Wohnungsbauminister Henri Kox („déi gréng“): „Ich will nicht mit dem Brecheisen vorgehen“

Tageblatt: Ihre Vorgängerin Sam Tanson hat in einem Tageblatt-Interview im Juli gesagt, der Staat müsse mehr Verantwortung beim Wohnungsbau übernehmen. Teilen Sie diese Einschätzung?

Henri Kox: Selbstverständlich. Diese Priorität wird in den kommenden beiden Wochen ausführlich diskutiert. Am Donnerstag wird die Reform des „Pacte logement“ im zuständigen Parlamentsausschuss behandelt. Danach wird eine parlamentarische Debatte folgen. In der Vergangenheit sind zu viele öffentliche Wohnungen auf den Privatmarkt gekommen. Wir müssen das Angebot an öffentlichen Mietwohnungen erhöhen. Nicht nur für sozial schwache Haushalte, sondern auch für Menschen mit mittleren Einkommen, die auf dem privaten Markt nichts mehr finden, aber die Kriterien für eine Sozialwohnung nicht erfüllen.

Welche Rolle soll der „Pacte logement 2.0“ dabei spielen?

In meiner Bilanz des ersten „Pacte logement“ stelle ich fest, dass der Staat zwar 400 Millionen Euro ausgegeben hat, doch das meiste davon in den Ausbau der Infrastruktur geflossen ist. Die Subventionen waren nicht an die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum gebunden. Deshalb lautet das erste Ziel des „Pacte logement 2.0“, bezahlbare Mietwohnungen zu schaffen. Wenn verkauft wird, dann nur im Rahmen von Erbpachtverträgen mit Rückkaufsrecht, damit die Wohnungen nicht an den Privatmarkt verloren gehen. Zweitens sollen massiv Grundstücke bereitgestellt werden. Drittens muss die Lebensqualität gewährleistet bleiben. Wir helfen den Gemeinden logistisch und finanziell, doch als Gegenleistung müssen sie diese drei Ziele erfüllen.

Wie sollen die Gemeinden diese Ziele umsetzen?

Eine Kommune hat die Möglichkeit, mehr im Leerstand aktiv zu werden, eine andere bei den Baulücken. Die Gemeinde setzt sich Ziele – und wenn sie diese umsetzt, erhält sie die Mittel, um sie zu erreichen. Zusätzlich wächst damit die Bevölkerung, deshalb erhält die Kommune weitere Mittel, um ihre Infrastruktur anzupassen.

Sollen die Gemeinden eigene Wohnbaugesellschaften gründen und selbst als Bauträger aktiv werden?

Das brauchen sie nicht. Sie bekommen einen Berater zur Seite gestellt. Die großen Kommunen können vielleicht selbst bauen, aber die kleinen können auf die beiden öffentlichen Bauträger „Fonds du logement“ und „Société nationale des habitations à bon marché“ zurückgreifen. Bei größeren Bauprojekten müssen laut Gesetz zehn Prozent der Wohnungen erschwingliche Wohnungen sein. Für mich müssen diese zehn Prozent künftig sofort in öffentlichen Besitz übergehen. Diese Regelung wollen wir auch in den „Pacte logement“ integrieren. Nur so können wir sicherstellen, dass diese Wohnungen dauerhaft im Besitz der öffentlichen Hand bleiben und nicht nach 10 oder 20 Jahren zum Marktpreis verkauft werden.

Machen die Gemeinden da mit?

Manche Kommunen verkaufen immer noch Wohnungen oder Grundstücke zum Marktpreis. Das müssen wir künftig verhindern. Die öffentliche Hand besitzt schon nur 8 oder 9 Prozent der Grundstücke. Deshalb können wir diese nicht auch noch verscheuern.

Wie wollen Sie das verhindern?

Der Staat hat die Verpflichtung, das Allgemeinwohl und nicht die Privatinteressen zu vertreten. Das gilt auch für die Gemeinden. Innenministerin Taina Bofferding (LSAP) vertritt den gleichen Standpunkt.

In manchen Bereichen fehlt es noch immer an zuverlässigen Zahlen. So gibt es zum Beispiel keine Quadratmeterpreise für Mietwohnungen und widersprüchliche Aussagen dazu, wie viele Wohnungen tatsächlich gebraucht werden. Woran liegt das?

Die Zahlen, die das „Observatoire de l’habitat“ nun vorstellen wird, sind viel zuverlässiger. Vor allem im Mietbereich haben wir sehr große Preisunterschiede, etwa zwischen dem Norden und der Hauptstadt. Was den Bedarf an Wohnungen anbelangt, müssen wir die Kompressionsfähigkeit des Bestandes berücksichtigen. Laut Berechnungen des Liser brauchen wir jährlich rund 6.000 Wohnungen. Das mag stimmen, aber diese Wohnungen verschwinden zum Teil im Bestand. Dazu gehören zum Beispiel die neuen Wohnformen wie Wohngemeinschaften, die die Regierung künftig fördern will. Hierfür muss ich aber erst das Mietvertragsgesetz ändern.

