Deloittes Analyse des luxemburgischen Immobilienmarktes trifft den Nagel auf den Kopf. Das Anlegen von Kapital auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt verspricht weiterhin hohe Renditen. Darüber hinaus nähren die auf unabsehbare Zeit niedrigen Zinsen bzw. Festzinsen das Interesse an dieser Form der Geldanlage.
Kommt neues oder bereits bebautes Land auf den Markt, ist es in kürzester Zeit von in- und ausländischen Kapitalanlegern aufgekauft und deren Konkurrenz heizt die Preisspirale weiter an. Wenngleich politischer Konsens darüber besteht, dass der Mangel an Wohnraum ein höheres Angebot an bebaubarem Land und Wohnungen erfordert, so zerpflücken die Aussagen Deloittes die von der Regierung (und den meisten politischen Parteien) gebetsmühlenartig propagierte Vorstellung, dass es nur einer Politik der Erhöhung des Angebots bedürfe, um die Preisspirale in den Griff zu bekommen.
Solange Spekulation und Renditejagd eine Nachfrage anfeuern, die überhaupt nichts mit der Nachfrage der Bevölkerung für gutes und erschwingliches Wohnen zu tun haben, wird es kein Entrinnen aus der Wohn- und Preiskrise geben.
Zurück zu den Zahlen. Deloitte hält für Europa fest, dass „Luxemburg 2019 das teuerste Land bei der Anmietung einer Wohnung war, da alle drei Städte, Luxemburg-Stadt (30,71 EUR/qm), Esch/Alzette (21,80 EUR/qm) und Differdingen (19,96 EUR/qm), zu den zehn teuersten Städten gehörten.“
Als besonderes „Highlight“ wird hervorgestrichen, dass Luxemburg 2019 das teuerste Land in Bezug auf die Preise für neue Wohnungen war: 7.145 EUR pro qm (+12,9 Prozent zum Vorjahr). Im Einzelnen: Luxemburg-Stadt 9.565 EUR/qm (+8,1 Prozent), Esch/Alzette 6.881 EUR/qm (+15,3 Prozent) und Differdingen 5.766 EUR/qm (+12,6 Prozent).
Die Zahlen des Statec verkünden für das erste Halbjahr 2020 eine neue Rekordmarke: Beim Kauf einer neuen Wohnung mussten im Vergleich zum Vorjahr +13,4 Prozent mehr Geld auf den Tisch gelegt werden! Ein Plus von 41 Prozent in einem Zeitraum von nur vier Jahren, wenn man die Jahre 2017 (+5,6 Prozent), 2018 (+7 Prozent) und 2019 (+10,1 Prozent) mit berücksichtigt.
41 Prozent! Das übertrifft die Entwicklung der Nominallöhne um das Vierfache!
Wohnen: Vom Notstand zur offenen Krise
Die Preisspirale verursacht nicht nur hohe finanzielle Überbelastungen bei den unteren und mittlerweile auch bei wachsenden Teilen der mittleren Einkommensschicht. Auch unter dem gesamtwirtschaftlichen Gesichtspunkt zeichnet sich die Preisexplosion im Immobilienbereich durch negative und nachhaltige Konsequenzen aus. Sie ist einem unproduktiven Kapitaleinsatz gleichzusetzen, der den Investitionen in der realen Wirtschaft entzogen wird. Gleichzeitig schwächen die wachsenden Kaufkraftverluste den Binnenmarkt und dessen Konjunktur.
Das Phänomen der Boden- und Immobilienspekulation ist weder vom Anstieg der sozialen Ungleichheit in der Gesellschaft noch mit der Umverteilung des Besitzstands von unten nach oben und der Verletzung des Grundrechts Wohnen zu trennen.
