Die Faktenlage
Wenn ein Haushalt mehr als 40% seines verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben muss, spricht man von einer finanziellen Überbelastung. Im Jahr 2010 waren in Luxemburg 19,5% aller mietenden Haushalte dieser finanziellen Überbelastung ausgesetzt. 2018 liegt der Prozentsatz bei 32,5%. Und 26,5% der Haushalte, die Wohneigentümer mit laufender Kreditrückzahlung sind, mussten 2018 ebenfalls über 40% ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen.
Noch dramatischer ist die Situation, wenn man die Überbelastung bei der unteren und der unteren mittleren Einkommensschicht unserer Bevölkerung analysiert.
Bei der unteren Einkommensschicht (0%-20%) hat sich der Anteil der mietenden Haushalte, die mehr als 40% ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen müssen, von 41,7% im Jahr 2010 auf 63,9% im Jahr 2018 erhöht. Für die untere mittlere Einkommensschicht (20%-40%) ist der Prozentsatz von 9,8% im Jahr 2010 auf 26,8% im Jahr 2018 hochgeschnellt.
Der Anteil des Einkommens, der für das Wohnen aufgebracht werden muss, beläuft sich für die untere Einkommensschicht (0%-20%) im Fall der Miete auf sage und schreibe 51,8% im Jahr 2018 und beim Wohneigentum mit laufender Kreditrückzahlung auf 50,2%. Die Vergleichszahlen im Jahr 2010 beliefen sich auf 40,1% bzw. 40,4%.
Im Unterschied dazu blieb für die obere Einkommensschicht (80%-100%) der proportionale Anteil des Einkommens, der für das Mieten aufgebracht wird, nahezu konstant: 16,9% im Jahr 2018 und 16,4% im Jahr 2010. Im Fall der eigenen Wohnung mit laufender Kreditrückzahlung hat sich dieser Anteil sogar verringert: von 25,2% im Jahr 2010 auf 21,1% im Jahr 2018.
Das Zahlenmaterial belegt, dass die Wohnkrise die unteren Einkommensschichten von Jahr zu Jahr nicht nur härter trifft, sondern ebenfalls die soziale Ungleichheit zwischen den unteren Einkommensschichten im Vergleich zu höheren Einkommensschichten und am stärksten zur oberen Einkommensschicht laufend zunimmt.
Das statistische Amt Statec hat in einer interessanten Studie festgestellt, dass sich nach Abzug der Wohnkosten beim verfügbaren Einkommen das Verhältnis zwischen oberer und unterer Einkommensschicht von 4,1:1 auf 5,6:1 erhöht. Mit anderen Worten: Die Kosten für das Wohnen erhöhen die soziale Ungleichheit. Tendenz weiter ansteigend.
Nach Aussagen des Statec wirkt sich die Preisexplosion im Wohnbereich folgendermaßen auf das Armutsrisiko aus: nach Abzug der Wohnkosten erhöhte sich im Jahr 2017 der Anteil der Bevölkerung, der dem Armutsrisiko ausgesetzt ist, von 15,8% auf 24%. Dies bedeutet im Klartext, dass für rund ein Viertel (!) der Bevölkerung das für den „Rest des Lebens“ verfügbare Einkommen sich auf dem Niveau des Armutsrisikos bewegt.
Die politische Kapitulation bei der Kardinalfrage
Die finanziellen Überbelastungen und massiven Kaufkraftverluste der Haushalte sind das Resultat einer seit den 90er Jahren und verstärkt seit der Finanzkrise 2008/2009 kontinuierlich anwachsenden Schere zwischen der Entwicklung der Immobilienpreise und der Einkommensentwicklung der Bevölkerung.
Im Verlauf des Zeitraums zwischen 1995 und 2016 haben sich die Immobilienpreise im Durchschnitt jährlich um 6,3% erhöht. Jahr für Jahr mehr als doppelt so hoch wie die Nominallöhne, die sich jährlich im Durchschnitt um 2,3% entwickelt haben! Vor dem Hintergrund dieser sozialen Krisenentwicklung hatte der OGBL im Frühjahr 2019 den Notstand Wohnen ausgerufen und die Regierung zum dringenden Handeln aufgefordert.
