De Maart
Der Luxemburger Wohnungsmarkt bleibt trotz mehrerer von der CSV-DP-Regierung verabschiedeter Maßnahmenpakete in der Krise. „Die Aktivität auf den Immobilien- und Grundstücksmärkten verlangsamte sich im ersten Quartal 2025 deutlich, nachdem sie zum Jahresende 2024 noch stark angestiegen war“, schreibt das „Observatoire de l’habitat“ in seinem Bericht vom 25. Juni. Das Wohnungsobservatorium geht davon aus, dass durch das Auslaufen der Halbierung der Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Eintragungs- und Abschriftgebühren, der beschleunigten Abschreibung von sechs Prozent sowie der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen zu einem Viertel des Gesamtsteuersatzes Ende Juni ein ähnlicher Effekt wie Ende 2024 beobachtet werden kann, als ein Höhepunkt an Transaktionen festgestellt werden konnte.
Insgesamt stellt das „Observatoire“ jedoch fest, dass der Wohnungsmarkt noch weit vom Vorkrisenniveau der Jahre 2017 bis 2021 entfernt ist. Im ersten Quartal 2025 erreichte die Zahl der Verkäufe (1.135) nur 69 Prozent des durchschnittlichen Vorkrisenniveaus (1.654). Das Wohnungsobservatorium merkt zudem an, dass vor allem noch im Bau befindliche Wohnungen in den oberen Preissegmenten verkauft wurden. Beim Bestand hingegen ist der Verkauf im Vergleich zum vierten Quartal 2024 noch einmal um 34 Prozent eingebrochen. Im Vergleich zum Vorjahr ist nur eine leichte Steigerung an verkauften Einheiten von neun Prozent festzustellen. Bei den VEFA-Verkäufen gibt es im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von 163,5 Prozent. Das ist jedoch kein Indikator, dass sich der Wohnungsbausektor erholt. „Im ersten Quartal 2024 wurde das niedrigste jemals verzeichnete Aktivitätsniveau in diesem Segment seit Einführung dieser Statistik im Jahr 2007 verzeichnet. Die Zahl der Transaktionen liegt weiterhin 2,5-mal unter dem Durchschnitt der Jahre vor der Krise“, schreibt das „Observatoire de l’habitat“.
Häusermarkt ebenfalls angeschlagen
Auf dem Luxemburger Häusermarkt zeichnet sich ein ähnliches Bild. Im Vergleich zum Vorjahr ist bei den Transaktionen ein Plus von 28,8 Prozent zu verzeichnen. Dennoch bleibt die Anzahl an Verkäufen weiterhin unter dem Vorkrisenniveau der Jahre 2017 bis 2021. Anzumerken bleibt, dass das finanzielle Volumen der getätigten Transaktionen lediglich ein Plus von 24,5 Prozent in zwölf Monaten aufweist, was darauf schließen lässt, dass die Preise leicht gesunken sind. Eine klare Schlussfolgerung lässt diese Korrelation jedoch nicht zu. „Dieser Rückgang der durchschnittlichen Hauspreise hängt auch mit Zusammensetzungseffekten zusammen“, erklärt das Wohnungsobservatorium. „So wurden in diesem Quartal im Durchschnitt kleinere Häuser verkauft, und es kam zudem zu einer Verlagerung der Transaktionen innerhalb des Gebiets, was die Vergleichbarkeit der Durchschnittswerte erschwert.“
Hedonischer Preisindex
Ein hedonischer Preisindex erfasst Preisänderungen unter der Berücksichtigung von Qualitätsmerkmalen. Mehr als nur die reine Preisänderung wird beim Verkauf von Wohnungen und Häusern auch deren Größe, Lage etc. in Betracht gezogen.
Bei Wohnungen wird unter anderem berücksichtigt, ob ein Pkw-Stellplatz und ein Keller vorhanden sind und wie weit die Wohnung von Luxemburg-Stadt entfernt ist. Bei Häusern spielen u.a. die Anzahl an (Bade-)Zimmern, die Energieeffizienz und das Baujahr eine Rolle. (Quelle: Statec)
Der hedonische Preisindex des Luxemburger Statistikamtes Statec zeigt eine für die vergangenen zwölf Monate stabile Preislage auf dem Luxemburger Wohnungsmarkt auf. So sind die Preise für den Bestand bei Wohnungen um 1,2 Prozent und bei Häusern um 0,9 Prozent angestiegen. Bei VEFA-Verträgen sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 0,1 Prozent gesunken. „Die Entwicklungen in diesem Segment sind sehr volatil, da die Anzahl der Transaktionen hier sehr begrenzt ist“, schreiben die Statistiker. „Der Markt unterliegt daher starken Zusammensetzungseffekten (Veränderungen in der Art und Lage der Bauprojekte von einem Quartal zum anderen). In diesem Segment dominierte lange Zeit die Anpassung über die Aktivitätsvolumina mehr als eine Anpassung über die Preise, auch wenn die Preise tatsächlich bei den Projekten gesunken sind, bei denen Transaktionen stattgefunden haben.“
Chamber stimmt für Verlängerung einiger Maßnahmen
Die Chamber hat am Mittwoch einstimmig dafür gestimmt, den „bëllegen Akt“ auf unbegrenzte Zeit auf 40.000 Euro festzulegen. Damit wird dieser Steuerkredit auch über den 30. Juni hinaus Erstkäufern zur Verfügung stehen. Zudem hat die Chamber dafür gestimmt, dass die steuerlichen Maßnahmen der Regierung, die eigentlich am 30. Juni auslaufen, unter ganz bestimmten Bedingungen auch darüber hinaus noch gültig sind. Angesichts eines erheblichen Ansturms von Anträgen bestehe das Risiko, dass Banken und Notare nicht in der Lage sein werden, alle Anfragen innerhalb der vorgegebenen Fristen zu bearbeiten, meinte Berichterstatterin Diane Adehm (CSV) im Chamber-Plenum. Um diesen Fällen Rechnung zu tragen, in denen ein notarieller Kaufvertrag nicht vor dem Ablaufdatum am 30. Juni 2025 unterzeichnet werden konnte, sieht der Gesetzentwurf vor, die Inanspruchnahme der befristeten steuerlichen Maßnahmen auch auf Reservierungsverträge oder Kaufvorverträge („Compromis de vente“) auszuweiten. Der Erwerb durch eine notarielle Urkunde muss dann allerdings zwischen dem 1. Juli 2025 und dem 30. September 2025 formalisiert werden.
Kein Wunder, wenn es stottert. 10000 € / m2 für eine Eigentumswohnung, ist ja erschwinglich, wenn man geerbt hat. Die oberen 10-tausend bauen auch nicht jeden Monat eine Villa!
Dann muss die Regierung eben weitere steuerliche Massnahmen ergreifen um den Wohnungsmarkt mal ordentlich an zu kurbeln...der Wohnungsbau muss gefördert werden besonders der soziale Bereich....wir brauchen dringen bezahlbaren Wohnraum also keine gentrifizierung in diesem Bereich...