Der Besitz an Grundboden und Immobilien konzentriert sich immer stärker in den Händen einer einkommensstarken und besitzenden Oberschicht, in den Händen von in- und ausländischen reichen Familien – unter anderem in Form von Gesellschaften und Fonds – während für immer mehr Bürger und Haushalte der legitime Wunsch von den eigenen vier Wänden in weite Ferne rückt, sie beziehungsweise für die Miete oder für das Eigenheim mit Kreditrückzahlung einen ständig anwachsenden Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen müssen.
Die Regierung ist im Begriff, die Waffen zu strecken. Wie beispielsweise bei der vorgeschlagenen Reform des Gesetzes über den Mietvertrag. Aus nicht dargelegten Gründen hält der Wohnungsminister bei der Festlegung der gesetzlichen Obergrenze des Mietpreises an einer durch die Entwicklung der letzten 20 Jahre historisch völlig überholten Bemessungsregel fest. Ein Affront gegen die mietenden Haushalte und gegen ihre Perspektiven bei der Wohn- und Lebensqualität und eine gute Nachricht für die von Deloitte betreuten wohlhabenden Kunden.
Ein Angriff auf das Grundrecht Wohnen
Die Regierung steht in der Pflicht, das allgemeine Interesse der Bevölkerung für gutes und erschwingliches Wohnen einzulösen. Sie hat von den Wählern und Wählerinnen keinen Auftrag, dieses allgemeine Interesse den Partikularinteressen nationaler und internationaler Immobilienspekulanten und Renditejäger unterzuordnen.
Die Boden- und Immobilienspekulation ist ein Angriff ersten Grades auf das Grundrecht Wohnen und auf die Kaufkraft der Bevölkerung. Sich ihr zu widersetzen, ist politische Pflicht. Eine politische Pflicht, die bislang keine Regierung eingelöst hat.
Dies trifft auch auf die aktuelle Regierung zu, die stur am freien Wirken der Marktkräfte festhält und die kostentreibende Dynamik der Boden- und Immobilienspekulation nicht in die Schranken weist. Ohne politischen Paradigmenwechsel ist die Lage aussichtslos. Ohne einen solchen sind weder die Preisexplosion noch die wachsende soziale Ungleichheit im Wohnbereich in den Griff zu bekommen.
Die Politik hat keine andere Alternative als den Weg der staatlichen Regulierung und Kontrolle des Wohnungsmarktes zu beschreiten. Mit Konsequenz und ohne weiteren Zeitverlust. Eine Politik der Regulierung und Kontrolle, die einerseits das Kleineigentum schützt und die andererseits entschieden gegen die Boden- und Immobilienspekulation vorgeht.
Ein zaghafter Schritt in die richtige Richtung
Es reicht nicht aus, die Spitze der Spitze des Eisbergs zu brechen! Das Hauptinstrument der notwendigen Regulierung sind Steuergesetze, die den spekulativen Anreiz der Perspektive hoher Renditen brechen.
Steuergesetze, die sicherstellen, dass sich das Anlegen von Kapital im Immobilienbereich dem Ziel und dem Bedürfnis des Wohnens unterordnet und nicht dem Ziel einer Anhäufung von Besitz an Baugrund und Immobilien zum Zweck des Einfahrens von Renditen, die in keinem Verhältnis mehr zur Einkommensentwicklung der Bevölkerung stehen.
Die im Gesetzesvorschlag für den Staatshaushalt 2021 vorgesehene Besteuerung der Investitionsfonds (FIS) in Bezug auf den luxemburgischen Immobilienbereich und die vorgesehene leichte Abschwächung der Steuervorteile bei den sogenannten „amortissements accélérés“ sind ein erster zaghafter Schritt in die richtige Richtung. Mehr allerdings nicht, weil insgesamt viel zu schwach. Diese Maßnahmen hauen die betuchten Kapitalanleger und ihre Berater in den „family offices“ nicht aus den Socken! Das Geschäft kann munter weitergehen.