Man war deshalb sehr gespannt auf die Reaktionen der Regierung u.a. im Zusammenhang mit der angekündigten Reform des Gesetzes über den Mietvertrag.
Welche Reformschritte würde die Regierung vorgeschlagen, um die Mietpreise in Einklang mit der Einkommenssituation der Bevölkerung zu bringen?
Nach Analyse des vor dem Sommer 2020 eingebrachten Gesetzesvorschlags lautet die Antwort: Keine!
Frustration, Enttäuschung und Ernüchterung sind bei all jenen spürbar, die darauf gehofft hatten, dass die Regierung bei der Festlegung der gesetzlichen Obergrenze der Mietpreise das Kriterium der Verhältnismäßigkeit der Mietpreise zur Einkommenssituation der Haushalte, in diesem Fall der mietenden Haushalte, einführen würde.
Als würde es die oben aufgeführten Zahlen zur sozialen Realität der finanziellen Überbelastung zehntausender Haushalte und die durch die Wohnkrise verursachte Zunahme der sozialen Ungleichheit nicht geben, hat die Regierung nichts anderes anzubieten, als dass auch in Zukunft die gesetzlich erlaubte Obergrenze eines Mietpreises einzig und allein durch das Kriterium der jährlichen Rendite für das investierte Kapital des Eigentümers bestimmt bleibt. Wie ein sakrosanktes Prinzip wird dabei die Obergrenze von „5% des investierten Kapitals“ hoch gehalten. Unflexibel, wie ein Naturgesetz, das vor 65 Jahren (!) eingeführt wurde. Warum das so sein soll, erklärt der Gesetzesvorschlag nicht. Dieser zentrale Punkt wird nicht begründet.
Zur Rendite des Kapitals im luxemburgischen Immobilienbereich
Diese Unterlassung ist nicht nur bedauerlich, sondern von Grund auf sehr problematisch, weil bekanntlich die Perspektive der Kapitalrendite, in diesem Fall jene im Immobilienbereich, mitnichten eine historische Konstante darstellt.
Im Gegensatz zum aktuellen Gesetzesvorschlag wurde zumindest noch bei der letzten Reform des Mietgesetzes im Jahr 2006 das Beibehalten der 5%-Regel aufgrund des Vergleichs mit der Perspektive der Renditen bei anderen Arten der Kapitalinvestitionen, z.B. beim Aktienkapital oder bei staatlichen Obligationen, begründet. Das Argument: Die Investitionstätigkeit im Immobilienbereich sollte gegenüber anderen Arten der Kapitalanlage nicht an Attraktivität verlieren.
Heute, vor dem Hintergrund des explosiven Hochschnellens des „Wertzuwachses“ im Immobilienbereich im Verlauf der vergangenen Jahre, klingt all dies befremdend und anachronistisch.
Es ist müßig, darüber zu streiten, ob nicht schon 2006 bei der Einschätzung des „retour on invest“ der überproportionale Wertzuwachs der Kapitalanlagen im hiesigen Boden- und Immobilienbereich seit den 90er Jahren mitberücksichtigt hätte werden müssen. Zusätzlich zur Rendite, die durch das Mieteinkommen generiert wird.
Was absolut inakzeptabel ist, ist die Tatsache, dass der aktuelle Gesetzesvorschlag die Entwicklung, die seit 2006 stattgefunden hat, völlig ignoriert. Weder im „exposé des motifs“ noch im „commentaire des articles“ werden die einzelnen Bestandteile der Kapitalrendite und die ihrer Entwicklung seit 2006 erwähnt. Wo bleibt diese Analyse?
Unbeabsichtigtes oder bewusstes Unterlassen? Letzteres dürfte der Fall sein.
