„Bauland-Kartell“
Studie: Luxemburgs Immobilienpreise werden künstlich in die Höhe getrieben
Laut einer Liser-Studie mangelt es in Luxemburg nicht an Bauflächen. Die hohen Preise ließen sich dadurch erklären, dass Bauträger Bauland bewusst zurückhalten würden, um so die Preise in die Höhe zu treiben.
Nicht einmal 0,1 Prozent der Bevölkerung besitzt fast 50 Prozent des gesamten Baulandes im Großherzogtum Foto: Editpress/Didier Sylvestre
Die Immobilienpreise in Luxemburg steigen und steigen. Aber warum? Gibt es nicht genug Bauland? Einer neuen Studie des Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (Liser) in Zusammenarbeit mit der Uni Luxemburg und Hochschulen in Großbritannien zufolge ist das nicht der Fall. Im Gegenteil: Die horrenden Preise und der Mangel an Wohnungen seien auf das Horten von Grundstücken von einigen wenigen Großbesitzern und Bauträgerfirmen zurückzuführen. Diese nicht einmal 0,1 Prozent der Population besitze rund 50 Prozent des gesamten Baulandes in Luxemburg, schreiben die Autoren der Studie (Antoine Paccoud, Markus Hesse, Tom Becker und Magdalena Górczyńska). Die kommunalen Flächennutzungspläne würden zudem zeigen, dass – bei den derzeitigen Trends – Flächen für den Wohnungsbau für mindestens zehn Jahre zur Verfügung stehen würden.
Luxemburgs Wohnungsnotlage sei also nicht auf mangelnde Bauflächen zurückzuführen, sondern viel mehr auf eine zu nachsichtige Politik: Unter anderem die niedrigen Grundsteuern würden die Häufung von Bauland begünstigen, sagen die Forscher. Das ermögliche es den Besitzern, die Grundstücke zurückzuhalten und so das Angebot auf dem Immobilienmarkt zu kontrollieren – und die Preise auf dem Markt künstlich in die Höhe zu treiben. So entstehe quasi ein Bauland-Kartell, das ein Monopol auf den Wohnraum habe.
„Das Privateigentum in Luxemburg ist unantastbar“, heißt es in der Studie. Anders als in Luxemburgs Nachbarländern würden weder der Staat noch die Gemeinden die Grundbesitzer wirklich unter Druck setzen. Die öffentlichen Akteure spielen demnach im Wohnungsbauprozess nur eine untergeordnete Rolle. Dadurch sei diese kleine Gruppe von Bauträgern nur einem sehr begrenzten Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt ausgesetzt. So schaffen die Bauträger es, ein Gleichgewicht zwischen „land banking“ und Erschließung herzustellen, um den Unternehmenswert zu maximieren, schreiben die Forscher. Dadurch könnten diese gemeinsam den Preis und die Menge des produzierten Wohnraums festlegen – und die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben.
Experteninterviews hätten gezeigt, „dass eine wachstumsorientierte, ausgehandelte Politik und Planung nicht in der Lage ist, diesen Mechanismen entgegenzuwirken, durch die sich der konzentrierte Landbesitz auf die Produktion von Wohnraum auswirkt“.
