Der lange Weg zum Eigenheim

Der Erwerb des Eigenheims gehört zu den wichtigsten Entscheidungen, die die meisten Menschen in ihrem Leben treffen. Nachdem die Wunschimmobilie gefunden wurde, stehen erst einmal viele administrative Schritte und Behördengänge auf dem Programm.

Um die Wunschimmobilie sein Eigen nennen zu können, muss der Kaufwillige erst einmal schnell sein. Auf dem heutigen Wohnungsmarkt sind viele gute Immobilien bereits nach ein paar Tagen „sous compromis“ und schon wieder vom Markt.

Wenn dann das Bauchgefühl stimmt und die Entscheidung gefallen ist, begeben sich viele auf unbekanntes Terrain. Dann tauchen Fragen zur Finanzierung, zum Inhalt des Vorvertrags, zu möglichen finanziellen Beihilfen und zum eigentlichen Kaufvertrag auf. Dennoch ist es wichtig, sich nicht von der Situation auf dem Wohnungsmarkt unter Druck setzen zu lassen. Denn ist eine Verkaufsvereinbarung erst mal unterschrieben, ist es nicht mehr so einfach, davon zurückzutreten.

Es fallen also zahlreiche Fragen an. Um diese zu beantworten, organisiert das Wohnungsbauministerium mehrere Informationsabende in Zusammenarbeit mit der Notariatskammer und der „Association des banques et banquiers“.

Der „bëllegen Akt“

Der „crédit d’impôt“ ist allgemein unter dem Namen „bëllegen Akt“ bekannt. Nach diesem Prinzip kann jeder, der ein Eigenheim kauft, von einer Steuergutschrift von 20.000 Euro profitieren, die mit den anfallenden Registrierungsgebühren und Übertragungskosten verrechnet werden. Der Antrag zum „crédit d’impôt“ wird vom Notar getätigt. Die Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie während zwei Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Nach dieser Zeit kann frei über die Wohnung verfügt werden.
Um von einer erneuten Reduzierung profitieren zu können, muss der Käufer noch etwas von dem 20.000-Euro-Guthaben übrig haben und er muss wieder für den Eigenbedarf kaufen. Bei einer bereits bestehenden Immobilie hat der Eigentümer zwei Jahre Zeit, um sich offiziell anzumelden. Bei einer sich im Bau befindenden Immobilie beträgt die Frist vier Jahre.

Finanzierung des Projektes

Bevor Kaufwillige mit der Suche nach ihrer Traumimmobilie beginnen, ist es wichtig, vorher bei einer Bank nachzufragen, mit welchem Budget für das Projekt gerechnet werden kann.
Es kann auch von Vorteil sein, mehrere Finanzierungsangebote bei unterschiedlichen Banken einzuholen und zu vergleichen. Jeder Kreditantrag wird individuell behandelt und bewertet. Bei dem Kredit handelt es sich um einen Hypothekenkredit im ersten Rang. Die maximale Dauer beträgt meistens 30 Jahre. Dabei muss beachtet werden, dass der Kredit nur für die Immobilie und anstehende Renovierungsarbeiten berechnet wird; Möbel und Ausstattung zählen nicht dazu. Die Banken achten weitgehend darauf, dass die monatliche Rückzahlung die 40 Prozent des Einkommens nicht übersteigt. Sie verlangt in der Regel 20 bis 25 Prozent an Eigenkapital. Bei der Finanzierung besteht die Möglichkeit zwischen einem variablen, einem fixen oder gemischten Zinssatz zu wählen. Die aufgeteilte Finanzierung läuft mit einem bestimmten Prozentsatz an fixem und variablem Zinssatz.

Verkaufsvereinbarung

Bei einer bereits fertig gebauten Immobilie wird vor dem eigentlichen Kauf oft ein „compromis de vente“, ein Vorvertrag, in dem beide Parteien dem Kauf bzw. Verkauf der Immobilie zu einem festgelegten Preis zustimmen, unterschrieben. Beim Vorvertrag handelt es sich um eine echte Verpflichtung, die notarielle Urkunde ist nur eine vom Gesetzgeber vorgesehene Formalität. Durch diese Urkunde wird der unterschriebene Vorvertrag gegenüber Dritten wirksam. Die Verkaufsvereinbarung muss folgende Informationen enthalten: die Daten des Verkäufers und des Käufers, das Verkaufsobjekt, die Lage mit Katasterkennzeichnung und die Anzahl der Quadratmeter. Die Nennung des Kaufpreises ist ebenfalls notwendig, genau wie die Laufzeit des „compromis“, die Zahlungsmodalitäten, die Energieklasse und der mit dem Dossier befasste Notar.
Fakultative Angaben sind pauschale Vertragsstrafen und aufschiebende Bedingungen.