Denn hätte der Wohnungsminister diese Analyse mit eingebracht, wäre der Widerspruch zwischen der aktuellen Situation und der seit 65 Jahren alten 5%-Renditenregel offen zutage getreten. Er hätte erklären müssen, warum für die „Absicherung der Kapitalrendite“ weiterhin nur das Mieteinkommen in Rechnung gestellt wird und nicht gleichzeitig die überproportionale Wertsteigerung des Besitzes. Seit langem steht außer Frage, dass vordergründig das Hauptinteresse der Investoren für das Anlegen von Kapital in Grund und Immobilien in Luxemburg nicht durch die zu erwartenden Mieteinnahmen, sondern durch die Erwartung der Wertsteigerung des Besitzes angefeuert wird.
Und dies gepaart mit den seit der Finanzkrise 2008/2009 historisch sehr niedrigen Kreditzinsen. Die darüber hinaus – und dies ist ebenfalls nicht unwesentlich – im Fall von Festzinsen planbar niedrig bleiben. Und wo bleibt im Gesetzesvorhaben die Analyse des direkten Vergleichs mit anderen Investitionsarten, beispielsweise den Aktienmärkten oder den staatlichen Anleihen? Und wo bleibt die Berücksichtigung der nach 2006 eingeführten steuerlichen Erleichterungen für Kapitalanlagen im Immobilienbereich?
Es besteht akuter politischer Klärungsbedarf in Bezug auf dieses Schweigen im Gesetzesvorhaben der Regierung. Dies umso mehr, weil dadurch, wie bereits gesagt, ein anderes potenzielles Kriterium für die Festlegung der Mietpreisobergrenze einfach unter den Tisch gefegt wurde. Nämlich das Kriterium des Verhältnisses zwischen der Einkommensentwicklung der Bevölkerung und der Entwicklung der Wohnkosten.
Die Alternative: die Berücksichtigung der Einkommensentwicklung der Bevölkerung
Müsste im Rahmen des politischen Auftrags der Verteidigung des Grundrechts auf Wohnen das Kriterium der Verhältnismäßigkeit der Mietpreise zur Einkommenssituation der Haushalte nicht als gleichwertiges, wenn nicht sogar als leitendes Prinzip eingeführt werden?
Müsste in diesem Verhältnis der Wohnkostenaufwand einen bestimmten gesellschaftlich akzeptablen und zu verantwortenden Grenzwert nicht übertreffen dürfen?
Müssten sich beide Seiten dieses Verhältnisses nicht gleichgewichtig zueinander entwickeln?
Der Gesetzesvorschlag der Regierung behandelt nicht einmal ansatzweise diesen wichtigen Themen- und Fragenkomplex. Dieser müsste, angesichts der durch die spekulative Dynamik der an hohen Renditen interessierten Kapitalanleger aller Art verursachten ungezügelten Preisexplosion im Immobilienbereich, der Angelpunkt der gesetzlichen Diskussion und ihrer vorgeschlagenen Maßnahmen sein!
Die Regierung hat sich dazu entschieden, dies nicht zu tun. Für sie zählt nur die Einkommensperspektive der Kapitalanleger. Die der Mieter wird ignoriert.
Dabei hätte die Regierung gut daran tun, sich beispielsweise vom Gesetzesvorschlag 7257/2019 der beiden Abgeordneten Baum und Wagner zusätzlich der diesbezüglichen Verbesserungsvorschläge der Salariatskammer inspirieren zu lassen. Diese Vorschläge haben nämlich das Verdienst, dass sie den Faktor des überproportionalen Wertzuwachses von Baugrund und Immobilien im Vergleich zur Lohnentwicklung der Bevölkerung neutralisieren, ohne dabei eine entsprechend angepasste Kapitalrendite infrage zu stellen.
