Wohnungsnot Die Sache mit den „Cafészëmmeren“

Wenn es um die „Cafészëmmeren“ geht, ist der DP-Bürgermeister von Remich kurz und knapp: „Die Problematik wird noch geschürt, weil wir unsere Wohnproblematik nicht in den Griff kriegen“, sagt Jacques Sitz (65) leicht säuerlich. Was ist passiert? Das „Office social“ in der Moselstadt hat im Dezember 2020 Alarm geschlagen.

Hier fragen Leute nach Hilfe, die keine Adresse nachweisen können. Sie wohnen in bei der Gemeinde nicht registrierten „Cafészëmmeren“, eine seit langem durchaus übliche Form der Untervermietung, und haben deshalb keine Adresse. „Heute würde man das ganz modern vielleicht Bed and Breakfast nennen“, sagt Emile Eicher (65) zur Geschichte dieser Wohnform.

Der Präsident des Gemeindeverbandes Syvicol, der die Interessen der 102 Gemeinden in Luxemburg vertritt, kennt das noch von früher. „Zu der Zeit waren das Zimmer, die über Kneipen, Bistros oder Restaurants leer standen, in denen Arbeiter mit befristeten Verträgen unterkamen.“

Es war ja nicht für lange gedacht und der Kaffee wurde gleich mit serviert. Daher stammt der Name. Zwischenzeitlich ist davon nur noch wenig übrig. Angesichts der Wohnungsnot sind die „Cafészëmmeren“ mittlerweile eine begehrte Alternative nicht nur für die, die suchen, sondern auch für findige Hausbesitzer.

Diese Mieter wohnen allerdings oft illegal so, weil die Untervermietung entweder nicht mit dem Gesetz oder dem kommunalen Reglement vereinbar ist. Oder die Zimmer nicht den gesetzlich verankerten Standards entsprechen. Oder das Zimmer einfach nicht bei der Gemeinde zur Untervermietung registriert wurde.

Denn das ist nicht so einfach. Wenn ein Haus beim Bau als Einfamilienhaus deklariert wurde, bleibt es ein Einfamilienhaus. Wenn der Besitzer Teile davon später zur Untermiete anbieten möchte, müssen die dafür vorgesehenen Zimmer und die maximale Zahl der Bewohner im Voraus bei der Gemeinde gemeldet werden. Haben die Eigentümer der Immobilie das nicht getan, ist die Untervermietung illegal. Die Mieter können sich nicht anmelden. 

Das fällt überall da auf, wo Mieter ins „Office social“ kommen, weil sie Hilfe brauchen. Sie haben keine Adresse. Dann vergibt das „Office“ eine „Adresse de référence“, damit wenigstens die Post ankommt. „In diesen Fällen können wir als Gemeinde nichts machen“, sagt Sitz. „Wir wollen aber keine Mietverhältnisse wie diese in Remich.“ Wie ein untervermietetes und möbliertes Zimmer auszusehen hat, regeln das Gesetz vom 20. Dezember 2019 und die großherzogliche Verordnung vom 20. Dezember 2019.

Neun Quadratmeter Größe pro Person ist das Minimum. Es dürfen nur maximal zwei Personen in einem Zimmer wohnen. Es muss ein Fenster haben und über Küche, Bad und Toilette verfügen, die nicht in den neun Quadratmetern pro Person enthalten sind. Der Untermieter muss die Möglichkeit haben, seine Wäsche außerhalb des Zimmers zu trocknen.

Das sind nur einige der Vorgaben, die für alle seit Dezember 2019 zu Wohnzwecken vermieteten Zimmer und Wohnungen gelten. Eine Übergangszeit von zwei Jahren gilt für Wohneinheiten, die bereits vor dem Inkrafttreten der neuen Vorschriften vermietet waren. Das „Resonord“, in dem sich neun Gemeinden aus dem Norden zusammengeschlossen haben, wirbt mittlerweile mit Labels für sehr gut ausgestattete „Cafészëmmeren“ bei den Vermietern.

