Firmen Luxemburgs haben wenig Appetit auf Büros

Stefan Osorio-König
 

Cloche dOr, Strassen, Capellen, Windhof, Limpertsberg, Hamm oder Howald: Überall bietet sich dem aufmerksamen Betrachter derzeit ein ähnliches Bild.
Überall im Großherzogtum prangen gegenwärtig viele Schilder mit der Aufschrift „Bureaux à louer“, „Gewerbeflächen zu vermieten“, oder „1.100 Quadratmeter für Ihre Geschäftsidee“.
Dass es zurzeit so viele Schilder sind, liegt an den hohen Leerständen bei Gewerbeimmobilien. Die Leerstandsquote, also der Prozentsatz der leer stehenden Flächen im Vergleich zum Gesamtbestand, ist momentan mit über sieben Prozent enorm hoch.

Für immer mehr frei werdende Büro- und Geschäftsgebäude oder Produktionsstätten finden sich gegenwärtig keine Mieter. Dabei gingen in den Boomjahren bis 2009 derartige Objekte weg wie warme Semmeln.
Doch die Rezession im vergangenen Jahr hat zu einem Einbruch bei der Nachfrage geführt.

„In den Jahren 2005 bis 2009 wurden bis zu 11.000 Arbeitsplätze jährlich in Luxemburg geschaffen“, so Marc Baertz von der Immobilienagentur Property Partners. „70 Prozent dieser neuen Arbeitsplätze waren Bürojobs. Wenn jeder durchschnittlich 15 Quadratmeter Platz braucht, dann kann man sich ausrechnen, wie hoch die Nachfrage nach Büroimmobilien in diesen Boomjahren war.“
In der Tat hat sich der Bestand an Gewerbeimmobilien in den letzten zehn Jahren nahezu verdoppelt.

Gab es im Jahre 2000 gerade einmal knapp unter zwei Millionen Quadratmeter Gewerbefläche, so stieg diese Zahl im Jahr 2009 auf fast 3,5 Millionen Quadratmeter.
Mit rund 2,6 Millionen Quadratmetern befinden sich über 80 Prozent der Gewerbeflächen im Großherzogtum in der Hauptstadt. In den Außenbezirken Flughafen, Strassen, Howald und Bartringen/Bourmicht gibt es rund 330.000 Quadratmeter in Gewerbeimmobilien, was 10,4 Prozent des gesamten Bestands des Landes entspricht.

Außerhalb der Hauptstadt und ihres direkten Einzugsgebiets liegen lediglich 7,2 Prozent der Gewerbeflächen. Die größten davon sind mit 60.100 Quadratmetern in Münsbach, 48.300 in Belval und 44.500 in Capellen.

Diese peripheren Gewerbegebiete haben mit 22 Prozent auch die höchste Leerstandsquote im Land, während in der Hauptstadt lediglich 5,62 Prozent dieser Flächen nicht vermietet sind.
Doch innerhalb von Luxemburg-Stadt gibt es große Unterschiede. So weist das Viertel mit dem höchsten Bestand an Büroimmobilien, der Kirchberg mit über 900.000 Quadratmetern, die niedrigste Leerstandsquote mit nur 3,46 Prozent auf.

Auch der sogenannte Central Business District in der Oberstadt als Viertel mit dem zweitgrößten Bestand an Gewerbeimmobilien hat lediglich Leerstände von 3,84 Prozent.
In Hamm stehen 17, auf der Cloche dOr 14 Prozent der Gewerbeflächen leer.
„Wir erwarten aber, dass die Leerstandsquote im Land über die nächsten Jahre zurückgehen wird“, so Marc Baertz von Property Partners weiter. „Das liegt daran, dass in den letzten 15 Jahren kein neues Bauprojekt begonnen wurde.“

Da die Wirtschaft im Großherzogtum langsam aber wieder in Fahrt kommt, geht Baertz davon aus, dass in den kommenden Jahren wieder gebaut wird. „Der Anstieg dürfte aber nicht mehr so stark ausfallen wie in den Jahren 2005 bis 2008“, so Baertz.
Damals habe man zuerst ein Gebäude hingestellt und auf die Mieter gewartet. Heute warte man erst auf den Kunden und baue dann.

„Was die Preise hingegen anbetrifft, so ist das Umfeld außerordentlich stabil“, so Baertz weiter, „allerdings leben wir in einem kleinen Land und da können schon kleinere Veränderungen große Auswirkungen haben.“ Der Wert einer Immobilie hänge vor allem von der Qualität der Mieter ab. Da diese in Luxemburg sehr hoch sei, sei auch der Wert entsprechend hoch. „Sie müssen bedenken, dass es im Großherzogtum ganz selten einen Ausfall der Miete gibt“, so der Fachmann.
Das liege vor allem daran, dass die großen Mieter oft Finanzinstitute sowie der Staat oder auch die EU seien.

Der Preis eines Objekts berechne sich aber vor allem auch nach seiner Lage und dem Typ des Gebäudes. „Es gibt Immobilien, die sind ganz einfach technisch besser ausgestattet als andere“, so Baertz weiter. So spiele es eine große Rolle, ob die Kabel beispielsweise an den Wänden entlang liefen oder durch den Boden, wo sie überall und jederzeit für den Stromanschluss genutzt werden können.

Aber auch die Höhe der Räume, ihre Helligkeit und das Kühl- und Heizsystem sind für den Preis entscheidend, ebenso wie die Nebenkosten.
Diese können zwischen drei und sieben Euro pro Quadratmeter variieren und hätten damit entsprechend eine Auswirkung auf den Mietpreis.
Die Leerstandsquote im Großherzogtum liegt mit sieben Prozent zwar immer noch stark unter denen von Frankfurt mit zwölf bis 15 Prozent, ist aber für Luxemburger Verhältnisse extrem hoch. Die größten Transaktionen im Bereich der Gewerbeimmobilien der letzten Jahre betrafen die EU, Banken oder Anwaltskanzleien. Und hierin liegt auch eine gewisse Gefahr. Denn vor allem die Banken sind fast ausschließlich Filialen ausländischer Institute.

Sollten deren Konzernzentralen den Rückzug aus Luxemburg beschließen, könnten mit einem Schlag viel zusätzliche Büroflächen frei stehen, die schwer einen neuen Mieter finden würden.