Luxemburg
Nach Jahren der Flaute kehrt der Aufschwung in den gewerblichen Immobilienmarkt zurück
Nach drei schwierigen Jahren zeigt der luxemburgische Büromarkt wieder deutliche Lebenszeichen. Das geht aus der Jahresanalyse 2025 des Immobiliendienstleisters JLL hervor. Es herrscht ein Optimismus, wie er bisher auf dem Markt für Wohnungen noch fehlt.
Nach einem historischen Tiefpunkt 2024 mit nur sehr wenig neu vermieteter Fläche zeigt der Markt für gewerbliche Immobilien seit 2025 deutliche Erholungstendenzen Foto: Christian Muller
Im Gesamtjahr 2025 ist die Zahl der Transaktionen von 174 auf 184 gestiegen, so JLL. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen stieg um 29 Prozent auf 984 m². Insgesamt wurden letztes Jahr somit gewerbliche Immobilien mit einer Gesamtfläche von 181.160 m² neu vermietet. Das entspricht einer deutlichen Steigerung von 36 Prozent verglichen mit dem Vorjahr, so der Immobiliendienstleister.
Im Vorjahr hatte der Luxemburger Büromarkt einen deutlichen Rückgang bei den Neuvermietungen verzeichnet. Diese waren auf 133.321 Quadratmeter gefallen. Es war der niedrigste Stand seit der Eurokrise 2011. Auch 2025 lag die Fläche der neuen Vermietungen nun, trotz des Wachstums, immer noch 26 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt.
Finanzsektor treibt Erholung
Mit der Entscheidung für die 14.000 m² des Projekts „The Waves“ auf Kirchberg hat JPMorgan die bedeutendste Transaktion des Jahres getätigt, gefolgt von der Vorvermietung von 9.970 m² durch PwC im Projekt „Eosys“ auf Cloche d’Or. Ein weiteres viel beachtetes Projekt ist „Kronos“ von BPI in Kirchberg: Nach KPMG im Jahr 2023 hat die Anwaltskanzlei Linklaters im vergangenen Sommer einen Vertrag über 5.468 m² unterzeichnet.
Zu den jüngsten Transaktionen im Jahr 2025 gehört Luxair, die 9.738 m² im Skypark (Findel) angemietet hat. Dieses Gebäude zog weitere neue Mieter an, darunter DWS, Fidelity und Cargolux. Zwei renommierte internationale Banken mieteten insgesamt 6.974 m² in den Projekten „Terraces“ und „The Rock“ auf Cloche d’Or.
Weitere Projekte aus dem Jahr 2025, über die das Tagblatt berichtet hatte, jeweils auf Cloche d’Or, waren der Kauf eines neuen Hauptsitzes durch die US-Bank State Street, der erste Spatenstich für ein Forschungszentrum des US-Versicherungsunternehmens FM Insurance Europe und die Grundsteinlegung vom künftigen Sitz der Luxemburger Niederlassung der Kanzlei Baker McKenzie.
Über das gesamte Jahr hinweg trugen Finanzinstitute 30 Prozent zur Gesamtnachfrage bei und lagen damit leicht über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt, so Jonathan Morand von JLL Luxembourg. „Rechnet man die Unternehmensdienstleistungen und Anwaltskanzleien hinzu, konzentrieren sich 49 Prozent der Aktivitäten auf diese Schlüsselbranchen.“
Leerstandsrate sinkt
In den letzten zwölf Monaten wurden insgesamt fast 108.000 m² fertiggestellt, davon fast ein Viertel mit der zweiten Phase des SkyPark am Flughafen. Die beiden anderen großen Fertigstellungen befinden sich auf Kirchberg, nämlich „The Waves“ (fast 14.000 m²) und „Sekoia“, die Erweiterung der Büros von BGL BNP Paribas (18.000 m²).
Die jüngsten Fertigstellungen wurden somit nach und nach belegt, und die Leerstandsquote sank auf 3,85 Prozent. In den beiden Vorjahren lag die Quote bei leicht höheren 4,2 Prozent. Ende Dezember 2025 standen in Luxemburg 178.556 m² leer. „Dieser Rückgang zeigt, dass der Markt neue Fertigstellungen gut absorbiert und die Verfügbarkeit auf einem der niedrigsten Niveaus Europas hält“, so Pierre-Paul Verelst von JLL BeLux.
