Im deutschen Grenzgebiet, insbesondere in Grenznähe wie etwa in Perl oder Wincheringen, ist die Nachfrage nach wie vor riesig. Das Tageblatt hat sich mit Claudia Rinaldi unterhalten, einer Luxemburger Immobilienmaklerin, die sich in Perl niedergelassen hat. Mit elf Jahren Erfahrung in der Grenzregion kennt die Maklerin den Markt in der Moselregion bestens. Dieser hat sich nach der Pandemie und trotz der wieder steigenden Zinsen rasant entwickelt.

Häuser in schönen Lagen, die vor der Pandemie für 500.000 Euro den Besitzer wechselten, werden derzeit um 100.000 bis 150.000 Euro teurer gehandelt. Das Eigenkapital zur Finanzierung bringen Luxemburger meist aus dem Erlös ihres Wohnungsverkaufs im Großherzogtum mit. Dann klappt es auch mit der Kreditvergabe, sagt die Immobilienmaklerin.

Allerdings: Die Kreditvolumen sind auch für einen Immobilienpreis in der Grenzregion nicht klein. Preisspannen zwischen 800.000 Euro und jenseits einer Million Euro gehören in der Gegend rund um die deutschen Obermosel-Gemeinden Perl und Wincheringen oder das deutsche Dorf Ralingen an der Sauer zum Alltag. Genauso wie Schnäppchenhäuser in weiter abgelegenen Regionen. Für Kunden mit geringem Budget sowie für den Kleininvestor bietet die Perler Maklerin derzeit ältere Häuser in der Region an. Sicherlich bedarf es dann mehr oder weniger umfangreicher Kernsanierungen, die mit 100.000 bis 200.000 Euro zu Buche schlagen. Im Endeffekt sei diese Strategie im Vergleich zu den aktuellen Marktentwicklungen dennoch wesentlich günstiger, so Claudia Rinaldi.

Bauwillige Käufer hingegen müssen sehr viel Geduld und Geld im Gepäck haben: Mittlerweile sind auf deutscher Seite Baugrundstücke in unmittelbarer Grenznähe Mangelware. Das Potenzial an Baugrundstücken ist aktuell ausgeschöpft und neue Baugebiete werden derzeit weder in Perl noch in Wincheringen ausgewiesen, erklärt die Luxemburger Maklerin. Diese Tatsache führt im Grenzgebiet auch zu einer Trendwende: dem Bau von Appartementwohnungen.

Und auch, wenn sich die Preise noch deutlich von denen aus Luxemburg unterscheiden, so ist der gesamte Immobilienmarkt im deutschen Grenzgebiet sehr angespannt, sagt Claudia Rinaldi. Prozentual stiegen die Preise in den letzten Jahren teilweise stärker an als in Luxemburg, die Nachfrage sei wesentlich höher als das Angebot. Mittlerweile ziehen viele kaufwillige Kunden aus Luxemburg Distanzen von 20 bis 30 Kilometern hinter der Grenze in Betracht, um dort ein Eigenheim zu bezahlbaren Preisen zu erwerben. Immer mehr Luxemburger würden sich in der Gegend rund um Mettlach, Saarlouis bis hin in die Region Saarbrücken nach Wohneigentum umsehen. 

Claudia Rinaldi bietet den Käufern seit vielen Jahren auch Unterstützung beim Abschluss eines Immobiliendarlehens an. Vor einigen Jahren gestaltete sich die Kreditvergabe bei deutschen Banken noch recht einfach. Dem ist heute nicht mehr so, sagt sie. Die Kunden schließen demnach die Darlehensverträge wieder vermehrt in Luxemburg ab, so die Maklerin.

Arlon mit gemeindeweit 31.791 Einwohnern zählt zu den dichtestbesiedelten Städten in der Province du Luxembourg. Ein bisher nie dagewesenes Phänomen zeichnet sich dort seit etwa einem Jahr ab, wie Ludovic Guiot von der Immobilienagentur Honesty gegenüber dem Tageblatt berichtet: Die Zahl der Immobilientransaktionen ist nach dem Ende des Lockdowns um 15 bis 20 Prozent gestiegen. Eine hohe Anzahl Luxemburger Bürger suchten im vergangenen Jahr nach – für luxemburgische Verhältnisse – günstigem Wohneigentum. Luxemburger Kunden interessierten sich nicht nur für den Immobilienerwerb, sondern auch fürs Mieten.

