Observatoire de l’habitatMietmarkt unter der Lupe: Rentabilität sinkt – Einführung eines Mietkatasters könnte Jahre dauern

Wie rentabel ist es, unter den wirtschaftlichen Bedingungen des Luxemburger Mietmarktes im Jahr 2024 in eine Mietwohnung zu investieren? Unter anderem mit dieser Frage beschäftigt sich der Analysebericht Nummer 13 des „Observatoire de l’habitat“. „Die geschätzte Nettomietrendite wurde sehr stark von den Wertsteigerungsaussichten beeinflusst, insbesondere von deren Höhenflug zwischen 2017 und 2022“, schreibt der Forscher Julien Licheron in seiner Analyse. Die anderen Faktoren hätten in diesem Zeitraum jedoch nicht unbedingt in Richtung einer höheren Attraktivität für Investoren gewirkt. Speziell die Nettomietrendite, die sich aufgrund des Preisanstiegs nach 2017 sogar allmählich verschlechterte, aber auch die Besteuerung von Investitionen, die 2021 weniger attraktiv wurde. „Der starke Anstieg der Zinssätze führte dann zu einem Höhenflug der Finanzierungskosten, die zu einer viel negativeren Komponente in der Investitionsrendite wurden.“

Doch auch der Höhenflug der Immobilienpreise nach 2018 hätte durchaus einen Einfluss auf mögliche Investitionen gehabt. „Es ist schwierig, die starke Beschleunigung des Preiswachstums für Häuser zwischen 2018 und 2022 durch das bloße Spiel von Angebot und Nachfrage zu erklären, da sich die wirtschaftlichen Fundamentaldaten im Vergleich zu den Vorjahren nicht wesentlich verändert haben“, schreibt Julien Licheron. Gleichzeitig seien durch die steigenden Zinssätze einige alternative Anlagen (beispielsweise Anleihen) durchaus attraktiver für Investoren geworden.

Ob und wann Investoren den Mietwohnungsmarkt wieder ins Auge fassen würden, würde laut „Observatoire“ vor allem mit einem zusammenhängen: Vertrauen. „Vertrauen umfasst sowohl das Vertrauen in den Markt, was eine dauerhafte Stabilisierung der Preise und Zinssätze erfordert, als auch das Vertrauen in die Projekte und Akteure – und insbesondere in den Erwerb von VEFA-Wohnungen von Bauträgern“, heißt es.

Liser-Forscher Antoine Paccoud und Regierungsberater Mike Mathias aus dem Wohnungsbauministerium haben im Analysebericht 14 untersucht, was es braucht, um ein Mietkataster in Luxemburg einzuführen. Dafür wurde sich am deutschen Mietspiegel orientiert. „Der deutsche Mietwohnungsmarkt wird durch die Verpflichtung von Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, einen Mietspiegel zu erstellen, relativ transparent gemacht“, steht im Bericht. Für den Aufbau eines Mietkatasters schlägt das Observatorium demnach eine Mindestdauer von vier Jahren vor, „bevor ein validierter Mietkataster vorliegt“. Auch müsste der gesetzliche Rahmen angepasst werden, da das derzeitige Mietgesetz keine Grundlage dafür biete.

Ob damit den horrenden Mieten Einhalt gebieten werden könnte? „Die Einführung eines Mietkatasters bleibt unabhängig von einer Überprüfung der Mietobergrenze“, teilt das „Observatoire“ ferner mit. „Der Mietkataster ist nämlich ein Beobachtungsinstrument, das es ermöglicht, das Niveau der praktizierten Mieten nach verschiedenen hedonischen Merkmalen besser zu kennen. Sein Nutzen geht daher über eine mögliche Mietzinsregulierung mit Bezug auf ein allgemeines Mietzinsniveau hinaus.“