Neue Häuser braucht das Land

Seit dem Jahr 2001 sind die Schulden der Luxemburger Haushalte immer weiter angestiegen. Derzeit liegt ihre Verschuldungsquote bei 151 Prozent des verfügbaren Einkommens, deutlich über dem Durchschnitt der Europäischen Union.

Da über 80 Prozent der Schulden der Haushalte auf Immobilienkredite zurückzuführen sind, geht die Zentralbank davon aus, dass die beständigen Preissteigerungen von Wohnungen der Grund für diese höhere Verschuldung sind.
So sind die Preise für Wohnungen zwischen dem Jahr 2000 und 2015 im Schnitt um 4,7 Prozent gestiegen – das verfügbare Einkommen der Haushalte aber nur um 1,25 Prozent. Gute 46 Prozent der Einwohner des Großherzogtums leben in den eigenen vier Wänden.

Birgt diese steigende Verschuldung Risiken für die Banken, fragt sich die Zentralbank. Immerhin liegen 90 Prozent aller Immobilienkredite bei nur fünf Luxemburger Banken in den Büchern.

Der Luxemburger Markt für Immobilienkredite ist zudem etwas anders gestrickt als die Immobilienmärkte in anderen Ländern Europas. So haben die meisten Luxemburger Kreditnehmer einen variablen Zinssatz gewählt, und das trotz den niedrigen Zinsen. Diese Quote ist zwar rückläufig, aber immer noch viel höher als im Rest Europas. Im Januar 2003 waren es 80,37 Prozent; im Januar 2016 immer noch 51,31 Prozent.

Dies hat einerseits als Folge, dass die geforderten Zinsen auf den Immobilienkrediten deutlich schneller und tiefer gefallen sind als in anderen Ländern.

Andererseits aber birgt es die Gefahr, dass im Falle von wieder steigenen Leitzinsen in Europa auch die Rückzahlungsraten auf den Schulden schnell ansteigen werden. Können die Haushalte das verkraften, oder werden sie ihre Schulden nicht mehr bedienen können?

Da in Luxemburg mehr Menschen einen Immobilienkredit (39 Prozent der Haushalte) haben, als im Rest der Eurozone (23 Prozent), stellen sich solche Fragen hierzulande vorrangiger als im Ausland. Die Finanzaufsicht CSSF hat bereits vorgesorgt, schreibt die Zentralbank. Die CSSF fordert heute beim Kauf einer Wohnung mehr Eigenkapital als früher, um solche Risiken zu verringern.

Was passiert wenn die Zinsen wieder steigen?

Eine wichtige Rolle in diesem Zusammenhang ist ebenfalls die Analyse der Nachhaltigkeit der Preissteigerungen für Wohnungen. Handelt es sich um eine Preisblase oder sind die hohen Preise gerechtfertigt? Wie hoch ist das Risiko, dass die Immobilienpreise einbrechen?

Dabei waren die Preissteigerungen in der jüngsten Vergangenheit enorm. Allein zwischen dem Jahr 2000 und dem Jahr 2014 haben sich die Preise für Wohnungen (Inflation rausgerechnet) verdoppelt. Zwischen 2000 und 2007 haben sie im Schnitt jedes Jahr um satte neun Prozent zugelegt. Im Rest der Eurozone hatte der jährliche Zuwachs sich nur auf 3,9 Prozent belaufen.

In den Jahren 2008 und 2009 waren die Preise (inflationsbereinigt) dann in Luxemburg rückläufig, schreibt die Zentralbank. In den Folgejahren sind die Preise in Luxemburg wieder am Wachsen. Im Schnitt um 2,4 Prozent pro Jahr.
Die Folge: Während die Wohnungspreise (inflationsbereinigt) zwischen 2007 und 2015 um gute 16 Prozent gestiegen sind, sind sie in der Eurozone insgesamt um 13 Prozent gefallen. Dies bedeutet, dass die Luxemburger einen immer größeren Anteil ihres verfügbaren Einkommens für die Wohnung ausgeben müssen.

Stellt sich die Frage, ob die Preissteigerungen gerechtfertigt sind. Und wie es aussieht, sind sie es. Es gebe ein ganze Reihe guter Gründe, warum die Nachfrage nach Wohnungen in Luxemburg weiter steigt. Dazu zählen die derzeit günstigen Immobilienkredite und die immer längeren Laufzeiten. Aber nicht nur.

Eine wichtige Rolle spielt zudem die wachsende Bevölkerung, so die Zentralbank. Während die Bevölkerung beispielsweise zwischen 2001 und 2011 um 37.000 Personen gewachsen sei, seien nur 27.000 neue Wohnungen gebaut worden. Und während die Zuwanderung seit 2008 deutlich zulegte, sei die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen auf das Niveau von vor 2008 zurückgefallen.

Wenn die Nachfrage schneller steigt als das Angebot, dann steigen eben die Preise, so die trockene Feststellung der Luxemburger Zentralbank.

Die Zentralbank sieht somit, zumindest kurzfristig, auch keine größeren Risiken aus diesem Bereich für den Bankensektor. Langfristig gelte es aber, Vorsicht walten zu lassen. Ein höhere Verschuldung der Haushalte und ein höherer Anteil des Einkommens, der für Rückzahlungen bestimmt ist, würden Haushalte empfindlicher für Krisen machen.

Und eine weitere Schlussfolgerung lässt sich aus dieser Analyse ziehen: Eine Regierung, die sich günstigere Wohnungen wünscht, muss mehr neue Wohnungen auf den Markt geben.