Im ersten Teil der Tageblatt-Serie zum Thema „Logement“ beschäftigen wir uns mit der wesentlichen Frage, die einer jeden Analyse zugrunde liegen sollte: Gibt es überhaupt eine Wohnraum-Krise in Luxemburg? Und: Wenn ja, wie ist diese gekennzeichnet? Im Interview mit Michel-Edouard Ruben hat das Tageblatt mehrere Aspekte zum Diskussionsthema Nummer eins in Luxemburg fokussiert – und wird diese in den kommenden Wochen in einer Artikelserie näher beleuchten. Ein Gespräch über unschuldige Lügen, provokante Aussagen, die Notwendigkeit bestimmter Nuancen – und die Möglichkeit, dass das Schlimmste erst noch bevorsteht.

Tageblatt: Michel-Edouard Ruben, vor kurzem wurde ein Buch von der Robert-Krieps-Stiftung zur Luxemburger Wohnungsbaukrise vorgestellt, in dem auch ein Text aus Ihrer Feder publiziert worden ist. Generalsekretär Max Leners hat Sie vorgestellt mit der Behauptung, es sei Ihr Steckenpferd, nicht etwa die Wohnungsbaukrise zu leugnen, aber doch von einem Erfolg der Luxemburger Politik zu sprechen. Fangen wir also ganz von vorne an: Gibt es eine Wohnungsbaukrise in Luxemburg?

Michel-Edouard Ruben: (lacht) Wie viel Zeit habe ich denn, um Sie zu überzeugen?

Wir nehmen uns die nötige Zeit …

Was Max Leners über mich sagt, ist nicht falsch. Aber was ich über die Wohnungspolitik gesagt habe, ist in Wirklichkeit gar nicht so ikonoklastisch. Um herauszufinden, ob eine Politik erfolgreich oder gescheitert ist, gibt es zweifellos mehrere Methoden. Ich kenne jedoch keine bessere als die, einfach nur zu schauen, ob die durchgeführte Politik das Ziel, das sie sich gesetzt hatte, erreicht hat oder nicht. Es ist so, dass das Ziel der Luxemburger Wohnungspolitik historisch gesehen darin bestand, dass Luxemburg eine Demokratie der Hausbesitzer werden sollte. „Seit fast hundert Jahren besteht eines der Anliegen aller luxemburgischen Regierungen darin, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern und zu fördern“, heißt es etwa in einem Gesetzentwurf.

Es stellt sich heraus, dass die Eigentumsquote 1971 bei 56%, 1981 bei 59%, 1991 bei 64% und 2001 bei 67% lag und in den letzten 20 Jahren um die 70% schwankte. Die Eigentumsquote ist also faktisch über die Jahrzehnte hinweg gestiegen. Daher kann man meiner Meinung nach zu dem Schluss kommen, dass die Wohnungspolitik, die auf einer starken Förderung von Erstkäufern basiert, in dieser Hinsicht ein großer Erfolg war. Ich weiß nicht, wie man ernsthaft beweisen könnte, dass das, was ich sage, falsch wäre!

Also ist alles in Ordnung?

Lassen Sie mich nicht sagen, was ich nicht gesagt habe. Meine Aussage, um sie in einem Satz zusammenzufassen, ist, dass die „Wohnungskrise“, die oft als „Krise des Eigenheimerwerbs“ verstanden wird, bislang eher eine Angst als eine Realität war, insbesondere dank der niedrigen Zinssätze, die sehr viele Haushalte solvent gemacht haben. Und wenn ich in der positiven Bilanz der Dinge noch einen zweiten Satz hinzufügen muss, würde ich sagen, dass durch den Höhenflug der Immobilienpreise viele Haushalte, und nicht nur einige wenige, sehr reich geworden sind.

Das bedeutet jedoch nicht, dass alles in Ordnung ist. Es gibt viele Dinge, die nicht in Ordnung sind, und viele große Herausforderungen, die bewältigt werden müssen. Aber jemand, der die letzten zehn Jahre aus wohnungspolitischer Sicht für schrecklich hält, während billige Kredite in Strömen flossen und die Hausbesitzerquote bei etwa 70% lag, ist vielleicht nicht auf die nächsten zehn Jahre vorbereitet.

Sie sprechen von großen Herausforderungen. Woran denken Sie zum Beispiel?

