ForumPaulette Lenert und Max Molitor fordern besseren Schutz beim Kauf einer Neubauwohnung

Die hohen Materialkosten, die steigenden Zinsen und prominente Insolvenzen im Bausektor haben nicht nur die Investitionstätigkeit gedämpft, sondern auch das Vertrauen vieler Menschen in den Immobilienmarkt erschüttert. Besonders betroffen sind Käuferinnen und Käufer von Immobilien im Zustand der Fertigstellung „auf Plan“ (die sogenannte Vente en l’état futur d’achèvement, kurz: VEFA), die oftmals mit Verzögerungen, unerwarteten Preissteigerungen und unzureichendem rechtlichem Schutz konfrontiert sind.

Im Mai des letzten Jahres wurde im Parlament ein Gesetz verabschiedet, welches eine Reihe an steuerlichen Anreizen für Immobilieninvestoren geschaffen hat. Gerade der Bau neuer Immobilien sollte hierdurch gefördert, die Aktivität am Wohnungsmarkt wieder hergestellt werden. Bei der Haushaltspräsentation aus dem letzten Oktober musste der Finanzminister verkünden: Diese Maßnahmen hatten nicht den gewünschten Effekt. Gerade bei Neubauprojekten sah man nicht den gewünschten Aufschwung. Wohnbauprojekte blieben weiterhin (zu) teuer, die Nachfrage stieg indes nicht an. Auch die Immobilienentwickler senkten ihre Preise nicht. Die von der Regierung eingesetzten Steuergeschenke wurden in den Verkaufspreis einkalkuliert, um eventuelle Verkaufsgewinne und Margen nicht zu gefährden. Eine neue Publikation der Luxemburger Zentralbank wies auch für Anfang 2025 keine nennenswerte Erhöhung des Immobilienkreditvolumens aus. Profitieren konnten also weiterhin nur finanzkräftige Käufer und Investoren, die sich die überteuerten Preise leisten können.

Die jüngste Entscheidung der Regierung, die steuerlichen Maßnahmen zur Förderung der Investitionen in den Wohnungsbau um ein halbes Jahr zu verlängern, sorgt vor diesem Hintergrund für Stirnrunzeln. Die Regierung setzt weiterhin auf Instrumente, die zwar Investoren begünstigen, das grundlegende Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum jedoch nicht lösen. Einen weiteren Rückgang beim Bau neuer Wohnungen können wir uns als Land ganz sicher nicht leisten. Hinzu kommt, dass ein erhoffter weiterer Rückgang der Zinsen im Laufe des Jahres die Investitionstätigkeit ankurbeln könnte, was jedoch vor allem einen weiteren Preisanstieg nach sich ziehen dürfte. Diese Entwicklung geht an der Realität vieler Familien vorbei, die auf dringend benötigte neue und bezahlbare Wohnungen angewiesen sind und sich das Risiko unabsehbarer Verzögerungen und Zusatzkosten schlichtweg nicht leisten können.

Um das Vertrauen der Verbraucherinnen und Verbraucher in den Bausektor zu stärken, bedarf es grundlegender Reformen. Der bestehende gesetzliche Rahmen reicht nicht aus, um Käuferinnen und Käufer vor den Risiken zu schützen, die mit VEFA-Verträgen verbunden sind. Verzögerte Bauzeiten, unerwartete Kostenanpassungen und fehlende Garantien belasten viele Familien finanziell und schaffen zusätzliche Unsicherheit auf einem ohnehin angespannten Markt. Eine effektive Lösung der Wohnungsproblematik erfordert nicht nur gezielte Maßnahmen gegen die strukturellen Hindernisse im Bausektor, sondern auch einen klaren Fokus auf den Schutz des Konsumenten.

Ein zentraler Ansatzpunkt ist dabei die Schaffung klarer rechtlicher Rahmenbedingungen, die die Rechte von Käuferinnen und Käufern stärken und ihnen gleichzeitig Sicherheit geben. Verträge müssen verbindliche Fertigstellungsfristen enthalten, und bei Überschreitungen sollten angemessene Entschädigungen vorgesehen werden. Außerdem muss es möglich sein, Zahlungen nur dann zu leisten, wenn der Fortschritt der Bauarbeiten von einer unabhängigen Fachperson bestätigt wurde. Wir sind der Meinung: Der Konsument braucht ein Recht auf Fertigstellung seines Immobilienprojektes. Deshalb wollen wir die „garantie d’achèvement“ neu definieren und die Anbieter solcher Garantie dadurch verstärkt in die Pflicht nehmen. Gleichzeitig gilt es, automatische und undifferenzierte Preisindexierungen in VEFA-Verträgen zu verbieten, da diese zu zusätzlichen und unbegründeten Belastungen für Käuferinnen und Käufer führen können. Der Käufer muss den Preis seiner Immobilie soweit möglich im Voraus des Kaufes kennen. Es ist wichtig, den zukünftigen Immobilienbesitzern bei den anhaltenden exorbitanten Preisen keine nachträglichen unbegründeten Preissprünge zuzumuten.

Ohne ein Umdenken bei der Gesetzgebung und der Fokussierung auf langfristige Lösungen für die Käufer zukünftiger Immobilienprojekte wird sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärfen. Während steuerliche Maßnahmen zwar kurzfristige Effekte erzielen können, bedarf es einer nachhaltigeren Strategie, um den Mangel an neuem Wohnraum anzugehen und das Vertrauen der Menschen in den Bausektor zurückzugewinnen. Der Wohnungsbau ist eine der drängendsten Herausforderungen unserer Zeit und es liegt in der Verantwortung der Politik, für die Bevölkerung tragfähige und zukunftsorientierte Lösungen zu schaffen.