Wien trotzt dem Wohn-Wahnsinn – ein Gemeinderat erklärt, wie die Stadt das macht

Seit 100 Jahren wird in der österreichischen Hauptstadt Wien erfolgreich kommunaler Wohnungsbau betrieben. In Zeiten von Wohnungsnot und rasant steigender Mietpreise gilt das Modell Wiener Gemeindebau weltweit als exemplarisch. Der SPÖ-Landtagsabgeordnete und Wiener Gemeinderat Georg Niedermühlbichler (53) erklärt im Interview, wie dieses Modell entstanden ist und welche Maßnahmen die Stadt Wien heute ergreift, um den steigenden Immobilien- und Grundstückspreisen entgegenzuwirken.

Tageblatt: In Luxemburg liegt die durchschnittliche angekündigte Monatsmiete bei 1.600 Euro, in der Hauptstadt gar bei 1.800 Euro. Wie hoch ist sie in Wien?
Georg Niedermühlbichler: Wir haben in Wien die glückliche Situation, dass der Stadt 220.000 kommunale Wohnungen gehören. Weitere 200.000 geförderte Genossenschaftswohnungen werden mit Fördermitteln der Stadt Wien errichtet. Im Gemeindebau sprechen wir von Durchschnittsmieten von 5 Euro und im Genossenschaftsbereich von 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter. In Wien leben 62 Prozent der Menschen in diesen geförderten Wohnungen mit klaren Mietzinsobergrenzen.
Im privaten Mietbereich bewegen sich die Mieten deutlich höher. Wir liegen inzwischen bei 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt. Bei Neuvermietungen, die frei errichtet wurden, liegen sie aber bereits bei durchschnittlich 11 Euro. Dort greift das strenge Mietrecht, das wir haben, nicht zu 100 Prozent.

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Wien ist vor allem für seinen Gemeindebau bekannt, der in der Zeit des Roten Wien vor exakt 100 Jahren entstanden ist. Können Sie das Konzept kurz erklären?
1919, als die Sozialdemokratie bei den Wahlen als stärkste Kraft hervorging, war das Thema Wohnen irrsinnig wichtig. In Zeiten der Monarchie und während des Ersten Weltkrieges war es für weite Teile der Wiener Bevölkerung unmöglich, leistbaren und guten Wohnraum zu finden. Die damalige sozialdemokratische Stadtregierung hatte es sich zur Aufgabe gemacht, Wohnungen zu bauen. Zwischen 1919 und 1934 hat sie 65.000 Wohnungen errichtet, alle im Eigentum der Stadt Wien. Finanziert wurde das Vorhaben durch Wohnbauabgaben und die sogenannte Hugo-Breitner-Steuern, benannt nach dem legendären sozialdemokratischen Finanzstadtrat. Dabei handelte es sich um Steuern, die auf Luxusartikeln erhoben wurden.
Nach dem Zweiten Weltkrieg, während dem viel Wohnsubstanz zerstört wurde, haben wir dieses Programm fortgesetzt und konnten bislang eben 220.000 Gemeindewohnungen errichten.

Wie funktioniert der Gemeindebau genau?
Die Stadt tritt als Bauherr auf. Sie finanziert und baut die Wohnungen. Im Gegensatz zu einem privaten Investor erwartet sie sich keine Gewinne. Dadurch dass sie die Möglichkeit hat, auf Eigengrund zu errichten, kann sie günstiger bauen.

Wie groß sind diese Gemeindewohnungen?
Das ist unterschiedlich. Es gibt Einraumwohnungen ab 30 Quadratmeter. Der Klassiker der Zwischenkriegs- und der Nachkriegszeit war die 40- bis 60-Quadratmeter-Wohnung mit Bad, WC, Küche, Vorraum, Wohnzimmer, Schlafzimmer und kleinem Kinderzimmer. Es gibt aber auch welche mit über 100 Quadratmetern für größere Familien. Die sind eher in den 1960er und 1970er Jahren errichtet worden.