Seit vielen Jahren baut Luxemburg weniger Wohnungen, als zusätzliche Haushalte entstehen. Weniger als 4.000 Wohnungen werden pro Jahr gebaut, während das Land jedes Jahr mehr oder weniger 6.000 zusätzliche Haushalte zählt. Dies veranlasst einige zu der Aussage, dass 20.000-30.000 Wohnungen fehlen würden. Dies ist jedoch nicht der richtige Weg, um die Sache zu analysieren. Richtig ist eher, dass diese Lücke von bereits existierenden Wohnungen absorbiert wurde, die leer standen und daher nicht mehr leer stehen. Die Zahl der Wohnungen pro 1.000 Einwohner sank somit von 400 im Jahr 2010 auf 387 im Jahr 2019 in Luxemburg, das eines der wenigen OECD-Länder ist, in denen der Wohnungsbestand pro Einwohner in diesem Zeitraum zurückgegangen ist. Zum Zeitpunkt der „Rentendësch“-Debatte gab es eine Lawine von Reaktionen und Befürchtungen in Bezug auf den „700.000-Awunner-Staat“ im Jahr 2050. Die jüngsten Statec-Projektionen zeigen, dass die 700.000 Einwohner in Luxemburg wohl 25 Jahre früher Realität sein werden. Es stellt sich also die Frage, ob das Land in der Lage sein wird, das versprochene Bevölkerungswachstum zu bewältigen.

Wie kommt es zu diesem negativen Trend?

Es gibt mehrere Faktoren, die seit vielen Quartalen eine Rolle spielen, ohne dass ich genau sagen kann, wie viel Gewicht jeder Einzelne von ihnen hat. Ich würde unter anderem den Mangel an qualifizierten Arbeitskräften, den Anstieg der Preise für Baumaterialien, die hohen Immobilienpreise, ein weniger günstiges steuerliches Umfeld mit der Reduzierung der beschleunigten Abschreibung („amortissement accéléré“), den allmählichen Anstieg der Zinssätze und die strengeren Rahmenbedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten nennen.

Sollte die Wohnungspolitik in der Folge nicht ihre Ziele ändern, weg von der Demokratie der Hausbesitzer?

Das ist in der Tat ein wenig der Fall. Wenn man genau hinschaut, scheint das Ziel der Wohnungspolitik nicht mehr darin zu bestehen, die Zahl der Hausbesitzer zu vervielfachen, sondern die Zahl der erschwinglichen Wohnungen zu erhöhen. So erklärte die Vorsitzende des „Logement“-Ausschusses der Chamber, Semiray Ahmedova, vor einigen Tagen, dass das Ziel darin bestehe, „erschwinglichen Wohnraum um das Zehnfache zu erhöhen, indem wir ihn langfristig von zwei Prozent auf 20 Prozent des Wohnungsbestands steigern“. Sie hat jedoch meines Wissens nicht gesagt, wann dies der Fall ist.

Die Zahl der erschwinglichen Wohnungen zu vervielfachen, ist das das richtige Ziel?

Es steht mir natürlich nicht zu, zu sagen, ob ein politisches Ziel, das sich ein Wohnungsbauminister gesetzt hat, das richtige ist oder nicht. Abgesehen davon scheint es mir schwierig zu sein – und mit schwierig meine ich eher unmöglich –, das Ziel eines Bestands von 20 Prozent erschwinglicher Wohnungen mit dem luxemburgischen Modell, das fast ausschließlich auf öffentlichen Bauträgern beruht, in einem angemessenen Zeitraum zu erreichen.

Meiner Meinung nach müsste man eine strategische Partnerschaft mit dem Privatsektor eingehen und in gewisser Weise an den Geist der SAMOD („Société anonyme pour la construction de maisons ouvrières à Dudelange“) oder der „Société immobilière de l’artisanat“ anknüpfen. Abgesehen von diesen strukturellen Überlegungen sehe ich jedoch drei unmittelbare Dringlichkeiten: Die erste ist, ein hohes Maß an Neubautätigkeit zu ermöglichen. Das ist wesentlich, da der Wohnungsbestand in Luxemburg nicht weit von einer Unterdimensionierung entfernt ist. Die zweite ist, klar zu berücksichtigen, dass Luxemburg Gefahr läuft, ein Gebiet zu werden, in dem mehr vermietet wird, als es in der Vergangenheit der Fall war, da bei Zinssätzen von drei Prozent und einem Quadratmeterpreis von fast 10.000 Euro das Potenzial an Erstkäufern versiegt. Es werden Mietinvestoren benötigt, da es eine Grundregel ist, dass jedem Mieter ein Vermieter gegenüberstehen muss. Drittens muss sichergestellt werden, dass sich die Käufer von Wohneigentum mit dem Anstieg der Zinssätze nicht dahingehend verschulden, dass sie ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen können.

Die Wiederbelebung des Gesetzentwurfs 6252 von Minister Schank, der 2011 eine Eigenheimzulage für verschuldete Hausbesitzer mit Zahlungsschwierigkeiten vorsah, ist vielleicht eine Alternative, die in Betracht gezogen werden sollte.