Belval: „Die Nachfrage nach Wohnraum ist riesig“

Belval wächst und wächst. Aktuell laufen die Vorbereitungen für die Entwicklung des Wohnviertels Belval-Süd, wo noch einmal Wohnraum für rund 1.200 Menschen entstehen soll. Eine Schlüsselrolle spielt dabei die Entwicklungsgesellschaft Agora, in deren Zuständigkeit auch die Vermarktung fällt. Deren Angaben zufolge ist die Nachfrage nach Wohnraum riesig.

2001, als die Entwicklungsgesellschaft Agora ihre Arbeit aufgenommen hat, war das Gelände eine verlassene Industriebrache. Öde, unbelebt und ein wichtiger Zeuge der Zeit. Thomas Rau, bei Agora zuständig für Städteplanung und Infrastruktur, erinnert sich noch lebhaft. „Hier war alles verlassen“, sagt er, „aber an dem Gelände hingen viele Emotionen.“ Daran wird sich auch, solange die Generation, die dort gearbeitet hat, noch lebt, nicht viel ändern. Und selbst wenn das nicht mehr so ist, wird die Kultur der Arbeitergesellschaft noch über mehrere Generationen lebendig bleiben. Sie hat Esch/Alzette geprägt, ihr verdankt das Land seinen Reichtum vor der Fondsindustrie. Seitdem ist viel passiert.

Ein Teil der stählernen und steinernen Zeitzeugen ist nach der Schließung der Hütte geblieben, die Universität und weitere Forschungs- und Wissenschaftseinrichtungen haben sich rundherum etabliert. Studentenwohnungen und anderer Wohnraum sind entstanden. Es gibt Freizeitangebote wie den Park „Um Belval“ und das Shopping- und Freizeitcenter Belval Plaza mit dem Kinokomplex Kinepolis. Das bereits in Betrieb genommene

„Lycée Bel-Val“ wird bald um den „Kannercampus“ aus Primärschule mit einem Förderzweig (Ediff) ergänzt. Darüber hinaus gibt es mit dem Bahnhof „Belval-Université“ und dem Haltepunkt „Lycée“ zwei Bahnanbindungen und ein gut ausgebautes Busnetz. Diese gehören zu den vielen öffentlichen Maßnahmen, um den angestrebten Verkehrsschlüssel von 60:40 zu gewährleisten. Das heißt, 40 Prozent aller Verkehrsteilnehmer sollen den öffentlichen Nahverkehr nutzen, nur 60 Prozent den eigenen Pkw.

„Wenn alles fertig ist, soll es von keinem Punkt in Belval weiter als 800 Meter zum nächsten öffentlichen Nahverkehrsanschluss sein“, sagt Agora-Pressesprecherin Mandy Simon, „das ist Luxus“. Der Luxus gehört zum Konzept. Das muss er auch, in einem Land, das bereits jetzt unter dem Verkehr ächzt.

120 Hektar Gelände

Belval ist wahrscheinlich eines der größten Entwicklungsprojekte in Europa auf einer Industriebrache. Am Ende steht eine urbane Brücke, welche die vormals eher ländlich geprägte Gemeinde Sanem mit der zweitgrößten Stadt des Landes, Esch/Alzette, verbindet. Das Entwicklungsgebiet erstreckt sich über 120 Hektar Gelände auf dem Territorium von zwei Gemeinden. Ein Drittel entfällt dabei auf Esch, es ist das Gebiet, wo die Reste der Hochofenanlage stehen. Belval-Nord und Belval-Süd entfallen auf das Gemeindegebiet Sanem sowie der Großteil des Quartiers Square Mile und der Park „Um Belval“.

Nachdem Belval-Nord so gut wie fertig bebaut ist, geht es nun an die Vorbereitungen für den Ausbau von Belval-Süd. In den beiden Vierteln werden nach Fertigstellung voraussichtlich rund 2.500 Menschen leben. Insgesamt gehen die Planer von bis zu 7.000 Menschen aus, die auf dem gesamten Areal Belval wohnen werden.

Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass 2027 Belval mit dem Mix aus Wissenschaft und Arbeit, Freizeit und Wohnen fertiggestellt ist. Dann sind die vorher voneinander getrennten Gemeinden Sanem und Esch praktisch territorial zusammengewachsen. Außerdem prognostizieren die Planer am Ende rund 20.000 Menschen, die das fertiggestellte Terrain beleben werden. Sei es, dass sie dort leben, sei es, dass sie dort arbeiten, studieren oder ihre Freizeit verbringen.

Agora plant nicht nur die Bebauung, sondern vermarktet das Gelände auch. Der Verkauf des raren Gutes Bauland ist die Einnahmequelle der vom Staat Luxemburg und ArcelorMittal getragenen Entwicklungsgesellschaft mit rund 20 Mitarbeitern. Das bestätigt Städteplaner Rau: „Öffentliche Förderungen gibt es nicht.“ Käufer müssen sich allerdings an die jeweiligen Bebauungspläne halten, die Agora zusammen mit den beteiligten Gemeinden und den Aktionären entwickelt hat.

Keiner, ob Investor oder privater Bauherr, kann machen, was er will. In Belval-Nord, das für 1.200 neue Einwohner gedacht ist, wohnen bereits 800 Neubürger. Im Wohnquartier Belval-Süd soll bis 2027 noch einmal Wohnraum für 1.200 Einwohner in rund 550 Wohneinheiten entstehen. Der Beginn der Vermarktung der Baugrundstücke ist für 2019 geplant, sodass mit ersten Bauvorhaben ab 2020/2021 gerechnet werden kann. Bis dahin wird das Gelände vorbereitet und etappenweise erschlossen. Während in Belval-Nord große Gebäudekomplexe rund um Innenhöfe dominieren, soll der Südteil mit Ensembles aus kleineren Häusergruppen, Gassen und Plätzen eher Familien anziehen.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in einem Land, in dem Baugelände teuer, Wohnraum prinzipiell knapp und Einfamilienhäuser fast nicht zu bezahlen sind, groß. Daher geht Agora auch für das neue Wohngebiet von einer regen Nachfrage aus. „Unsere bisherige Erfahrung in der Vermarktung von Wohnraum zeigt, dass die Nachfrage riesig ist. Das gilt sowohl für Interessenten aus Luxemburg wie der Grenzregion“, sagt Simon. Zahlen belegen Aussagen wie diese für das gesamte Projekt Belval – inklusive dem, was bereits steht. Agora rechnet in „Bruttogeschossfläche“. Bisher sind eine Million Quadratmeter Bruttogeschossfläche verkauft, 400.000 Quadratmeter sind noch zu haben.

Es gibt Grenzen

Allerdings gibt es auch selbst auferlegte Grenzen. „Uns geht es nicht um das pure Verkaufen“, bekräftigt Simon, „wir wollen Qualität in den Vierteln haben und dass der Nutzungs- und Generationenmix funktioniert.“ Die noch frei stehenden Verkaufsflächen im Belval-Plaza-Komplex zeigen, dass es manchmal auch nicht funktioniert. Allerdings sind Agora dabei die Hände gebunden. Die beiden Gebäude gehören einem privaten Investor, der für die Ansiedlung der Shops zuständig ist. „Das entzieht sich unserem Einfluss“, sagt Simon.

Trotzdem herrscht Optimismus. Die Nachfrage nach Shops und Gastronomie wird da sein bei so vielen Menschen und die fast schon an Gewissheit grenzende Hoffnung, dass alles irgendwann belegt ist, auch.