Seit Jahren sind die FIS-Sicav aufgrund von ungerechtfertigten Steuervorteilen und Steuerfreiheiten die perfekte Negation des Prinzips der Steuergerechtigkeit. Ein Instrument für die Reichen, das ihnen überproportionale Kapitalgewinne auf Kosten der staatlichen Steuereinnahmen beschert und das zweifellos nicht umsonst als Spitze des Eisbergs der Spekulation im Immobilienbereich und der Umverteilung und Konzentration des Bodens und der Immobilien zugunsten der höchsten Einkommensschicht bezeichnet wird.
Die jetzt angekündigte Reform ihrer Besteuerung (in Bezug auf den Immobilienbereich in Luxemburg) war längst fällig. Abgeschafft wird lediglich das, was nie eingeführt hätte werden dürfen. Darüber hinaus sieht der Gesetzesvorschlag nicht vor, dass die vor dem Stichtag des Inkrafttretens der Reform in den Investmentfonds angehäufte Wertsteigerung bei Land und Immobilien steuerlich belastet werden soll. Die geringfügige Abschwächung der „amortissements accélérés“ verdient bestenfalls das Prädikat einer kosmetischen Maßnahme, weil dieser Steuervorteil für Anleger nach diesem Reförmchen nahezu intakt bleiben wird.
Dabei hat dieser Steuervorteil die Substanz seiner Berechtigung angesichts der anhaltenden überproportionalen Renditeerwartung des investierten Kapitals längst eingebüßt. Er müsste generell zurückgefahren, wenn nicht sogar abgeschafft werden. Nicht nur aufgrund seines anheizenden Einflusses auf die Spekulation, sondern ebenfalls aus Gründen der Steuergerechtigkeit. Erinnern wir in diesem Zusammenhang auf den Vergleich mit der Investition für das private Eigenheim, die nicht von diesem Steuervorteil profitieren darf. Diese Steuerungerechtigkeit wird ebenfalls offensichtlich in Bezug auf die von der Regierung gelobten „amortissements accélérés“ für energetische Sanierungs- und Renovierungsinvestitionen.
Ein wirksamer Hebel zur Eindämmung der Spekulation
Die progressive Grundsteuer ist ein entscheidender Hebel gegen die Spekulation im Immobilienbereich. Und für den Kauf von Bauland und den Wohnungsbau in öffentlicher Hand. In ihrem Koalitionsabkommen hat die Regierung die Reform der Grundsteuer angekündigt.
Das Gesetz über die Grundsteuer aus dem Jahr 1937 ist überholt und muss an die aktuelle Situation angepasst werden. Der für die Berechnung der Grundsteuer angewandte Einheitswert von Wohnungen und Gebäuden bzw. noch nicht bebauten Grundstücken sollte nicht länger auf der Grundlage einer Werterhebung des Jahres 1941 festgelegt werden. Damit eine wirklichkeitstreue Vergleichbarkeit des Grund- und Immobilienbesitzes hergestellt werden kann, müssen neue Kriterien für die Bewertung alte ersetzen bzw. ergänzen.
Im Vordergrund stehen allerdings, wie gesagt, ganz andere Fragen: Welchen Beitrag kann eine neue Grundsteuer im Kampf gegen den Notstand im Wohnbereich leisten? Und welche Rolle kann sie gegen die Spekulation im Immobilienbereich spielen? Kann sie ein finanzielles Mittel für den Zweck des öffentlichen Wohnungsbaus werden?
Die Grundsteuer kann zweifellos zu einem wirksamen Hebel zur Eindämmung der Spekulation und der Preisexplosion im Boden- und Immobilienbereich werden und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag leisten, um die soziale Umverteilung von unten nach oben im Boden- und Immobilienbereich abzubremsen. Um dies bewerkstelligen zu können, muss die Grundsteuer zu einer progressiven Steuer werden, die die Steuerlast mit zunehmendem Besitzstand an Bauland bzw. Immobilien progressiv erhöht, und zwar bis zu dem Punkt, ab welchem es für einen Kapitalanleger überhaupt kein objektives Interesse mehr gibt, es also für ihn finanziell keinen Sinn mehr macht, sich noch zusätzliches Bauland oder Immobilienbesitz unter den Nagel zu reißen. Mit anderen Worten: Mit steigendem Gesamtwert des Besitzes eines Steuerpflichtigen geht progressiv der Steuersatz in die Höhe, und somit die zu entrichtende Grundsteuer.
