Nachdem die Preise für Wohnimmobilien in den ersten drei Monaten 2023 zum ersten Mal seit Jahren rückläufig waren, sind sie in den folgenden drei Monaten nun noch weiter zurückgegangen. Im Schnitt lagen sie Ende Juni spürbare 6,4 Prozent unter denen des Vorjahres. Im „Logement en chiffres 14“ bestätigt Statec damit die Prognosen der beiden Immobilienplattformen athome und Immotop, die schon im Juli von „einer Beschleunigung des Rückgangs“ der Immobilienpreise geschrieben hatten.
Große Unterschiede beim aktuellen Preisrückgang gibt es jedoch in den unterschiedlichen Wohnungskategorien. So ist die größte Veränderung im Jahresvergleich bei bestehenden Häusern (minus 13,5 Prozent) zu beobachten. Bei Appartmentwohnungen war der Rückgang mit minus 4,5 Prozent weniger ausgeprägt. Bei Wohnungen, die noch nicht fertiggestellt sind, sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr sogar leicht (plus 2,2 Prozent) gestiegen.
Der Preis einer durchschnittlichen, 80 m2 großen Appartementwohnung ist innerhalb eines Jahres von einem Höchststand von 697.375 Euro im September 2022 auf 682.103 Euro zurückgegangen. Auf längere Zeit betrachtet, bleiben die Preisanstiege jedoch beachtlich. Ende 2020 stand der Preis bei 616.331 Euro, im Dezember 2018 erst bei 476.713 Euro.
Dieser sehr starke Rückgang der Aktivität auf dem Markt für im Bau befindliche Wohnungen entspricht einem Trend, der bereits seit zwei Jahren zu beobachten ist, ist in dem Bericht weiter zu lesen. Seit Mitte 2022 jedoch sei das Aktivitätsniveau „wirklich eingebrochen“. Als Ursache sehen die Autoren ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Eine besondere Rolle spielen dabei die steigenden Zinssätze. Sie machen Investitionen teurer und gleichzeitig andere Anlageformen relativ gesehen attraktiver. Die geringere Kaufkraft kann Eigenheimbesitzer aufgrund steigender Zinssätze dazu zwingen, Projekte zu verschieben oder sich auf andere Optionen zu konzentrieren.
Lieber warten als Preis senken
Sehr schwach bleibt derweil die Aktivität im Luxemburger Immobilienmarkt. In allen Wohnungskategorien. Mit nur 869 Verkäufen von Wohnungen ist die Zahl der Transaktionen 43,4 Prozent geringer als vor einem Jahr. Es sind auch nur etwa halb so viele Transaktionen wie im Schnitt in den Jahren vor der Gesundheitskrise, so die Statistiker. In den Jahren 2017 bis 2019 wurden im zweiten Quartal durchschnittlich 1.849 Transaktionen gemessen. Am stärksten eingebrochen sind die Verkaufszahlen jedoch im Bereich der im Bau befindlichen Wohnungen – ein Minus von 63,2 Prozent verglichen mit dem Vorjahr.
Gleichzeitung wurde auch eine starke Verlangsamung der Aktivität auf dem Markt für Bauland gemessen: Im zweiten Quartal 2023 wurden 52,4 Prozent weniger Verkäufe als im Vorjahreszeitraum gemessen. Mit nur noch 233 Transaktionen von Baugrundstücken verzeichne man heute weniger als die Hälfte der Jahre vor der Gesundheitskrise.
Der Rückgang der Verkaufspreise müsse parallel zum Rückgang der Aktivität auf den Immobilien- und Grundstücksmärkten interpretiert werden, ist in der betreffenden Pressemitteilung zu lesen: „Wir können die Hypothese aufstellen, dass Verkäufer, die einer Preissenkung gegenüber ihren ursprünglichen Erwartungen zustimmen, häufig gezwungen sind, zu verkaufen (z.B. im Falle eines Überbrückungskredits), und dass die Anzahl der Transaktionen begrenzt bleibt, weil einige potenzielle Verkäufer lieber abwarten, als den Preis zu senken“. Auch im Segment der im Bau befindlichen Wohnungen scheine es, „dass eine Mehrheit der Bauträger lieber abwartet und ihre geplanten Immobilien nicht verkauft, als die Preise zu senken“.