Wie wollen Sie neue Wohnformen konkret regeln?

Das belgische Gesetz für Wohngemeinschaften ist super, weil es eine geteilte Verantwortung zwischen den Mitmietern und dem Vermieter vorsieht. Ich werde vorschlagen, dass wir diese Regelung in unser Gesetz integrieren. In diesem Bereich tut sich etwas, doch gleichzeitig müssen wir Missbrauch verhindern. Um die Café-Zimmer-Praxis zu unterbinden, wollen wir das Gesetz über die gesundheitliche Zuträglichkeit („salubrité“) noch vor Ende dieses Jahres im Parlament zur Abstimmung bringen. Darin haben wir festgelegt, wie viele Menschen auf welchem Raum zusammenleben dürfen, wie groß eine Küche und ein Aufenthaltsraum sein muss. Gemeinden und Staat sollen sich die Verantwortung teilen, um dort einzugreifen, wo diese Mindestkriterien nicht beachtet werden.

Daneben fehlt es aber offenbar an Grundstücken, um neue Wohnungen zu bauen.

Jein. Wir haben viele Grundstücke innerhalb des Bauperimeters. Wir haben 900 Baulücken, die schwierig in der öffentlichen Hand zu mobilisieren sind. Deshalb haben wir eine Arbeitsgruppe eingesetzt, um noch einmal über das Vorkaufsrecht zu diskutieren. Ein teures Grundstück bedeutet ja nicht gleich, dass auch die Wohnung teuer sein muss. Es hängt von der Baudichte ab, ob wir erschwinglichen Wohnraum schaffen können. Doch dann muss der öffentliche Raum angenehm gestaltet werden. Menschen, die in höheren Häusern wohnen, müssen auf Initiativen wie „urban gardening“ zurückgreifen können.

Über wie viel Bauland verfügt der Staat denn eigentlich?

Innerhalb des Bauperimeters verfügt der Staat über 1.800 Hektar Bauland, die noch unbesiedelt sind. Dieses Land ist aber nicht immer zusammenhängend und oft hat man inmitten öffentlicher Grundstücke einen privaten Besitzer, der nicht verkaufen will. Damit der Staat trotzdem dort bauen kann, schaffen wir mit dem „Remembrement ministériel“ ein Instrument, mit dem wir die Grundstücke anders anordnen können, ohne Privatbesitzer enteignen zu müssen. Mindestens zehn Prozent der Wohnungen müssen in öffentlicher Hand sein und sollen es auch langfristig bleiben.

Und was passiert mit den übrigen 90 Prozent?

Wenn wir landesplanerisch vorgehen und die Hürde der zehn Prozent erst mal überwunden ist, entsteht eine Dynamik.

Aber der allergrößte Teil der Wohnungen bleibt weiterhin in Privatbesitz?

Der Staat hat keine Firma, die bauen kann. Nur die Privatwirtschaft kann bauen.

Was ist denn mit „Fonds du logement“ und SNHBM?

In Hesperingen entstehen 460 Wohnungen auf 13 Hektar. Davon sind 30 Prozent in öffentlicher Hand, die vom SNHBM errichtet werden.

Und die restlichen 70 Prozent werden weiterhin auf dem freien Markt verkauft?

Ich bin ja kein Kommunist. Für die 3.500 Menschen, die heute eine erschwingliche Wohnung suchen, reichen 5 bis 10 Prozent aus. Ich möchte aber weitere 10 bis 20 Prozent für die, die auf dem Privatmarkt nichts finden. Wir wollen die Kriterien für erschwinglichen Wohnraum ja erweitern. Ich kann mir vorstellen, dass wir vom Skaleneffekt profitieren. Wir wollen keine sozialen Ghettos, wie es zum Beispiel in Frankreich passiert ist. Mit 10 bis 30 Prozent erschwinglichem Wohnraum in einem Projekt erreichen wir eine soziale Durchmischung.

Wenn der Staat genug Bauland hat, wieso haben Sie dann kürzlich den „Fonds spécial de soutien au développement du logement“ geschaffen?

Der Fonds wurde nicht nur gegründet, um Land innerhalb, sondern auch außerhalb des Bauperimeters zu kaufen. Wenn wir eine Baulanderweiterung vornehmen, müssen wir darauf achten, dass dort nicht die Baulücken von morgen entstehen. Wir diskutieren noch darüber, ob die Baupflicht in fünf, zehn oder 15 Jahren erreicht werden muss. Zusammen mit dem „Comité d’aquisition“ des Finanzministeriums soll der Fonds auch punktuell Flächen und Baulücken innerhalb des Perimeters oder an den Perimeter grenzende Grundstücke erwerben, wenn es sinnvoll ist.

2016 hat die Regierung den sogenannten „quart-taux“ (Steuervergünstigung bei Immobilienverkäufen) zur Mobilisierung von Bauland eingeführt. Was hat diese Maßnahme gebracht?

Der „quart-taux“ hat zwar eine Dynamik erzeugt, resultierte aber nicht in mehr erschwinglichem Bauland. Wir wollen nun eine Steuerbefreiung einführen für Menschen, die ihre Grundstücke an die öffentliche Hand verkaufen.