Dort ist die Problematik genauso bekannt wie bei den Kollegen in Remich. Für den Rathauschef der Moselperle stehen noch andere Fragen offen. Durch die Untermietverhältnisse, die nicht registriert sind, gehen der Gemeinde Einnahmen verloren. „Im Falle eines Einfamilienhauses sind alle Gebühren für die Immobilie auf eine Familie ausgelegt“, sagt Sitz. „Wenn da mehr Leute wohnen, zahlen sie aber nicht mehr.“

Das sind die privaten Untervermieter. Bei denen, wo die Zimmer über einem Horeca-Betrieb liegen, ist die Lage noch komplexer und öffnet einer Preispolitik nach Lust und Laune Tür und Tor. Zwischen Inhaber der Immobilie und Betreiber eines Horeca-Betriebs wird ein gewerblicher Miet- bzw. Pachtvertrag geschlossen. Bei der Untervermietung eines Zimmers schließen Horeca-Betreiber und Untermieter einen normalen Mietvertrag im zivilrechtlichen Sinn.

„Das hat natürlich zu den Schwierigkeiten geführt, die es heute damit gibt“, sagt Syvicol-Präsident Eicher. „Was für einen Preis verlange ich für das Zimmer?“ Gewerbliche Mietverträge unterliegen nach Angaben des Syvicol nämlich nicht der Mietpreisdeckelung von fünf Prozent des investierten Kapitals in die Immobilie. Deshalb fehlt bei den anschließend geschlossenen Untermietverträgen eine obere Orientierungsgrenze für die Miete. In seiner Stellungnahme zur Reform des Gesetzes über die Mietpreise aus dem Jahr 2006, dem aktuellen „Projet de loi Nr. 7642“, weist das Syvicol auf diese Problematik hin. 

Nach Angaben der größten Brauerei Luxemburgs, der „Brasserie nationale“, verkaufen etwa 1.000 Horeca-Betriebe deren Produkte im Land. Auf Anfrage des Tageblatt wehrt sich die Brauerei vehement gegen die Annahme, sie sei der Besitzer der Immobilien, in denen sich die Horeca-Betriebe befinden. Viel mehr beruft sich das Unternehmen auf seine Rolle als „Mittelsmann“, wie es schriftlich mitteilt.

Die Brauerei mietet vom Eigentümer und vermietet an die Betreiber weiter. Wie es um die Preise steht, wurde erst letztens wieder in Remich publik. In der Annonce einer Wohnungsvermittlung, die im Süden des Landes verbreitet wurde, werden „Cafészëmmeren“ in Remich unverhohlen und offensiv beworben. Der Preis pro Monat pro Zimmer: 800 Euro. Das Angebot ist regelwidrig.

„Die Zimmer sind in einem Haus, das dafür bei uns auf der Gemeinde für diese Zwecke gar nicht registriert ist“, sagt Bürgermeister Sitz. Wie vieles andere in diesem Dossier erklären sich die horrenden Mieten damit, dass sie immer noch billiger sind als ein Studio, wenn es denn eines gibt. Das Thema ist längst auf nationaler Ebene angekommen.

Das „Projet de loi Nr. 7642“ bestätigt die aktuelle Regel, nach der die jährliche Miete den Anteil von fünf Prozent dessen, was der Vermieter in die Immobilie investiert hat, nicht übersteigen darf (Art. 2). Im Falle von möblierten Zimmern darf der Vermieter zusätzlich zur Miete einen Mietzuschlag verlangen, der niedriger und genauer reglementiert ist als heute.

Er darf 1,5 Prozent der Anschaffungskosten für die Möbel nicht überschreiten und ist separat im Mietvertrag aufzuführen. Als Grundlage für die Berechnung des Zuschlags gelten Rechnungen, die weniger als zehn Jahre alt sind, heißt es weiter in Artikel 2 des Gesetzesprojektes. Der Knackpunkt: Da der Gesetzestext jedoch keinerlei Strafen bei Nichtbeachtung vorsieht, ist zu befürchten, dass diese Maßnahme wirkungslos bleiben wird.

Die „Cafészëmmeren“ haben noch eine weitere Besonderheit. Das Thema gelangt oftmals nur an die Öffentlichkeit, wenn die Zimmer nicht den Standards entsprechen und es zu Kontrollen kommt. Ansonsten bleiben sie mangels Registrierung und Anmeldung im Verborgenen. Wie also soll man damit verfahren?

In Remich versucht der Rathauschef gerade, sich einen Überblick zu verschaffen, und sagt: „Ich bin davon völlig überfahren worden, das ist keine einfache Problematik.“ Er will sich deshalb mit den Kollegen im Kanton in puncto „Cafészëmmeren“ zumindest auf kommunaler Ebene austauschen. Seine Hoffnung: vielleicht ein gemeinsames Vorgehen in dieser Frage. Das ist ein erster Schritt.