Wohnhausanlage Kapaunplatz 7

Im Gegensatz zu anderen Großstädten wie z.B. Paris wurden diese Wohnungen nicht an den Rändern, sondern über die ganze Stadt verstreut errichtet. Was war die Idee dahinter?
Die Gründerväter wollten keine sozialen Viertel schaffen, sondern stattdessen die soziale Durchmischung groß halten. Deshalb wurden in allen Stadtvierteln Gemeindewohnungen errichtet. Auch im Ersten Bezirk (Zentrum von Wien; Anm. d. Red.) und in den bürgerlichen Vierteln gibt es Gemeindewohnungen. Der bekannteste Gemeindebau, der Karl-Marx-Hof, liegt in Döbling im 19. Bezirk, wo es viele Villen gibt und ursprünglich die Bürgerlichen zu Hause waren. Das hat man ganz bewusst gemacht, um nicht nur in den Arbeitervierteln Sozialwohnungen zu errichten.

Sind die Gemeindewohnungen den sozial Bedürftigen vorbehalten?
Nein. Um eine soziale Durchmischung zu bekommen, haben wir relativ hohe Einkommensgrenzen, die es auch der Mittelschicht ermöglichen, solche Wohnungen zu bekommen. Das gilt sowohl für die Gemeinde- als auch für die Genossenschaftswohnungen.

Kommen die sozial schwachen Haushalte dabei nicht zu kurz?
Überhaupt nicht. Wir haben so viele Wohnungen im Angebot, dass wir alles gut abfedern und abfangen können. Uns ist wichtig, dass neben sehr armen Menschen auch ein Filialleiter einer Bank, ein Polizist oder eine Krankenschwester dort wohnen können. Diese soziale Durchmischung macht die Bevölkerungsstruktur in diesen Wohnbauten aus. Weil es die Gemeindebauten in allen Bezirken gibt, erkennt man nicht an der Adresse, wie reich oder arm jemand ist. Das ist ein sehr wichtiges Qualitätskriterium.

Das Konzept des Gemeindebaus beschränkt sich aber nicht nur auf das Wohnen.
Seit Beginn des Gemeindebaus war es entscheidend, dass auch Gemeinschaftsräume, Waschküchen, große Innenhöfe mit viel Grünraum, Kindergärten, Schulen und Bademöglichkeiten geschaffen werden, um in diesen Wohnhausanlagen ein hohes Angebot zu haben. Es war den Sozialdemokraten damals schon wichtig, dass Wohnen, Arbeiten und Kinderbetreuung nahe beieinander stattfinden kann. Heute sagt man dazu Stadt der kurzen Wege.

Auch in anderen Städten wie Berlin oder Frankfurt am Main gab es öffentliche Wohnungsbaukonzepte. Viele dieser Wohnungen wurden in den vergangenen Jahrzehnten an private Immobilienkonzerne verkauft. Wieso hat die Stadt Wien ihre Wohnungen behalten?
In Wien hatten wir das Glück, dass die Sozialdemokratie bis 1996 die absolute Mehrheit hatte. Wir hatten auch immer die Situation, dass wir budgetär so ausgeglichen gearbeitet haben, dass es nicht nötig war, Geldmittel zu lukrieren, um Budgets auszugleichen. In der Zeit, als Wien stark geschrumpft ist und es die Idee gegeben hat, Gemeindewohnungen zu verkaufen und dieses Geld anderweitig zu investieren, haben die damaligen Verantwortlichen sich bewusst dagegen entschieden, Familiensilber zu veräußern.

