Luxemburg hatte sich trotz fehlender Dokumente eindeutig gegen die vom Mieter geforderte Mietminderung ausgesprochen. Ein vom Gericht beauftragter unabhängiger Bausachverständiger war bei seinen Untersuchungen zu dem Schluss gekommen, dass die gesetzliche Monatsmiete der möblierten 90-Quadratmeter-Wohnung aus dem Jahr 1957 bei 268 Euro liegen müsse, während der Mieter in den vergangenen Jahren 1.500 Euro Kaltmiete zahlte. Der Sachverständige war sich aber unsicher, ob seine Berechnungsgrundlage zuverlässig war und ermittelte deshalb auch den aktuellen Marktwert der Wohnung. Dabei kam er auf eine Monatsmiete von 1.825 Euro. Am Ende gab das Friedensgericht in einem mutlosen Urteil dem Vermieter recht. Schuld daran waren auch Unklarheiten im Mietgesetz von 2006, die der Wohnungsbauminister nun beseitigen möchte. So soll das überarbeitete Mietrecht eindeutig festlegen, was zu tun ist, wenn die Dokumente zur Berechnung des investierten Kapitals – wie in dem erwähnten Prozess – nicht vorgelegt oder ermittelt werden können. Auch sollen Sonderregelungen für möblierte Wohnungen abgeschafft oder eingeschränkt und der Begriff der Luxuswohnung soll aus dem Gesetz gestrichen werden.

In einem dynamischen Markt wie Luxemburg äußerst besitzerfreundlich ist hingegen die Neuerung, dass das investierte Kapital von Immobilien bei Vererbungen an den zu dem Zeitpunkt aktuellen Marktwert angepasst werden soll. Diese Regelung war bislang nicht im Gesetz vorgesehen. Im Falle einer Erbschaft oder einer Schenkung erhöht sich der Wert einer Wohnung oder eines Hauses demnach automatisch, ohne dass renoviert oder anderweitig darin investiert werden muss. Beim Kauf einer Immobilie wird schon jetzt der Kaufpreis als Grundlage für das investierte Kapital genommen. Das soll sich auch in Zukunft nicht ändern.

Wohnungsbauminister Henri Kox war am Dienstag sichtlich verlegen, als er sich nach seiner Vorstellung den kritischen Fragen der Journalisten stellte. Er wurde nicht müde zu betonen, dass die Wohnungsnot in Luxemburg nicht mit diesem Gesetz gelöst sein werde. Heute wird Kox zusammen mit Innenministerin Taina Bofferding (LSAP) die Reform des „Pacte logement“ vorstellen. Mit dem neuen Wohnungsbaupakt will die Regierung Anreize für die Gemeinden schaffen, erschwinglichen Wohnraum stärker zu fördern. Nur durch eine Erhöhung des öffentlichen Wohnungsangebots sei die Wohnungskrise in den Griff zu bekommen, sagte Kox am Dienstag.

Dabei enthält das neue Mietrecht durchaus einige positive Ansätze. Gerecht ist, dass die Maklergebühren künftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden sollen. Bislang bezahlt nur der Mieter die Immobilienagentur, selbst wenn sie, wie in den meisten Fällen, vom Wohnungsbesitzer beauftragt wird. Ferner soll der Höchstbetrag für die Kaution von drei auf maximal zwei Monatsmieten gesenkt werden und es sollen eindeutige Bedingungen für die Rückzahlung festgelegt werden. Diese Änderungen gehen auf einen Gesetzesvorschlag zurück, den die Oppositionspartei „déi Lénk“ im September 2019 eingebracht hatte.

Hervorzuheben ist auch, dass Wohngemeinschaften erstmals eine gesetzliche Grundlage erhalten sollen. Von einer Wohngemeinschaft (WG) spricht der Gesetzentwurf dann, wenn mehrere Mieter einen gemeinsamen Mietvertrag mit einem Vermieter abschließen. Darüber hinaus wird ein Pakt zwischen den Mitbewohnern einer WG verlangt. In dieser Hinsicht unterscheidet das Gesetzesprojekt klar zwischen Wohngemeinschaften und möblierten Zimmern (den sogenannten „Cafészëmmeren“). Bei Letzteren schließt jeder Bewohner einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter ab.