Dem Widerspruch zwischen Wissen und politischem Handeln …
… setzt die Regierung die Krone auf, indem ihr Gesetzesvorschlag im „exposé des motifs“ die katastrophale Statistik der in den letzten Jahren rasant zunehmenden finanziellen Überbelastung bei den Wohnkosten ausführlich darstellt, um diese dann bei den vorgeschlagenen gesetzlichen Maßnahmen völlig zu übergehen, zu ignorieren und sogar in das Gegenteil zu kehren.
Dies grenzt an politische Unkultur und an kommunikative Hypokrisie.
In Bezug auf den Berechnungsmechanismus für die Ermittlung der Obergrenze des Mitpreises ist der Gesetzesvorschlag ein unglaubliches Verleugnen der aktuellen Realitäten und, falls von der Abgeordnetenkammer verabschiedet, sozial gesehen eine legale Katastrophe, die nichts am Notstand im Wohnbereich und an der weiteren Entwicklung der Mietpreise ändern wird.
Einige vorgeschlagene Präzisionen in Bezug auf die Definition und die Berechnungsmodalitäten des „investierten Kapitals“ im Rahmen der Prozent-Regel sind zum Teil sinnvoll, aber ihre realen Tragweiten sind aufgrund des Beibehaltens der in dieser Form überholten 5%-Regel mit dem Tropfen auf den heißen Stein zu vergleichen.
Andere kontraproduktive und abzulehnende Vorschläge wie die im Zusammenhang mit der Festlegung des „investierten Kapitals“ bei Schenkungen bzw. Erbschaften werden sich sogar als preistreibend bei den Mieten erweisen.
Positive Punkte und andere, die, falls sie nicht aufgebessert werden, Reformkosmetik bleiben werden
Gibt es überhaupt Punkte, die nicht das Prädikat der Reformkosmetik verdienen und einen realen Fortschritt darstellen? Es gibt sie, und zwar bei den Definitionen, den Prozeduren und der Berechnung der Höchstmiete bei Wohngemeinschaften und der multiplen Zimmervermietung.
Das geplante Herabsetzen der Mietgarantie auf maximal zwei Monatsmieten ist ebenfalls positiv, wenn man einmal davon absieht, dass die ungebremste Mietpreisentwicklung den positiven Impakt dieser finanziellen Entlastung der Mieter wieder verpuffen lassen wird. Allerdings muss bei der Prozedur der Rückgabe der Mietgarantie im Fall von Eigentumswohnungen das Gesetzesvorhaben aufgebessert werden, um überlange Zeitverzögerungen und ein unverhältnismäßiges Zurückhalten der Mietgarantie zu verhindern.
Und wer soll zukünftig die Vermittlungskosten einer Mietwohnung tragen? Warum diesbezüglich im „commentaire des articles“ die Faktenlage, inklusive der Vergleiche mit den Nachbarländern, gut und ausführlich aufführen, wenn man sie dann im Gesetzestext nicht oder nur halbherzig berücksichtigt?
Wenn beispielsweise festgestellt wird, dass im Zeitraum von 2005 bis 2020 die Mieten – und folglich die Vermittlungsgebühren – sich um 60%, um doppelt so schnell wie die allgemeine Preisinflation, entwickelt haben, hätte man erwarten können, dass der Gesetzgeber die längst fällige Reglementierung der Vermittlungstarife vornehmen würde, um Extraprofite zu verhindern, die nicht auf eine bessere oder gestiegene Dienstleistung zurückzuführen sind, sondern ein rein „mechanisches“ Resultat der allgemeinen Preisexplosion im Immobilienbereich sind.
Und wenn unsere Nachbarländer Belgien, Frankreich und Deutschland in ihren Gesetzen verankert haben, dass die Vermittlungsgebühren gemäß dem Bestellerprinzip zu entrichten sind, also von demjenigen, der die Vermittlung in Auftrag gegeben hat, ist es unverständlich, dass sich in Luxemburg der Reformfortschritt auf das „Aufteilen“ dieser Gebühren begrenzen soll.