Und es spricht nichts gegen einen hohen maximalen Prozentsatz dieser Steuerquote. Im Gegenteil: Wer 10-, 20-, 50- oder 100-facher Immobilien- und Grundbesitzer ist, dem soll (progressiv) der Anreiz genommen werden, sich noch weiter auf Kosten des Rests der Bevölkerung mit Immobilienbesitz zu segnen. Und hat gleichzeitig seinen gebührenden finanziellen Beitrag zu leisten, um die durch die Boden- und Immobilienspekulation verursachten sozialen Schäden zumindest teilweise auszugleichen.
Eine solch konzipierte Grundsteuer ist als Vermögenssteuer zu werten, die gezielt in die ungezügelte Verteilung und Umverteilung von Baugrund und Immobilien eingreift. Sie stellt das Recht auf privaten Besitz nicht infrage, sondern bekämpft dessen schädliche Auswüchse, die dem Allgemeininteresse der Bevölkerung auf eigenen privaten Besitz bzw. erschwingliches Wohnen entgegengesetzt sind und das Grundrecht Wohnen aushebeln.
Es versteht sich von selbst, dass das private Kleineigentum an Boden oder Immobilien bis zu einer gesellschaftlich vertretbaren Gesamtwerthöhe von der progressiven Grundsteuer ausgenommen bleiben muss und nur unter den normalen Tarif der Grundsteuer fällt. Es spricht also nichts dagegen, für jeden Steuerpflichtigen einen Freibetrag von beispielsweise 2 Millionen Euro vorzusehen. Und für den Wohnbesitz, der dem eigenen Wohnzweck dient, sollte die Grundsteuer wegfallen, indem eine Nullsteuer eingeführt wird. Angesichts der angespannten Kostensituation im Wohnbereich und der klimapolitischen Notwendigkeit von u.a. energetischen Modernisierungs-, Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erweist sich diese Maßnahme als zweckdienlich.
Über eine solche Neugestaltung der Grundsteuer könnten ebenfalls andere Problemfelder steuerlich angegangen werden. Nämlich die der Zurückbehaltung von unbebauten, im Bauperimeter liegenden Grundstücken sowie die des frei stehenden Wohnraumes. Die Erfahrung hat gezeigt, dass hierfür dringend eine nationale Gesetzgebung vonnöten ist.
Diesbezüglich könnte für den Steuerpflichtigen die Bemessungsgrundlage für die zu entrichtende Grundsteuer zusätzlich gewichtet werden, und zwar gemäß der jeweiligen Zeitdauer des durch ihn verursachten Zurückbehaltens bzw. Leerstands. Ebenfalls besonders gewichtet könnte darüber hinaus die Grundsteuer im Fall von sekundären Wohnresidenzen oder im Fall von der zeitbefristeten Vermietung von Wohnraum u.a. über digitale Plattformen werden.
Ein nationaler Verteilertopf für Kauf und Bau
Dieses Modell der Grundsteuer stellt die kommunale Autonomie nicht infrage. Nichts spricht gegen das Beibehalten der Grundsteuer als kommunale Steuereinnahme. Allerdings sollte sich Letztere auf den jeweiligen Basiswert der Grundsteuer begrenzen.