Insgesamt bleibt der Bestand an Gewerbeflächen in Luxemburg mit rund 4,6 Millionen m² weitgehend stabil, da die Fertigstellungen durch den Abriss oder die Renovierung veralteter Gebäude, um sie an die aktuellen Standards anzupassen, ausgeglichen werden, so der Immobiliendienstleister.
Investitionsvolumen erholt sich
Dank der niedrigen Leerstandsrate hat 2025, nach zwei schwierigen Jahren, auch die Investitionstätigkeit wieder zugenommen, schreibt die Gesellschaft. „Das Transaktionsvolumen hat zwar noch nicht ganz das normale Niveau erreicht, nähert sich diesem jedoch an. Über alle Anlageklassen hinweg verzeichneten wir Investitionen in Höhe von insgesamt 839 Millionen Euro, was einem Anstieg von 38 Prozent auf Jahresbasis entspricht.“
Das Besondere an den Investitionen war 2025 die größere Vielfalt: Neben Büros, die 54 Prozent des Gesamtvolumens ausmachen, folgen der Einzelhandel mit 22 Prozent, die Logistik mit 15 Prozent und schließlich der Wohnbereich mit 9 Prozent.
Mit einer Fortsetzung dieses Trends rechnet man auch im laufenden Jahr. „Wir erwarten mehr Vielfalt in den verschiedenen Branchen“, so Vincent Van Brée. „Während Büroimmobilien traditionell den Großteil der Investitionstransaktionen in Luxemburg ausmachen, versprechen auch der Einzelhandel und das Segment „Living“ erneut ein gutes Jahr 2026.“
Die Tram treibt die Mieten
Während die Spitzenmieten in der Nähe des Boulevard Royal unverändert bei 54 Euro pro Quadratmeter pro Monat geblieben sind, hat JLL einen deutlichen Anstieg in den anderen zentralen Stadtteilen beobachtet, die nun fast die gleichen Mieten aufweisen. Im Bahnhofsviertel sind die Mieten um 7,5 Prozent auf 43 Euro pro Quadratmeter pro Monat gestiegen und liegen damit auf dem gleichen Niveau wie auf Kirchberg, wo ein nur leichter Anstieg verzeichnet wurde. Das Gleiche gilt für die Cloche d’Or mit einem Anstieg von fast 8 Prozent auf 41 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Noch beeindruckender ist der Anstieg in Howald: Seitdem dieser Stadtteil an das Straßenbahnnetz angeschlossen ist, sind die Mieten um 10 Prozent auf 33 Euro pro Quadratmeter pro Monat gestiegen, was einem Wachstum von 32 Prozent über fünf Jahre entspricht. Das Gleiche gilt für den Flughafen: Im Jahr 2025 sind die Mieten um 8 Prozent auf 34,5 Euro pro Quadratmeter pro Monat gestiegen, und über fünf Jahre ist der Anstieg mit plus 30 Prozent rasant. Die Verkehrsinfrastruktur erweist sich damit als entscheidender Standortfaktor.
In den anderen Stadtteilen herrscht Stabilität, insbesondere in den Vororten und in Belval, wo die „Premium“-Mieten bei 24 Euro pro Quadratmeter pro Monat bleiben.
Optimismus für 2026
Auf das laufende Jahr blickt die Branche mit gesundem Optimismus: „Wir haben eine vielversprechende Pipeline an Transaktionen, die Eigentümer haben verstanden, dass sie in die Modernisierung ihres Portfolios investieren müssen, und die Regierung führt Infrastrukturarbeiten durch, die unseren Markt stützen“, so Emna Rekik, zuständig für Luxemburg bei JLL. Dabei denkt sie insbesondere an die Erweiterung des Straßenbahnnetzes. Hinzu komme ein wieder zunehmendes Interesse von internationalen Investoren. „Wir blicken optimistisch auf das neue Jahr.“
Für den Luxemburger Bausektor wäre ein gut drehender Büromarkt jedenfalls eine willkommene Erholung, vor allem da die Aktivität im Bereich der Wohnimmobilien weiterhin nicht wirklich vom Fleck zu kommen scheint. Seit Ende 2022 sind im Luxemburger Bausektor 4.435 Jobs verschwunden, das sind fast zehn Prozent aller Arbeitsplätze im Bauwesen.