Verkauf auf Teilzahlungsbasis

Hierbei handelt es sich um einen Reservierungsvertrag („vente en état futur d’achèvement“). Das Appartement oder das Haus ist zu dem Zeitpunkt des Vertrages noch nicht fertiggestellt. Der Verkäufer verpflichtet sich, ein Gebäude zu einem vertraglich festgesetzten Termin zu errichten („garantie d’achèvement“). Solch ein Vertrag enthält eine Kaution, deren Höhe jedoch nicht die zwei Prozent des voraussichtlichen Preises übersteigen darf. Er soll außerdem eine detaillierte und realistische Beschreibung des Objektes enthalten. Der Käufer muss den Kaufpreis nach und nach, anteilig am Fortschritt der Arbeiten, begleichen.

Wohnungsbeihilfen

Die möglichen Beihilfen können schon vor einer Kreditaufnahme beim „guichet unique“ (www.logement.lu) angefragt und ausgerechnet werden. Sie werden je nach Gehalt, Größe des Haushaltes und Anzahl der Quadratmeter berechnet. Möglich sind individuelle Erwerbs- und Sparprämien, Zinsbeihilfen, die „Garantie de l’Etat“ sowie eine Reduktion der Mehrwertsteuer.

Drei Fragen an: Aline Rosenbaum, Juristin der Konsumentenschutzvereinigung 

Welche Fragen werden der ULC am meisten in Bezug auf den Immobilienkauf gestellt?
Bei den sich im Bau befindenen Immobilien wird am häufigsten gefragt, ob und in welcher Zeitspanne ein Reservationsvertrag aufgelöst werden kann. Wichtige Themen sind aber auch, wie es mit dem Projekt vorangeht sowie die Übereinstimmung oder Nicht-Einhaltung mit dem Lastenheft. Dasselbe gilt für den „compromis de vente“, das Einzugsdatum und die Gültigkeit der Ausschlussklauseln der Gewährleistung bei versteckten Mängeln. Die ULC bezieht übrigens keine Position zu Verkaufsverträgen zwischen Privatpersonen, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Details gibt es in den entsprechenden Broschüren.

Wie steht die ULC zu der Versicherung „solde restant dû“, die oft gefordert wird, aber nicht obligatorisch ist?
Diese Versicherung ist nicht obligatorisch, sie kann aber von der Bank als Sicherheit verlangt und als Voraussetzung für einen Kredit genannt werden. Ich bin der Meinung, dass eine solche Versicherung in den meisten Fällen eine Absicherung sowohl für den Kreditnehmer wie auch für den Kreditgeber bedeutet. Auf jeden Fall sollte das Kleingedruckte der Versicherungspolice aufmerksam gelesen werden, um Diskussionen zu vermeiden.

Gibt es viele Schwierigkeiten mit Immobilienagenturen?
Konsumenten, die nach einem Kauf feststellen, dass es im Gebäude versteckte Mängel gibt, wollen manchmal eine Entschädigung von der Agentur verlangen, die als Vermittler fungiert. Dies ist aber nicht so einfach.
Meistens sind es die Verkäufer, die Fragen zu den Vertragsbestimmungen haben.
Die meisten Unklarheiten gibt es zu Kündigungsbestimmungen und inwiefern die Immobilienagenten das Recht haben oder nicht, die im Vertrag festgehaltene Kommission zu verlangen. Dies hängt aber immer vom Vertragstyp und den dort enthaltenen Klauseln ab.

Weitere Informationen: 

Das Wohnungsbauministerium organisiert mehrere öffentliche Informationsabende zu diesem Thema. Hier die nächsten Termine:
23. November: Festsaal der Diekircher Grundschule, place des écoles (Stehresplaz);
30. November: „centre sociétaire Al Schoul“ in Remich;
7. Dezember: Festsaal im Mamer Schloss.
Beginn ist jeweils um 18.30 Uhr. Der Eintritt ist frei.

Weitere Infos zu diesem Thema und zu den Wohnungsbeihilfen:
www.logement.lu
www.notariat.lu
www.ulc.lu

Von unserer Redakteurin Anne Ludwig