Der progressive Teil der Steuereinnahmen, also der, der auf die Anhäufung des Besitzes zurückzuführen ist, und jener Teil, der aufgrund der Zurückbehaltung des Leerstands, der sekundären Residenzen und der zeitbefristeten Vermietung von Wohnraum erhoben wird, sollen in einem nationalen Verteilertopf aufgefangen werden. Dieser soll gemäß gesetzlich definierten Verteilungsbestimmungen den Gemeinden und dem Staat für den Kauf von Boden und den Bau von Wohnungen im Rahmen des öffentlichen Wohnungsbaus zur Verfügung stehen.
In diesem Sinn könnte die Grundsteuer einen wesentlichen Beitrag für die ebenfalls dringend notwendige massive Förderung des kommunalen und staatlichen sozialen Wohnungsbaus leisten. Der Gesetzesvorschlag zum „pacte logement 2.0“ peilt die Förderung des kommunalen und staatlichen Besitzes an Bauland und Wohnungen an. Das, was eine seiner Schwachstellen ist, nämlich die fehlenden soliden öffentlichen Finanzierungsmittel, könnte über das vorgeschlagene Modell der Grundsteuer behoben werden.
* André Roeltgen war bis 2019 Präsident der Gewerkschaft OGBL.
85% der Einwohner besitzen ihr eigenes Haus/Wohnung. Die sind alle um 40% reicher geworden. Wieso ist das schlecht?
@MR "Die Wohnungspreise gehören indexiert. Die Preissteigerung sollte nur noch so hoch sein, wie der Index sich verändert. " Wurde alles schon versucht. Dann werden eben keine Grundstücke verkauft.
@HTK "nur ,dass die ganze Misere schon unter CSV-Fuchtel entstanden ist." Wie alle unsere Miseren. Sie waren alle als Chefsache vom starken Raucher und Trinker erklärt worden.
@HTK: Ich gebe Ihnen Recht, dass diese Problem schon vor der Gambia Koalition entstanden ist. Ich will mit meiner Ausführung oben nur sagen, dass diese das Problem auch nicht beheben wird. Wohnen und das Recht auf Eigentum sollte ein Grundrecht sein und mit solchen sollte man nicht Spekulieren dürfen. Leider verdienen noch immer zu viele (und hier zähle ich nicht nur die eigentlichen Besitzer - sondern auch Immobilienagenturen, ... hinzu) von den Preissteigerungen. Nun die nächste Generation wird sich nichts mehr leisten können, wenn es so weiter geht. Hier spreche ich nicht einmal von einem Haus - auch Wohnungen (mal abgesehen, dass die meisten nicht wirklich familienfreundlich, d.h. min 3 Schlafzimmer, gebaut werden) werden sich unsere Kinder nicht mehr leisten können.
Nein, das Grundrecht 'Eigentum' kann nicht so einfach jemandem abgenommen werden.
@MR, nur ,dass die ganze Misere schon unter CSV-Fuchtel entstanden ist.Und ein "sozialer" Dauphin wie Herr Frieden (CSV)zirkuliert ja auch gerne in High-Finance Kreisen. Das Problem ist also nicht erst gestern entstanden. Solange Luxemburg Hochlohn-Land und Job-Paradies ist werden die Menschen hier wohnen wollen und dann fällt der Wohnungsbau unter das Gesetz " Angebot und Nachfrage "
Die Wohnungspreise gehören indexiert. Die Preissteigerung sollte nur noch so hoch sein, wie der Index sich verändert. Für mich ist das die einzige Methode wie man die ganzen Anleger wegbekommt. Wen interessiert schon 2% von denen - da lässt sich in anderen Städten mehr verdienen. Allerdings sehe ich mit dieser Regierung schwarz: - Die DP ist ja so dafür bekannt, dass sie nur wirtschaftlich denkt. - Die LSAP hat wohl vergessen wofür das S in ihrem Namen steht. - Die Grünen sind eigentlich aus einer Sozialistischen Bewegung entstanden. Hier im Land haben sie dies anscheinend aber vergessen.
Das ist einfach, gerade heraus gesagt, eine Sauerei!