LogementÄnderungen am Mietgesetz: Mietpreisdeckel wird an Marktpreislage angepasst

Der Luxemburger Mietendeckel wird reformiert. Diese und weitere Änderungen am Mietgesetz stellte Wohnungsbauminister Henri Kox am Donnerstag in der Luxexpo zum Auftakt der „Semaine du logement“ vor. Die Änderungen am Mietgesetz wurden am Mittwoch im Regierungsrat abgesegnet. Henri Kox, Finanzministerin Yuriko Backes und Innenministerin Taina Bofferding stellen am Freitag dann noch die Reform der Grundsteuer, eine Steuer auf unbenutzten Wohnraum und ein nationales Register für Gebäude und Wohnraum vor, um die „Logement“-Themenwoche abzuschließen. Das Tageblatt hat die nun vorgestellten Änderungen für Sie aufgeschlüsselt.

Die Summe der jährlichen Miete, die ein Vermieter verlangen kann, wird von fünf auf 3,5 Prozent beziehungsweise drei Prozent des investierten Kapitals gesenkt. „Für Gebäude der Energieklassen A+, A, B, C, D und E können Vermieter einen Maximalertrag von 3,5 Prozent fragen“, sagte Wohnungsbauminister Henri Kox am Donnerstag auf der Pressekonferenz. „Bei Gebäuden der Energieklassen F, G, H und I beträgt der Maximalertrag 3 Prozent.“ Hierdurch wolle man einen Anreiz schaffen, die bestehenden Wohnungen energetisch zu sanieren. Damit liege man laut einer Studie des Liser nah an den Marktpreisen, so Kox.

Der Grünen-Minister kündigte zudem an, dass die Formel zur Errechnung des investierten Kapitals ebenfalls angepasst wird. Die Summe des investierten Kapitals soll erstmals beim Bau des Wohngebäudes festgelegt und anschließend bei jeder zukünftigen, nicht kostenlosen Transaktion neu berechnet werden. Sollte ein Besitz den Eigentümer kostenlos wechseln, etwa bei einem Erbfall, muss der Besitzer den Wert der Immobilie auf eigene Kosten von einem vereidigten Bausachverständigen neu berechnen lassen. Anfallende Sanierungskosten werden ebenfalls in das investierte Kapital mit einberechnet.

Die Neuberechnung des investierten Kapitals gestaltet sich wie folgt (siehe Grafik): Die Preise der Immobilien werden an die heutigen Marktpreise und an die inflationsbedingten Preiserhöhungen angepasst. Die Summe des investierten Kapitals ergibt sich dann aus dieser Neuberechnung, bei der für jedes Jahr seit dem Bau der Immobilie ein Abschlag von einem Prozent auf die ursprünglichen Bau- und Renovierungskosten vorgesehen ist. Simulationen hätten ergeben, dass man somit nur knapp über den derzeitigen Marktpreisen liege und somit auch kein Eingriff in den freien Markt vorliegen würde. „Die meisten uns bekannten Wuchermieten wurden von Vermietern der Cafézimmer verlangt“, heißt es aus dem Wohnungsbauministerium. Mit dieser Neuberechnung könne dem noch besser Einhalt geboten werden. Sollten mit einem Immobilienobjekt auch Möbel mit vermietet werden, darf die dafür vorgesehene Miete 1,5 Prozent des investierten Kapitals nicht überschreiten und müssen einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden.

Nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten diese Bestimmungen, wenn neue Mietverträge abgeschlossen werden, der Vermieter eine Erhöhung der Miete festlegt oder die Mietkommission auf Anfrage eines Mieters eine Mietsumme festlegen soll.

Mit den von Wohnungsbauminister Kox vorgelegten Änderungen kommen einige neue Vorschriften und Pflichten auf Vermieter zu. Demnach müssen Mietverträge künftig schriftlich abgeschlossen werden. Auch muss laut neuem Mietgesetz das vom Vermieter investierte Kapital im Mietvertrag festgeschrieben werden – wie diese Summe zustande gekommen ist, muss der Vermieter jedoch nicht offenlegen. Wenn der Vermieter gegen diese Regelung verstößt, darf die Miete nicht mehr als acht Euro pro Quadratmeter betragen.

Neben dem Festschreiben des investierten Kapitals müssen auch folgende Bestimmungen im Mietvertrag aufgeführt werden: die vereinbarte Mietsumme mit dem Zusatz, dass diese den neuen Mietendeckel respektiert; der Vermerk, dass im Streitfall die Mietkommission eingeschaltet werden kann; einzeln aufgeführte Anzahlungen für die anfallenden Nebenkosten; vereinbarte Summe für vermietete Möbel; eventuell anfallende Nebenkosten.

Zukünftig werden eventuell anfallende Maklerkosten gleichmäßig auf Mieter und Vermieter aufgeteilt, die Kaution wird von drei auf zwei Monatsmieten herabgesetzt.

Derzeit dürfen Vermieter die Miete nur alle zwei Jahre anheben. Beträgt die Erhöhung mehr als zehn Prozent der bis dahin gültigen Miete, greift zukünftig automatisch die Regelung der sogenannten „jährlichen Drittel“, bei der innerhalb eines Jahres die Miete alle vier Monate um ein Drittel der geforderten Summe steigt. Bisher musste der Mieter dafür einen Antrag an die Mietkommission stellen.

Das Luxemburger Gesetz sieht derzeit noch keine rechtlichen Bestimmungen vor, nach denen eine Wohngemeinschaft (WG) in Luxemburg gegründet werden könnte. Ein erster Entwurf der Regierung wurde vom Staatsrat mit mehreren Kritikpunkten bedacht, denen mit den nun vorgestellten Änderungen Rechnung getragen werden soll.

Demnach soll der Vermieter auch in der Wohngemeinschaft wohnen können – eine Regelung, wie sie das von der Regierung eingebrachte Gesetz bisher nicht vorsah. In dem Fall müssen Vermieter und Mieter einen gemeinsamen Vertrag für Wohngemeinschaften unterschreiben. Beim Auszug eines Mitbewohners werden die zusätzlich anfallenden Kosten gleichmäßig auf alle in der Wohngemeinschaft lebenden Personen aufgeteilt – derjenige, der vor Ablauf des Vertrages aus der WG ausziehen will, wird mit dem vorliegenden Entwurf mit einer Pflicht bedacht, die nötigen Schritte zur Nachfolgesuche einzuleiten.

Mit dem vorliegenden Gesetzentwurf soll zudem die Vermietung von möblierten Zimmern, sogenannten „Cafézimmern“, reguliert werden. Demnach muss die Vermietung des Zimmers bei der Gemeindeverwaltung gemeldet werden. Ein schriftlicher Vertrag muss vorliegen und die Bestimmungen des Mietendeckels müssen eingehalten werden.

Das neue Gesetz sieht ebenfalls eine neue Prozedur vor, wie nach Ende des Mietvertrags mit der hinterlegten Mietkaution verfahren werden soll. Wenn der Zustand der Wohnung beim Auszug dem beim Einzug entspricht – abzüglich „normaler Gebrauchsspuren“ – und liegen keine Zahlungsrückstände vor, muss die Hälfte der Mietkaution innerhalb eines Monats zurückgezahlt werden.

Der Rest der Kaution muss nach Schlussabrechnung innerhalb des darauffolgenden Monats an den Mieter zurückerstattet werden. Bei nicht fristgerechter Rückgabe muss der Vermieter dem Mieter einen Aufschlag von zehn Prozent der Monatsmiete für jeden angefangenen Monat zahlen.