Wien hat den Gemeindebau 2004 gestoppt. Inzwischen hat die Stadt aber wieder damit begonnen. Im Rahmen von Gemeindebau Neu entstehen bis 2021 rund 4.000 neue Gemeindewohnungen. Wie kam es zu dieser Rückkehr zum Gemeindewohnbau?
2004 standen wir vor der Entscheidung, weiter selbst zu bauen oder Genossenschaftswohnungen zu fördern. Genossenschaften sind Kooperativen, die Fördermittel erhalten und dafür Auflagen im Bereich der sozialen und ökologischen Nachhaltigkeit sowie der Architektur erfüllen müssen. Eine Zeit lang ging der Trend eher in diese Richtung.

2015 haben wir dann entschieden, selbst wieder Wohnungen zu bauen. Der Gemeindebau Neu beruht aber auf einem etwas anderen Modell, was auch mit europäischen Ausschreiberichtlinien zu tun hat. Wir bauen jetzt zusammen mit der statdteigenen Wohnbaugenossenschaft Gesiba. Wiener Wohnen hat mit der Gesiba eine Tochterfirma – die Wiener Gemeindebauerrichtungs-GmbH – gegründet.

51 Prozent der Anteile gehören Wiener Wohnen, 49 Prozent der Gesiba. Über diesen Weg werden jetzt 4.000 neue Gemeindewohnungen gebaut. Die Gesamtmiete pro Quadratmeter wird bei 6,50 Euro liegen. Im November sind die ersten Wohnungsübergaben.

Diskussionsabend

Die Escher LSAP-Sektion veranstaltet am heutigen Mittwoch (23.10.) einen Diskussionsabend zum Thema Wohnungsbau in der „Halle des poches à fonte“ in Belval (avenue du Rock ’n’ Roll / avenue des Hauts Fourneaux).

Unter dem Motto „So wird Wohnen für alle bezahlbar“ wird der SPÖ-Landtagsabgeordnete und Wiener Gemeinderat Georg Niedermühlbichler einen kurzen Vortrag halten. Anschließend wird das Thema des öffentlichen Wohnungsbaus mit Gästen aus Politik und Gesellschaft auch im Hinblick auf Luxemburger Verhältnisse diskutiert. Die Veranstaltung beginnt um 18.30 Uhr. Der Eintritt ist frei.

Der Gemeindebau Neu entsteht nur zum Teil auf der grünen Wiese. Daneben nutzen Sie Brachen, wie es zurzeit auch in Luxemburg passiert. Wie kommt die Stadt Wien an die benötigten Grundstücke?
Unsere Vorgänger haben in den 1980ern den Wiener Bodenbereitstellungsfonds gegründet, der jetzt Wohnfonds Wien heißt. Dieser Fonds hat das Ziel, Grund und Boden zu kaufen, bzw. Grund und Boden, der der Stadt Wien gehört, zu verwalten. Der Vorteil dieses Fonds ist, dass mittlerweile über Jahrzehnte Grundstücke dazugekauft werden. Wir haben Grundstücksflächen von fast 3 Millionen Quadratmetern im Vorrat. Diese werden entwickelt und dann über Wettbewerbe Bauträgern zur Bebauung angeboten. Wir wollen hauptsächlich geförderten Wohnbau, aber um die Finanzierung zu ermöglichen, gibt es auch freifinanzierten Wohnbau und Eigentumswohnungen. So können wir einen guten Mix anbieten. Der Wohnfonds kann die Grundstücke zu einem vernünftigen Preis zur Verfügung stellen, weil der Fonds nicht gewinnbringend entwickelt.

Vor allem Bauland wird in Luxemburg immer teurer. Wie sieht die Entwicklung der Grundstückspreise in Wien aus?
In vielen Bereichen ist es uns gar nicht mehr möglich, geförderten Wohnbau zu errichten, weil die Grundstückspreise zu hoch sind. Deshalb haben wir im vergangenen Jahr die sogenannte Flächenwidmungskategorie Geförderter Wohnbau beschlossen, die dieses Jahr in Kraft getreten ist. Wenn eine Fläche für Wohnbau umgewidmet werden soll und sie mehr als 5.000 Quadratmeter beträgt, müssen zwei Drittel dieser Fläche dem geförderten Wohnbau zur Verfügung gestellt werden. Das heißt, dass jeder, der große Brach-, Industrie- oder Agrarflächen besitzt, die er für Wohnungsbau nutzen will, zwei Drittel davon dem geförderten Wohnbau zur Verfügung stellen muss. Nachdem es beim geförderten Wohnungsbau Obergrenzen für die Grundstückspreise gibt, dämpft das natürlich den Preis. Die Grundstücksverkäufer haben uns dafür nicht gelobt, aber die Maßnahme wirkt sich positiv auf die Bauträger und die wohnenden Menschen aus.