Was die vorgeschlagenen erweiterten Rechte der Mieter anbelangt, um Beanstandungen vortragen zu können, werden diese sich in der Praxis mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit als rein theoretische Rechte erweisen. Dieser Themenkomplex muss ebenfalls überarbeitet werden. In diesem Zusammenhang müssen die angekündigten Anpassungen im Zusammenhang mit den „Mietkommissionen“ zu erweiterten Rechten und Mitteln sowie zu ihrer Professionalisierung führen.
Das Fazit
„La législation existante sera modernisée pour mieux contrôler l’évolution des loyers (…)“, heißt es im Regierungsprogramm 2018-2023. Im Gegensatz zu dieser Ankündigung wird der Gesetzesvorschlag – im Fall seiner Annahme durch die Abgeordnetenkammer – nichts an der finanziellen Überbelastung der mietenden Haushalte ändern. Und nichts am weiteren Schwund der Kaufkraft bei den betroffenen Einkommensschichten. Er leistet weder einen Beitrag zur Eindämmung der sozialen Ungleichheit noch einen für das Abbremsen der Preisexplosion im Immobilienbereich. Und wenn man weiß, wie lange es üblicherweise bis zu einer nächsten Reform dauert, dann kann es an die Regierung und an die Abgeordneten nur eine Forderung geben: Dieser Gesetzesvorschlag muss grundlegend überarbeitet werden!
In seiner jetzigen Form verdient er nur das Prädikat der Kapitulation der Politik im Kampf gegen den Notstand Wohnen!
* André Roeltgen war bis 2019 Präsident der Gewerkschaft OGBL
Wer die Musik bestellt, zahlt.
Zu dem ganzen schon geschriebenen, möchte ich hinzufügen. Verteuerungen entstehen auch deswegen, da die Bauunternehmer, genau wissen, was an Subsidien gezahlt wird. Diese fliessen sofort mit in den Baupreis ein. Wären die höhen der Subsidien nicht bekannt, müssten die Bauunternehmer den Kostenvoranschlag ohne diese Wissen erstellen. Dies würde bedeuten, dass wenn man jetzt einen Kostenvoranschlag bei drei verschieden Bauunternehmen anfragt, der reelle Preis des Baus ersichtlich ist. Dann erst sollte der Bauträger das ganze einreichen und erfahren was er vom Staat als Hilfe bekommt. Dies könnte sogar so aufgebaut werden, dass der bessere und billigere Kostenvoranschlag besser wegkommen würde als der teuerste Kostenvoranschlag. Die Bauunternehmen wären rausgefordert sich mehr Gedanken zumachen um besser Preise anzubieten. Dies gilt aber nicht nur für Bauunternehmer, sondern für alle Firmen die mit dem Bau zu tun haben, wie zum Beispiel Heizungsbauer, Schreinerei en (Fenster), usw. Es sollten Kataloge erstellt werden, mit dehnbaren Rückzahlungen durch Subsidien, wo keiner sich ausrechnen kann, was er eigentlich zurückerstattet bekommt, sogar bis zu keiner Rückerstattung, denn solch ein Ungewissen wird Preise drücken. Die Rückerstattung sollte auch so sein, dass der Bauträger das Geld auf sein Konto zurück überwiesen bekommt und nicht bei den jeweiligen Firmen landet. Und dies auch im Sinne von Rifkin, die Erneuerung von Strukturen.
Eine schonungslose Analyse die zeigt, dass es hier für die unteren Lohngruppen kaum einen Weg aus der Armut gibt. Wer mehr als 50% seines Einkommens für's Wohnen ausgeben muss, dem bleibt nicht mehr viel zum Leben und für Rücklagen bleibt sowieso nichts übrig. Der Mieter ist hier das, was früher der unfreie Bauer war. Der musste das Land anderer Leute beackern und hat dafür soviel Pacht zahlen müssen, dass er niemals selbst in die Lage kam eigenes Land zu besitzen. Die Ausbeutung von teilen der Bevölkerung wird hier noch dadurch verstärkt, dass die Politik kein Interesse hat, etwas daran zu ändern. Die Machverhältnisse im Land sprechen Bände.