Zu welchen Bedingungen will das „Comité d’aquisition“ die benötigten Grundstücke kaufen? Wird es den Marktpreis bezahlen?

Der Preis der Wohnungen ergibt sich durch die Zahl der Einheiten, die wir auf einem Grundstück bauen. Dieses Verhältnis muss vernünftig sein.

Wohl wissend, dass man in einem Dorf keine zehnstöckigen Häuser bauen kann …

Nein, das will niemand. In den Dörfern sind die Grundstückspreise auch nicht so hoch. Doch viele wollen im Einzugsgebiet der Hauptstadt wohnen. Wir brauchen ein Zusammenspiel von Wohnen, Lebensqualität und Mobilität. Wenn wir den Individualverkehr aus den Vierteln rausbekommen, entstehen mehr Freiräume. Dadurch kann dichter gebaut werden.

Trotz aller Bemühungen bleibt das Privateigentum noch immer das vorherrschende Prinzip. Laut Statec stören sich rund 80 Prozent der Haushalte an den hohen Wohnkosten. Bräuchte es angesichts der Dramatik der Lage nicht doch einen grundlegenden Paradigmenwechsel?

Wir können jetzt nicht mit der Brechstange vorgehen. Wir müssen das Problem zusammen mit den Menschen angehen und die Bedürfnisse befriedigen, die zurzeit existieren. Das heißt, dass wir mehr Mietwohnungen brauchen. Alle unsere Aktionen gehen in diese Richtung. Die Regierung kann nicht mehr tun, als der Markt im Moment hergibt und die Gesellschaft fähig ist, mit uns und den Gemeinden gemeinsam umzusetzen. Wenn ich jetzt entscheide, dass Privatinvestoren nicht mehr bauen dürfen, bin ich morgen weg und wir haben nichts erreicht.

Wieso denken Sie, dass Sie dann morgen weg sind?

Ich will die Leute mit ins Boot nehmen.

Was befürchten Sie denn genau?

Ich will das nicht. Der Staat kann jetzt nicht anfangen, massiv selbst zu bauen, wie das in Wien der Fall ist. Wien ist ein gutes Modell, doch Wien ist nicht Luxemburg. Dort hat der öffentliche Wohnungsbau eine lange Tradition. In Frankfurt und Berlin gab es das ebenfalls, doch dort wurde nach dem Mauerfall alles verjubelt und nun kauft die Stadt diese Wohnungen für den zehnfachen Preis zurück. Wir beginnen hier erst damit, diesen Sockel an erschwinglichen öffentlichen Wohnungen aufzubauen. Der Bedarf ist jedenfalls da. Seit 1979 haben wir die Nachfrage propagiert. Mein Paradigmenwechsel ist, auf das Angebot zu setzen. Deshalb müssen alle diese Gesetze, die leider allesamt noch auf die Nachfrage ausgerichtet sind, auf das Angebot umgestellt werden. Das geht nicht von heute auf morgen.

Sie wollen auch den subventionierten Wohnungsbau reformieren?

Beim subventionierten Wohnungsbau von Organisationen wie Kirchenfonds oder Caritas müssen wir klären, wer dafür in Frage kommt. Ich will nicht mehr, dass Wohnungen, die der Staat zu 75 Prozent bezuschusst, nach 20 Jahren wieder auf dem Privatmarkt verschwinden.

Wer soll die öffentlichen Mietwohnungen verwalten?

Wenn wir mehr soziale Mietwohnungen haben, brauchen wir einen „Bailleur social”, der sie vermietet. Das können Organisationen, Gemeinden oder öffentliche Bauträger sein, die vom Staat konventioniert werden und die Mieter begleiten, damit diese nicht ewig in einer geförderten Wohnung verharren.

Erschwinglicher Wohnraum soll nicht zur Gewohnheit werden?

Bestenfalls nicht. Zumindest nicht, solange der Bestand nicht groß genug ist. Wenn jemand eine Wohnung kaufen oder auf dem Markt mieten will, werden wir uns ihm nicht in den Weg stellen.

Vor allem in der Hauptstadt werden die Immobilienpreise durch große Investmentfonds zusätzlich angeheizt. Wäre es nicht an der Zeit, diese Fonds höher zu besteuern?

Das wird im Rahmen der Steuerreform diskutiert. Die „Lex Koller“ in der Schweiz, die in diesem Zusammenhang oft angeführt wird, ist hier nicht so einfach umsetzbar. Die Schweiz ist nicht Teil der EU und hat keinen freien Waren-, Personen- und Kapitalverkehr.

Wie stehen Sie zur Einführung einer Mietobergrenze?

Der Mietendeckel, wie er in Berlin beschlossen wurde, kann in Luxemburg nicht übernommen werden. Die regionalen Preisunterschiede sind zu groß. Eine Obergrenze nur für die Hauptstadt zu beschließen, ist verfassungsrechtlich nicht möglich. Ich bin aber dafür, dass wir nach einer eigenen Lösung in diesem Bereich suchen.