„Weiteres Jahr ohne nennenswerte Umsätze“Auch der Markt für Gewerbeimmobilien ist in Luxemburg an einem historischen Tiefpunkt

„Es war ein weiteres Jahr ohne nennenswerte Umsätze“, so Emna Rekik von JLL Luxemburg zu der Entwicklung auf dem Markt für gewerbliche Immobilien im Jahr 2024. „Die Nutzer sind bei ihren Immobilienentscheidungen weiterhin vorsichtig. Die mangelnde Transparenz bei den Wachstumsaussichten und ESG-Fragen hat die Nutzer bei ihren Entscheidungen gebremst.“ ESG, das sind die Themen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung.

Die Vermietungsleistung ist in dem abgelaufenen Jahr auf den niedrigsten Stand seit 2011 gefallen. Die neu vermietete Fläche sank auf 133.321 Quadratmeter, 24 Prozent weniger als im Vorjahr. Während 2023 durch zwei Transaktionen von mehr als 25.000 Quadratmetern unterstützt wurde, verzeichnete 2024 nur eine Transaktion von über 10.000 m², so der Jahresbericht von JLL. Die Anzahl der Transaktionen lag bei 174 neuen Mietverträgen, deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 215 Transaktionen.

Eine Rolle bei dieser nur wenig dynamischen Entwicklung spielt sicherlich auch die weniger schnell steigende Beschäftigung: Die Schaffung neuer Arbeitsplätze hat sich zuletzt deutlich verlangsamt. Seit Dezember 2023 wurde ein Plus von 5.450 neuen Stellen verzeichnet. Zum Vergleich: Im Vorjahr waren es noch mehr als 7.600 und im Jahr davor fast 16.000.

Zu den Akteuren, die im vergangenen Jahr laut JLL bedeutende Transaktionen getätigt haben, zählen Akteure des Finanzplatzes wie auch der Luxemburger Staat. So verlässt beispielsweise die US-Bank State Street den Kirchberg und lässt sich in Cloche d’Or im Stairs-Projekt auf 9.700 m² nieder. Auch die Deutsche Bank kehrt ihrem langjährigen Sitz auf Kirchberg den Rücken und wird zum Mieter für 7.077 m² im neuen „Skypark“ im Flughafenviertel Findel. Das Beratungsunternehmen EY hat das Show-Gebäude auf Howald mit einer Gesamtfläche von 6.172 m² erworben.

Der Luxemburger Staat hat derweil 11.291 m² im Laccolith-Gebäude in Cloche d’Or für die Unterbringung der „Commission des loyers“ angemietet und die letzte Phase des Terres-Rouges-Projekts in Belval mit knapp 10.000 m² Fläche übernommen. Der Staat stand 2024 für einen Anteil von 20 Prozent am Transaktionsvolumen, der Finanzsektor für 42 Prozent, präzisiert JLL.

Vor allem „Lagen in der Nähe der Straßenbahnlinie sind sehr beliebt, wie die Marktdynamik in Cloche d’Or, Howald und am Flughafen zeigt“, sagt Jonathan Morand von JLL zu den aktuellen Trends. Die Randbezirke hätten dabei jedoch nicht an Attraktivität verloren. Diese Gegenden würden jedoch eher kleine und mittlere Unternehmen anziehen, während große Firmen und öffentliche Verwaltungen historisch in den Stadtteilen im Zentrum und dem sogenannten „City Belt“ ansässig seien.

Insgesamt gab es in Luxemburg zum Endes des Jahres 2022 eine verfügbare Bürofläche von 4,64 Millionen Quadratmetern. Das ist geringfügig mehr als im Vorjahr (4,61 Millionen Quadratmeter).

Verglichen mit dem Jahr 2022 ist die Leerstandsrate 2024 gestiegen. Während vor zwei Jahren lediglich 3,5 Prozent der Büroflächen ungenutzt waren, so sind es aktuell (landesweit) 4,16 Prozent. Anders ausgedrückt bedeutet dies, dass 193.191 m² sofort bezugsfertig sind. Trotzdem bleibt die Leerstandsrate eine der niedrigsten in Europa, wo sie sich im Schnitt auf 8,5 Prozent beläuft.

Bei der Leerstandsrate gibt es jedoch regionale Unterschiede zu verzeichnen. So liegt sie im Zentrum von Luxemburg-Stadt niedriger als im Landesdurchschnitt, und zwar bei drei Prozent. In Belval beträgt sie 4,1 Prozent. Mit der Fertigstellung des Skypark ist sie im Umfeld der Stadt-Luxemburg auf 7,6 Prozent gestiegen. In den Grenzregionen liegt sie bei 8,6 Prozent.

Die Mieten sind derweil nahezu unverändert geblieben: Rund um den Boulevard Royal lagen sie 2024 im Schnitt bei monatlich rund 54 Euro pro m², während neue Immobilien im Bahnhofsviertel im Schnitt für 40 Euro pro m² vermietet werden. Im Bezirk Flughafen Findel liegt die Miete bei 32, in Belval bei 24 Euro.

Für 2025 und 2026 rechnet JLL jedoch mit einem deutlichen Anstieg der Mieten in den meisten Stadtteilen – dies aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der Baukosten, die immer noch weit über den historischen Durchschnittswerten liegen. Da gleichzeitig die Leitzinsen sinken, geht das Unternehmen davon aus, dass das Umfeld Klima für Verkäufer und Investoren günstiger werden könnte. „Nach drei schwierigen Jahren sind die Indikatoren für Investitionen in Immobilien ermutigend, da sich die Risikoprämie gegenüber anderen langfristigen Anlageklassen, insbesondere Anleihen, allmählich wieder erholt hat“, so Vincent Van Brée.

JLL (Jones Lang Lasalle) ist ein börsennotiertes Dienstleistungsunternehmen, das sich auf Immobilien- und Investmentmanagement spezialisiert hat. Mit Niederlassungen in über 80 Ländern und mehr als 110.000 Mitarbeitern weltweit erwirtschaftet es einen Jahresumsatz von 20,8 Milliarden Dollar. In Luxemburg beschäftigt die Unternehmensgruppe rund 100 Personen. Was die Geschäftsbereiche angeht, stehen Büro- und Wohnimmobilien traditionell für je etwa die Hälfte der Tätigkeiten.

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