Nachtrag zu meinem vorigen geschriebenen Artikel. Eine Lösung könnte auch so aussehen, 2 Kategorien Kurzzeitmieten als 3 Jahresvertrag fest zu legen, Langzeitmieten 4, 5, 6 oder mehr Jahre. Bei Kurzzeitmieten zahlt der Mieter die Vermittlungsgebühr, bei Langzeitmieten der Vermieter, so ist jeder Gewinner, der Langzeitmieter muss weniger zahlen. Kurzzeitmieten sind immer mit Mehrkosten anzusehen als Langzeitmieten. Sollte eine Langzeitmiete jedoch als Kurzzeitmiete endigen, müssen die Vermittlungskosten nachträglich bezahlt werden. Einfaches Rechenbeispiel: Würde die Vermittlungsgebühr mit 30 Euro im Monat zu Buche schlagen, dann würde bei einer Langzeitmiete von 4 Jahren der Mieter 1440 Euro sparen, jedes weiter Jahr wären dies 360 Euro zusätzlich. Eine andere Option, wäre einen Mietspiegel festzulegen, der darauf aufbaut, wie zum Beispiel den Energiefaktor, ob diese technisch Gegebenheiten auf einem guten Stand sind, so könnte schon alleine eine Filterung stattfinden von Neubauten und Altbauten, zum Beispiel Neubau 10 Euro je Quadratmeter und beim Altbau 7 Euro. Wie dieser Katalog schlussendlich aussehen sollte, sollte in einer sachlichen Untersuchung angegangen werden. Die Wertsteigerung der Gebäude mit einzubeziehen, ist eine Gefahr, denn keiner kann wissen ob nicht eines Tages die Gebäudepreise purzeln, ich will dran Erinnern dass dies auch schon mal in den 70iger Jahren geschehen ist. Dies sollte auch berücksichtigt werden, wenn irgendwann eine Erbschaftssteuern mit ins Spiel kommen würde, wo man dann Familien prellen würde die ihr ganzes Leben dafür geschuftet haben, etwas ab zu zahlen, damit ihre Kinder es dann eines Tages besser haben. Jede nicht gute gesetzliche Änderung, trägt dazu bei, dass die Mittelschicht und die es fast in aus der Unterschicht, wenn man dies so sagen darf in die Mittelschicht geschafft haben die Verlierer sind. Nun bleibt noch dieses, warum wird alles so teuer, als erstes der Baugrund wird überteuert verkauft, hier sollte auch ein Model aufgebaut werden, wo fest gelegt wird was der Grundpreis von einem Quadratmeter sein sollte, dies könnte man angehen, in dem man einen Wert nimmt aus einem Jahr X und die Indexierung. Wird mehr am Markt geboten als dieser Richtwert, würden Steuern für den Mehrwert zum Beispiel je 10000 Euro anfallen, möglich wäre es auch dies noch zusätzlich an die Grundsteuer zu koppeln und Abschreibungen sollten auch nicht möglich sein. Abschreibungen sollten nur möglich sein für das real Gebaute, die Gebäude ohne dass der Preis des Baugrund mit einfliesst. Nehme an dass viele über solch einen Artikel nicht froh sind, jedoch soll es mal ein Anreiz sein, ganz anders vorzugehen und halt real etwas ganz neues auf den Weg zu bringen, als immer nur am alten Verbesserungen zu machen.
Achtung! Vermittlungsgebühren die nun der Vermieter in den Ländern trägt, führt dann auch zu Mieterhöhungen, diese fliessen dann eingerechnet direkt in die Miete ein, die Vermieter die dann auf eine Immobilienagentur verzichten, rechnen diese aber hinzu. Aber es gibt in der Hinsicht noch anderes was dann zur Erhöhung der Miete führt und damit sind Langzeitmieter die verlierer.