Beruhigung bei den Mieten
Der einzelne Verkaufspreis sei zudem sehr abhängig von der Art der Wohnung, von ihrer Fläche sowie von ihrer Lage, so die Statistiker weiter. Im Durchschnitt ist eine im Bau befindliche Wohnung zwischen neun und 25 Prozent teurer als ein bestehendes Objekt gleicher Größe. Im Kanton Luxemburg ist der Durchschnittspreis für ein Haus (1.480.000 Euro) am höchsten. Das sind satte 84 Prozent mehr als der Durchschnittspreis im Norden des Landes.
Gute Nachrichten gibt es derweil für angehende Mieter in Luxemburg. Nach mehreren Quartalen, in denen die inserierten Wohnungsmieten stark gestiegen sind, hat sich die Preissteigerungsrate nun im zweiten Quartal 2023 wieder etwas beruhigt: Ein Plus von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal und „nur“ noch plus 6,7 Prozent im Jahresvergleich. Vor drei Monaten lag die jährliche Zuwachsrate noch bei 11,1 Prozent.
Rund 30 Prozent der Luxemburger Haushalte sind Mieter, wie Zahlen von Eurostat zeigen. 16,2 Prozent zahlen Marktpreis-Mieten. Etwa 70 Prozent der Einwohner sind Besitzer der eigenen Wohnung. 29,2 Prozent der Haushalte haben ihren Immobilienkredit bereits zurückgezahlt.
Die Preisentwicklung seit 1975
Zwischen 1975 und 2022 hat es vier Preisentwicklungszyklen auf dem Luxemburger Wohnungsmarkt gegeben, die sich jedoch in ihrer Stärke und Dauer unterscheiden. Das geht aus dem „Rapport d’analyse n°6“ des „Observatoire de l’habitat“ hervor, der ebenfalls am Dienstag veröffentlicht wurde. Der starke Preisanstieg zwischen 2010 und 2021 sei daher kein Einzelfall: Ähnliche, recht lang anhaltende Preisanstiege (jeweils gefolgt von kurzen Preisrückgängen) gab es seit 1975 dreimal.
Beobachtet habe man eine Verdoppelung der nominalen Hauspreise in einem Zeitraum von nur fünf Jahren zwischen 1975 und 1980. Danach verdoppelten sich die nominalen Hauspreise im Zeitraum 1985-1991, dann im Zeitraum 2000-2007 und schließlich im Zeitraum 2013-2022. Zusammen haben sie zum derzeitigen Preisniveau bei Wohnimmobilien beigetragen.
Die wirtschaftliche und demografische Dynamik in Luxemburg führt zu einem hohen strukturellen Bedarf an Wohnraum, rufen die Statistiker in Erinnerung. „Angesichts dieses Bedarfs hat sich das Wohnungsangebot als relativ unelastisch erwiesen, wobei beispielsweise die Zahl der jährlich produzierten Wohnungen seit dem Jahr 2000 nur geringfügig gestiegen ist.“
Insgesamt sind die Preise für Wohnimmobilien zwischen 1975 und 2022 um das 33,5-Fache gestiegen. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 7,8 Prozent.
Weiterführende Lektüre:
Der Markt für Wohnimmobilien auf der Suche nach einem neuen Gleichgewicht
Blick auf die Preisentwicklung im Jahr 2022
In zwölf Monaten sind die Preise im Wohnungsbau um 15,9 Prozent in die Höhe geschnellt
Selbst Sozialwohnungen werden immer unerschwinglicher
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