Wie wollen Sie sicherstellen, dass Bauland langfristig im Besitz der Stadt bleibt?
Durch eine zweite Maßnahme, die die Grundstücke betrifft, die uns gehören. Laut Genossenschaftsgesetz muss eine Wohnung nach zehn Jahren, wenn ein gewisser Eigenbeitrag geleistet wurde, dem Mieter zum Verkauf angeboten werden. Ob der Mieter sie dann kauft oder nicht, ist ihm überlassen. Weil sie Eigentum fördern will, hat die konservativ-nationale Bundesregierung beschlossen, dass Wohnungen im Fünf-Jahres-Rhythmus zum Verkauf angeboten werden müssen und die Genossenschaften sich bemühen müssen, dass die Wohnungen auch gekauft werden.

Wir wollen das nicht, weil es uns wichtig ist, dass die Wohnungen der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt werden. Deshalb haben wir entschieden, die Grundstücke nicht mehr an die Genossenschaften zu verkaufen, sondern sie mit sogenannten Baurechten weiterzugeben. Diese sind auf 80 Jahre begrenzt. Das hat einerseits den Vorteil, dass das Errichten noch einmal günstiger wird, weil die Grundstückspreise nicht vorab in den Bau eingerechnet werden müssen. Andererseits kann die Genossenschaft nicht an die Mieter weiterverkaufen, weil das Grundstück nach wie vor der Stadt Wien gehört. Drittens können wir auf diese Weise Grund und Boden auch für die nächste Generation erhalten.

Wenn Sie einen Bodenbesitzer dazu zwingen, zwei Drittel seines Grundstücks für geförderten Wohnbau zur Verfügung zu stellen, riskieren Sie damit nicht, dass er es vorzieht, lieber nicht zu verkaufen? Heizt diese Maßnahme nicht die Bodenspekulation an?
Bislang nicht. Bei den jetzigen Preisentwicklungen wollen die meisten doch eher schnell an Geld kommen. Eine große Firma, die ins Burgenland abgewandert ist, hat ein bisschen überrascht gewirkt, als sie ihr Grundstück verkaufen wollte. Doch sie wird sich damit abfinden müssen. Man weiß nicht, was in drei, vier Jahren passiert. Persönlich denke ich, dass der Immobilienmarkt nicht ins Uferlose geht. Immobilienvermittler sagen immer häufiger, dass Wohnungen nicht mehr mit dem Argument der Rendite verkauft werden können, sondern nur noch mit dem Argument der Wertsteigerung. Das sagt einiges aus, denn wenn ich weiß, dass ich den Kaufpreis der Wohnung nicht mehr über die Mieten reinbekommen kann, weil so viel Miete nicht mehr bezahlbar ist, aber die Immobilie in meinen Büchern jedes Jahr noch an Wert gewinnt, brauche ich nicht nachzudenken, wie lange das noch gehen kann. Das Kartenhaus wird irgendwann zusammenbrechen, denn auch die großen Immobilienfonds werden nicht auf Dauer nur von der Wertsteigerung leben können, wenn die Immobilie keine Einnahmen generiert. Die nächste Immobilienkrise wird schneller kommen, als man glaubt.