Im Vergleich zu Luxemburg sind die Preise in Arlon günstig. Der Erwerb eines Appartements im Neubau kostet derzeit zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter, zuzüglich Mehrwertsteuer und Notarkosten. Für ein Haus müssen die Käufer derzeit durchschnittlich 350.000 Euro bezahlen, so der Geschäftsführer von Honesty Arlon.

Luxemburger Kunden sind bei der Wohnungssuche wählerisch. Sie stellen vor allem hohe Ansprüche an die Bauqualität, sagt Guiot. Etwa zehn seiner aktuellen Kunden sind derzeit Luxemburger Einwohner. Falls überhaupt eine Finanzierung notwendig sei, griffen die Luxemburger sowohl auf Darlehen von Luxemburger Banken als auf Darlehen belgischer Bankinstitute zurück.

Die Verschiebungen auf dem Immobilienmarkt haben auch Konsequenzen in Belgien: Aufgrund der steigenden Preise bevorzugten mittlerweile viele belgische Einwohner mit belgischen Einkommen die Regionen rund um Virton oder St. Léger. Dort seien die Preise für Belgier noch bezahlbar, so der Makler.

Neubauprojekte werden in der Gemeinde Arlon immer seltener, sagt Guiot. Die Nachfrage ist groß, Potenzial an Baugrundstücken ist vorhanden. Jedoch scheitert es an den Verwaltungsvorgängen. In Belgien dauert das Ausstellen einer Baugenehmigung doppelt so lange wie in Luxemburg. Seit der Pandemie verzögern sich die Genehmigungsprozeduren noch mehr und wirken sich somit nachteilig auf die Immobilienpreise aus, wie uns der Immobilienkaufmann bestätigt.

Eine völlig andere Entwicklung erlebt die belgische Gemeinde Attert. Sie grenzt mit ihren 16 Dörfern an die luxemburgischen Orte im Atterttal. Das Territorium umfasst 70,94 Quadratkilometer, die Bevölkerungsdichte liegt bei 78 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Anzahl an Luxemburger Einwohnern ist allerdings sehr gering, sagt der Erste Schöffe der Gemeinde, Benoît Tassigny. In den vergangenen drei Jahren zog es lediglich 19 Einwohner des Großherzogtums in die ländliche Gemeinde.

Die Preise für ein frei stehendes Haus sind in Attert laut dem belgischen Statistikamt Statbel zwischen 2020 und 2021 um 20,4 Prozent auf einen Medianwert von 410.000 Euro gestiegen. Dennoch bleiben die Preise im ländlichen Raum rund um Attert sehr attraktiv. Ein Vergleich: In Attert zahlt man für ein Grundstück je nach Lage zwischen 15.000 bis 30.000 Euro pro Ar, also 100 Quadratmeter. Im Zentrum der Stadt Luxemburg kostet eine Wohnung in etwa 15.000 Euro – pro Quadratmeter. Dennoch haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt bis verdreifacht, berichtet der Schöffe.

Obwohl in Attert viel Ausbaupotenzial bestünde, verzichteten die politischen Entscheidungsträger darauf. „Wir haben ein sehr hochwertiges, aus Quellen und Naturschutzgebieten stammendes Trinkwasser“, sagt Tassigny. „Die beste Qualität in ganz Belgien, und darauf sind wir stolz. Mir wëlle bleiwen, wat mir sinn.“ Außerdem sei es für die Gemeindeoberhäupter wichtig, den Charakter des ländlichen Raumes zu bewahren – zum Beispiel die einzigartige Geselligkeit in den Dörfern.

Vor einigen Jahren legte die Gemeinde Attert ein neues Wohnbaugebiet für etwa 60 Wohneinheiten an. Bisher seien lediglich zehn Grundstücke verkauft, wie der Schöffe berichtet. Die Ursache für das eher geringe Interesse an der Gemeinde Attert dürfte wohl der ländliche Raum sein. Die Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel seien nicht die besten, Einzelhandel eine Seltenheit. Hinzu komme eine nicht unerhebliche Fahrzeit von Attert nach Luxemburg-Stadt, sagt Tassigny.

