StatecWohnungspreise brechen um 13,6 Prozent ein: Luxemburgs Immobilienmarkt im 3. Quartal 2023

Nachdem die Preise für Wohnimmobilien in den ersten sechs Monaten 2023 zum ersten Mal seit Jahren rückläufig waren, sind sie in den folgenden drei Monaten (Juli bis September) nun noch weiter gefallen. Und das sehr deutlich, wie neue Statec-Zahlen zeigen: Im Schnitt lagen sie Ende September spürbare 13,6 Prozent unter denen des Vorjahres. Eine deutliche Veränderung.

Es ist das erste Mal seit dem dritten Quartal 2009, kurz nach der Finanzkrise, dass hierzulande die Immobilienpreise (im Jahresvergleich) sinken. In den Jahren 2019 bis 2021 waren sie noch überaus rasant um mehr als zehn Prozent pro Jahr gestiegen. Im Jahr 2022 noch um fast zehn Prozent (9,6 Prozent).
Das Fallen der Preise hat sich seit Jahresbeginn beschleunigt: Lagen die Preise Ende März erst 1,7 Prozent unter dem Vorjahresniveau, so waren es Ende Juni bereits 5,9 Prozent und nun 13,6 Prozent weniger als vor zwölf Monaten.

„Der seit Anfang 2023 zu beobachtende Preisrückgang setzt sich fort und verstärkt sich bei bestehenden Wohnungen sehr stark“, ist dem Bericht „Rapport d’analyse 9“ des „Observatoire de l’habitat“ zu entnehmen. Bestehende Wohnungen kosten heute 12,3 Prozent weniger als vor einem Jahr, bestehende Häuser sogar 18,7 Prozent weniger. „Dieser Preisrückgang ist bei Häusern besonders ausgeprägt, da es sich hierbei offensichtlich um die teuersten Immobilien handelt, bei denen die geringere Kaufkraft der Haushalte aufgrund des starken Anstiegs der Zinssätze offenbar die größten Auswirkungen hatte“, so die Pressemeldung.

Der aktuelle Rückgang betrifft derweil alle Bereiche. Im Gegensatz zum Vorquartal sind auch die Verkaufspreise für im Bau befindliche Wohnungen von einem deutlichen Rückgang über zwölf Monate (minus 7,7 Prozent) betroffen. „Es scheint also, dass sich einige Bauträger im 3. Quartal 2023 entgegen den bisherigen Beobachtungen für einen Preisrückgang entschieden haben (oder dazu gezwungen wurden)“, so die Analyse. „Allerdings ist die Anzahl der Transaktionen in diesem Segment nach wie vor sehr gering, was darauf hindeutet, dass andere Bauträger sich wahrscheinlich dafür entschieden haben, noch abzuwarten und ihre Vermarktungspreise nicht zu senken.“

Insgesamt ist die Aktivität auf dem Markt für Wohnimmobilien und Grundstücke im dritten Quartal 2023 in allen Segmenten deutlich unter dem Niveau der Vorjahre geblieben. Im Bereich der im Bau befindlichen Wohnungen, der bestehenden Häuser und der Baugrundstücke war dies die niedrigste Zahl von Verkäufen in einem Quartal, die seit der Einführung der Datenerhebung im Jahr 2007 gemessen wurde.

Im Segment der im Bau befindlichen Wohnungen ist die Anzahl der Transaktionen in den letzten drei Quartalen besonders stark gefallen. Zwischen Juli und September wurden nur noch 119 Verkäufe gezählt. Die Anzahl der Transaktionen ist damit mehr als fünfmal niedriger als der Durchschnitt der Jahre vor der Pandemie (671 Verkäufe von im Bau befindlichen Wohnungen im 3. Quartal im Durchschnitt der Jahre 2017 bis 2019).

Eine ganze Reihe potenzieller Verkäufer warten wohl lieber ab, als dass sie den Preis senken. Viele potenzielle Käufer scheinen (mit den steigenden Kreditzinsen und den immer noch hohen Preisen) mittlerweile die Grenze der finanziell tragbaren Summe erreicht zu haben.

Der Preis einer durchschnittlichen, rund 80 m² großen Appartementwohnung ist innerhalb von nur neun Monaten von einem Höchststand von 697.375 Euro im September 2022 auf aktuell 619.175 Euro gefallen, wie Statec-Zahlen zeigen. Auf längere Zeit betrachtet, bleiben die Preisanstiege jedoch beachtlich: Im Dezember 2018 kostete die Durchschnittswohnung lediglich 476.713 Euro.

Auch wenn der geschätzte Rückgang im letzten Quartal nun aktuell 13,6 Prozent sind, so bleibt die Wachstumsrate insgesamt – über mehrere Jahre betrachtet – überaus hoch: Zwischen 2010 und dem dritten Trimester 2023 sind die Immobilienpreise im Schnitt immerhin noch um 5,4 Prozent pro Quartal gestiegen.

Für angehende Mieter gibt es derweil gute Nachrichten: Nach mehreren Quartalen mit starkem Anstieg haben sich die Mietpreise (aus Immobilienanzeigen) seit zwei Quartalen wieder stabilisiert, ist dem Bericht des „Observatoire de l’habitat“ weiter zu entnehmen. Der Anstieg der inserierten Mieten über zwölf Monate bleibt jedoch deutlich: Plus 4,1 Prozent für Wohnungen und 4 Prozent für Häuser. Im Segment der möblierten Zimmer, das derzeit etwa 12 Prozent des gesamten Mietangebots ausmacht, ist der Anstieg bei den Mieten dabei etwas höher: 4,6 Prozent über zwölf Monate.

Der Anstieg der Mieten im Jahresvergleich sei wohl darauf zurückzuführen, dass sich ein Teil der Nachfrage von den Eigentumswohnungen auf die Mietwohnungen verlagert hat, schätzen die Autoren. „Die seit zwei Quartalen zu beobachtende Stabilisierung zeigt jedoch, dass die Mieten einem starken Druck ausgesetzt sind: Die Einkommen der Mieter sind nicht ausreichend gestiegen, um einen zu starken Anstieg der von den Vermietern verlangten Mieten zu absorbieren.“

Dabei wird betont, dass es sich hierbei um die Mieten für neue Mietverträge handelt. Der Anstieg der Mieten für Mieter, die nicht in eine andere Wohnung umziehen, ist (mit 1,7 Prozent) viel moderater und liegt deutlich unter der Inflationsrate.

Rund 33 Prozent der Luxemburger Haushalte sind Mieter. Etwa 67 Prozent der Einwohner sind Besitzer der eigenen Wohnung. Etwas mehr als die Hälfte von ihnen haben ihren Immobilienkredit bereits zurückgezahlt.

Im Gesamtjahr 2023 sollen die Wohnungspreise um sieben Prozent eingebrochen sein, hat die Immobilienplattform athome vor kurzem mitgeteilt. Von der Senkung der Verkaufspreise seien „sowohl Wohnungen als auch Häuser und sowohl alte als auch neue Immobilien“ betroffen. Im Westen Luxemburgs sei der Rückgang am stärksten ausgeprägt gewesen. Im Norden sei er wiederum geringer.