Wie finanziert die Stadt Wien den Bau der neuen Gemeindewohnungen?
Einerseits mit Wohnbauförderung, andererseits mit Mitteln der Stadt Wien und mit Fremdmitteln. Der Anreiz bei diesen Wohnungen ist, dass man keinen Baukostenanteil vorher zu bezahlen hat, sondern einfach einziehen kann. Mit 6,50 Euro pro Quadratmeter ist der Mietpreis natürlich unschlagbar.

Wird der Gemeindebau staatlich gefördert?
Nein. Wir haben nach wie vor das Modell des Wohnbeitrags oder der Wohnbausteuer, die von der Lohnsumme berechnet wird. Sowohl der Arbeitgeber als auch der Arbeitnehmer zahlen jeweils 0,5 Prozent. Diese Mittel werden von der Bundesfinanz eingehoben und auf die Länder aufgeteilt. So haben wir ein jährliches Budget von 600 Millionen Euro für den Wohnbau. Daneben werden die Förderungen, die wir an Genossenschaften vergeben, langfristig mit einem Zinssatz von einem Prozent laufend zurückgezahlt. Dadurch haben wir die Möglichkeit, Geldmittel zu bekommen, wenn wir sie benötigen.
Eine rezente Studie hat gezeigt, dass wir in Wien erstmals mehr Wohnungen bauen, als wir durch Zuzug zusätzlich benötigen. Das Wohnbauprojekt greift demnach. Das ist eine gute Nachricht, weil es den Druck auf den Wohnungsmarkt, den wir auch in Wien spüren, etwas herausnehmen wird.

Die Preissteigerung auf dem freien Wohnungsmarkt gibt es demnach auch in Wien?
Ja. Der frei finanzierte Markt unterliegt nicht der Mietzinsregulierung. Dadurch steigen die Preise enorm. Allerdings muss man feststellen, dass auch hier der Deckel schon erreicht wurde. Viele sind gar nicht bereit, diese Mietpreise zu bezahlen. Wohnungen stehen teilweise leer, was schade ist, weil man sie doch günstiger vermieten könnte. Aufgrund des großen Angebots, das es in Wien gibt, entscheiden sich viele dazu, ein bis zwei Jahre auf eine bezahlbare Genossenschaftswohnung zu warten, bevor sie sich eine teure Privatwohnung nehmen. Das wirkt natürlich preisdämpfend.

Im Gegensatz zu den Jahren 2014 bis 2016, als das Bevölkerungswachstum relativ stark war, sind die Zuwachsentwicklungen wieder etwas abgeflacht. Damals haben wir das Wohnbauprogramm mit 10.000 bis 14.000 neuen Wohnungen pro Jahr gestartet. Viele dieser Wohnungen werden jetzt fertiggestellt. Dadurch haben wir die Situation, dass wir etwas mehr Wohnungen bauen als durch den Zuwachs benötigt werden. Das bedeutet nicht, dass wir einen Wohnungsüberschuss haben, denn das wäre auch nicht wünschenswert. Aber es erhöht den Druck auf die Privatvermieter, die Mieten etwas zu senken.

Gibt es in Wien einen sogenannten Mietendeckel oder eine Obergrenze für den freien Markt?
Im Rahmen unseres strengen Mietrechts ist geregelt, dass alle Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden, und solche, die bis 1956 gebaut wurden, eine Obergrenze haben. Es gibt Kategoriemieten, die derzeit bei 5,80 Euro pro Quadratmeter liegen. Danach können aber noch Zuschläge für besonders gute Lage oder gute Ausstattung verrechnet werden. Diese Zulagengeschichte liegt uns als Mietervereinigung ein bisschen im Magen, weil dort viel berechnet wird, was aus unserer Sicht keine Berechtigung hat. Das macht einen ganz klaren Mietzinsoberdeckel ein bisschen schwierig.

Hat die Luxemburger Regierung Sie schon besucht, um sich Ihr Modell anzusehen?
Mir ist das nicht bekannt. Wir selbst waren auch noch nicht in Luxemburg, um unser Modell zu präsentieren.