Jenen Einwohnern, denen die finanziellen Mittel für den Erwerb des Eigenheims fehlen, greift die Gemeinde Attert mit zwei sogenannten „Trampolin-Häusern“ (maisons-tremplin) unter die Arme. Einkommensschwache Bürger können diese Häuser über einen bestimmten Zeitraum günstig mieten. Beim Erwerb einer Immobilie auf dem Gebiet der Gemeinde innerhalb einer gewissen Zeitspanne erstattet die Kommune die Mietkosten.

Im französischen Grenzgebiet und dem Einzugsgebiet der Mosel steigen die Preise weiter an. Sowohl Thionville als auch jene Dörfer nahe der luxemburgischen Grenze ziehen vermehrt Kundschaft aus dem Großherzogtum an.

In Audun-Le-Tiche stiegen die Preise für Häuser innerhalb eines Jahres laut dem Immobilienportal der Zeitung Le Figaro um 19 Prozent. Mit einer Preisspanne von 175.000 bis 650.000 Euro lassen sich in der Nähe der Grenze bei Esch/Alzette Häuser in unterschiedlichen Zuständen für jedes Budget finden. Neubauwohnungen  werden im Vergleich zu Bestandsimmobilien derzeit recht teuer verkauft. Für 70 Quadratmeter ohne Garage müssen Eigenheimerwerber je nach Lage und Projekt laut dem Immobilienportal Immotop um die 350.000 Euro (ohne Nebenkosten) zahlen. Dies entspricht in etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter. Günstigere Neubauten sind bereits für 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Eine Bestandswohnung kostet im Durchschnitt 2.178 Euro pro Quadratmeter.

Besonders interessant für Investoren scheint die Stadt Thionville zu sein. Laut einer jüngsten Studie des Start-up-Unternehmens Masteos steht Thionville Frankreich-weit auf Platz eins für Investoren auf dem Mietmarkt. 7,1 Prozent Rendite jährlich bei einer Investition von derzeit 2.139  Euro pro Quadratmeter klingen lukrativ. Ermöglicht wird diese Gewinnsteigerung laut der Studie durch die hohe Kaufkraft in und um Thionville. Immerhin pendeln laut der Luxemburger Statistikbehörde Statec derzeit 112.500 Einwohner aus Frankreich zu ihrem Arbeitsplatz in Luxemburg. Das Ausfallrisiko bei den Mieten sei demnach in Thionville eher gering, wie aus der Masteos-Studie hervorgeht. 

Hettange-Grande zählt laut dem Figaro-Immobilienportal zu den teuersten Orten im französischen Département Moselle. Häusertypen, wie sie von Luxemburger Einwohnern bevorzugt werden – also frei stehend und mit großem Grundstück – werden derzeit mit Preisen zwischen 550.000 und 650.000 Euro angeboten. 

Im grenznahen Ort Mont-Saint-Martin im Département Meurthe-et-Moselle ist der Preisanstieg rasant. Binnen eines Jahres haben sich die Immobilien dort um 33 Prozent verteuert, im Fünf-Jahres-Vergleich sogar um sage und schreibe 75 Prozent.

Aurélie Grégoire, Immobilienmaklerin von Quadral Immobilier Longwy und dort zuständig für Mietwohnungen, erzählt gegenüber dem Tageblatt von einem „beachtlichen Mangel an Mietwohnungen“. In den vergangenen Jahren hätten in der Region sowohl französische Einwohner als auch Bürger aus Luxemburg unzählige Immobilien für den Eigenbedarf erworben. Viele französische Bürger verlegten ihren Wohnsitz aus weiter entfernten Regionen nach Longwy oder Mont-Saint-Martin – und zwar aus einem speziellen Grund: der Nähe zu einem gut bezahlten Job in Luxemburg.

Eine Besonderheit gibt es bei den Mietern in der Gegend um Longwy. Dort leben vorwiegend ursprünglich französische Einwohner. Wenn mal Mieter aus Luxemburg kommen, sind das meist portugiesische Staatsbürger, wie Maklerin Grégoire erklärt.