Zu teuer – immer noch

Von Samstag bis Montag findet in der Luxexpo die nationale Wohnungswoche (Semaine nationale du logement) statt. Im Mittelpunkt werden, wie jedes Jahr, auch die hohen Immobilienpreise stehen. Besonders in Luxemburg-Stadt ist der Wohnraum extrem teuer.

Nationaler Immobilienmarkt:

Im Jahresvergleich 2011/2012 stellte das „Observatoire de l’habitat“ im zweiten Trimester eine Steigerung von 14 Prozent bei den Immobilienverkäufen fest. Die Preissteigerung für bestehende Immobilien betrug 4,34 Prozent. Für neue Wohnungen muss man in diesem Jahr 6,69 Prozent mehr ausgeben, als vor einem Jahr.
Die durchschnittlichen Preise haben sich im Vergleich zum Vorjahr jedoch nur wenig verändert. Der Quadratmeterpreis erhöhte sich zwar, die durchschnittliche Fläche der Wohnungen reduzierte sich. Seit einem Jahr wird des Weiteren eine Steigerung der Hausverkäufe (+15 Prozent) festgestellt. Die Wohnungsverkäufe bleiben stabil.
Im Vergleich zu 2011 hat sich der Hauspreis leicht verringert (-0,64 Prozent). Der Wohnungspreis hat sich aber erhöht (+2,17 Prozent). Bei den Mieten stellte das „Observatoire de l’habitat“ eine erhebliche Steigerung der Angebote fest (+25,68 Prozent bei den Häusern und +17,74 Prozent bei den Wohnungen). Die Mieten für Häuser sind zurückgegangen (-1,32 Prozent), die der Wohnungen indes leicht gestiegen (+0,37 Prozent).

Die Hauptstadt zieht noch immer viele Menschen an. Jedoch werden nur etwa 6 Prozent aller in Luxemburg veräußerten Häuser in Luxemburg-Stadt verkauft. Der Grund: Hohe Kosten, Platzmangel und zu hohe Preise, besonders im Stadtzentrum. Haushalte, die ein Haus bauen oder kaufen wollen, zieht es eher in die Nachbargemeinden der Hauptstadt. Folglich sind dort in den letzten Jahren die Immobilienpreise auch enorm gestiegen und inzwischen teilweise höher als in Luxemburg-Stadt, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von weit über 4.000 Euro.

Es existieren jedoch große Preisunterschiede zwischen den Stadtvierteln, je nach Alter, Lage und Zustand des Gebäudes. Die Preise werden Experten zufolge noch weiter steigen. Deshalb leben auch nur wenige Haushalte im Stadtkern, erklärte André K., ein Immobilienmakler Tageblatt.lu. Ein großes Problem für die Stadtentwickler und die Gemeinde, die seit Jahren versuchen, das Stadtzentrum auch außerhalb der Ladenöffenungszeiten wieder mit Leben zu füllen. Durch die sogenannte „Mixität“ der Viertel (Geschäfte, Wohnungen, Freizeiteinrichtungen …) sollen die Stadtzentren revitalisiert werden.

Studenten ins Stadtzentrum

Der Raum über den Geschäften soll für Wohnungszwecke genutzt werden. Studenten könnten dort einziehen, wünscht sich Schöffin der Hauptstadt, Vivianne Loschetter Tageblatt.lu. „Eine gute Idee“, findet auch Isabelle Phalippou, Beraterin bei der Immobilienkammer und erinnert daran, dass die meisten Studenten von vorteilhaften Mietbedingungen profitieren können.

Leer stehende Immobilien sollen in Wohnungen anstatt in Büros umgewandelt werden. Die bestehenden Wohnungen sollen saniert und renoviert werden und zu bezahlbaren Preisen vermietet werden.

Zuerst „leasen“, dann kaufen

Des Weiteren bietet die Gemeinde jungen Haushalten, die sich nicht sofort eine neue Wohnung leisten, können die Gelegenheit ihr Appartement oder Haus zuerst zu mieten und anschließend zu kaufen. Platz für den sozialen Wohnungsbau sieht Isabelle Phalippou jedoch keinen. Den Stadtkern zu besiedeln sei grundsätzlich eine gute Idee. Jedoch werden die Wohnungen der finanzkräftigen Klientel vorbehalten sein.

Die Gemeinde vermietet ihr Land via Erbpachtvertrag mit einer Laufdauer von 99 Jahren an die Promotore, die dann unter Auflagen ihr Bauprojekt verwirklichen können. So soll der Schöffin zufolge der Kauf- und Mietpreis im annehmbaren Rahmen gehalten werden. Dieser Plan hat laut dem Präsidenten der Union der Immobilienbesitzer, Georges Krieger, aber nur wenig Erfolgsaussichten. Viele Gebäude seien alt oder geschützt. Die Kosten eines Umbaus seien zu hoch, die technischen Umänderungen zu teuer. Folglich würden auch die Mieten und der Kaufpreis hoch bleiben.

Wohnungen im Stadtzentrum zu schaffen ist für Georges Krieger ein Unding. „Wenn man etwa 300 Meter vom Zentrum entfernt in die umliegenden Viertel geht, findet man für weniger Geld größere Bauplätze, geräumigere Wohnungen mit Garage usw. In jeder Stadt dieser Größenordnung sei der Stadtkern den Aktivitäten vorbehalten, so Krieger, der auch der Meinung ist, dass der Plan, Studenten im Stadtzentrum unterzubringen, mit dem Umzug der Universität nach Esch/Belval gestorben sei.

Lieber kaufen als mieten

Die Vermietung von Wohnungen in Luxemburg-Stadt erweist sich als schwierig, sagt auch André K. Die Mietpreise sind sehr hoch, mit fast 14,50 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Miete für ein Haus beträgt 2.300 Euro, für eine Wohnung über 1.300 Euro (fast 19 Euro pro Quadratmeter). Zu viel für viele Haushalte.

Die Internetseite „athome.lu“ weist in einer Pressemitteilung am Dienstag ebenfalls auf die hohen Mieten in Luxemburg-Stadt. Die Preise hätten sich im letzten Jahr um 8 bis 12 Prozent erhöht. Dazu kommt, dass die Luxemburger immer noch das Eigenheim privilegieren. So wurden 2011 nur 426 Mietanzeigen in der Hauptstadt gezählt. 45 Prozent der zu vermietenden Wohnungen liegen jedoch in der Hauptstadt. Viele davon bleiben leer. Großprojekte, wie die Schaffung von Wohnraum im neuen Hamilius-Zentrum sollen diesen Zustand ändern, sind aber Georges Krieger zufolge zum Scheitern verurteilt. Der Grund sei vor allem die mangelnde Lebensqualität.

Landreserven

Auf fehlendes Bauterrain kann die Wohnungsbaumisere auf keinen Fall zurückgeführt werden, betont André K. Allein in Luxemburg liegen über 230 Hektar Land, die darauf warten bebaut zu werden. Eines der Hauptprobleme sind die Immobilienspekulanten. Ihnen soll der Kampf erklärt werden. In Luxemburg wird zum Beispiel über die Einführung einer Leerstandssteuer nachgedacht.

Vor drei Jahren hatte der hauptstädtische Schöffenrat eine Studie über den Istzustand im Wohnungsbau in Auftrag gegeben. Die Union der Hausbesitzer klagte jedoch gegen die Nutzung der Umfrageergebnisse – und gewann in erster Instanz. Der Schöffenrat legte Appell ein, verlor aber auch in zweiter Instanz. Folge: Die Gemeinde darf die in der Umfrage gesammelten Daten nicht verwenden.

Bei unseren deutschen Nachbarn ist die Situation eine andere. „Zu verkaufen“. Diese Schilder sind in einigen deutschen Großstädten eher selten zu sehen. In München, Frankfurt, Hamburg, Berlin, Stuttgart oder Köln gibt es kaum noch Angebote. Nach dem jahrelangen Kaufrausch ist der Immobilienmarkt in vielen deutschen Metropolen leer gefegt. Und die Immobilien, die noch zum Verkauf stehen, sind so teuer, dass sie nur in den wenigsten Fällen zahlungsbereite Interessenten finden. Inzwischen geht der Mangel an akzeptablen Immobilen sogar so weit, dass Makler für Tipps teures Geld zahlen.