Das falsche Spiel – Wie Karstadt ein Luxemburger Unternehmen unter Druck setzt, um Miete zu sparen

Eine der umstrittensten Immobilien Deutschlands ist seit 2017 in der Hand eines Luxemburger Unternehmens: die Karstadt-Filiale in Leipzig. Um das Gebäude entbrannte vor zehn Jahren einer der größten Skandale der deutschen Nachkriegsgeschichte. Und auch der neue Eigentümer kann den Fluch nicht brechen. Denn in den Verhandlungen über den neuen Mietvertrag ist sich Karstadt nicht zu schade, Öffentlichkeit und Angestellte als Faustpfand für knallharte unternehmerische Interessen einzusetzen.

9. Mai 2018, morgens, Pressetermin vor der Karstadt-Filiale in der Leipziger Innenstadt: Eine Stunde vor Ladenöffnung versammeln sich die Mitarbeiter vor dem Warenhaus am Neumarkt. Dann bilden sie eine Menschenkette um das viergeschossige Gebäude. Ein Mann im dunklen Anzug verteilt hastig kleine Plakate. Nebeneinander gehalten zeigen sie die Parole „Karstadt Leipzig muss bleiben“. Dann kommt Filialleiter Michael Zielke und hakt sich bei seinen Mitarbeitern ein. Grimmig schaut er den Fotografen in die Linse. Seine Botschaft: Wir stehen zusammen. Wir lassen uns nicht unterkriegen.

Die Botschaft ist an die Luxemburger Firma Petersstrasse S.à r.l. gerichtet, seit August 2017 Eigentümerin des Gebäudes, vor dem die Demonstranten stehen.

Die Luxemburger wollen laut Karstadt die Miete um 70 Prozent erhöhen – und hätten als Alternative nur die Kündigung des Mietvertrags angeboten. 400 Arbeitsplätze und ein Stück Leipziger Einkaufskultur seien in Gefahr. 50.000 Menschen hätten eine Petition für die Erhaltung der Filiale unterschrieben.

Eine skrupellose Immobilienfirma aus dem Steuerparadies Luxemburg gefährdet Arbeitsplätze in Leipzig? Ein Vorwurf, den der Adressat des Protests von sich weist: „Presse und Politik werden missbraucht“, sagt Petersstrasse-Geschäftsführer Pascal Bruzzese gegenüber dem Tageblatt. „Dabei hat Karstadt den Karren selbst in den Dreck gefahren.“

Luxusimmobilie mit turbulenter Geschichte

Bis 2002 war das Warenhaus in Leipzig im Besitz von Karstadt selbst. Dann verkaufte das Unternehmen es an einen Fonds der Kölner Bank Sal. Oppenheim und des Immobilienmoguls Josef Esch. Die Abmachung: Die neuen Eigentümer sanieren das Haus zur Luxusimmobilie, dafür mietet Karstadt es für zehn Jahre zu einem erhöhten Preis an. „Sale and lease back“ heißt ein solches Finanzkonstrukt.

Das Gebäude wurde bis auf die Fassade komplett neu errichtet – und in einen regelrechten Konsumpalast verwandelt: mit 35.000 Quadrametern Verkaufsfläche, die auf sechs Ebenen verteilt ist. Im Innenhof des Gebäudes schießt „eine der höchsten Fontänen Europas“ in stündlichem Rhythmus einen 30 Meter hohen Wasserstrahl in die Höhe.

Ein Mammutprojekt mit stolzem Preis: Laut dem Esch-Fonds kostete die Sanierung 180 Millionen Euro. Noch immer streiten die Anwälte darüber, ob Karstadt bei dem Deal über den Tisch gezogen wurde.

Die erhöhte Miete betrug laut Leipziger Volkszeitung (LVZ) nach dem Umbau 11,2 Millionen Euro pro Jahr. Aber das Unternehmen musste diesen Betrag nur von 2006 bis 2009 zahlen – und nicht zehn Jahre lang. Dann meldet die Karstadt-Mutter Arcandor Insolvenz an. Damit der Betrieb überhaupt weiterlaufen konnte, wurde die Miete in Leipzig laut unseren Informationen ab September 2009 auf sieben Millionen Euro gekürzt. Und diesen wesentlich günstigeren Betrag zahlt Karstadt bis heute.

Die sagenhafte Mieterhöhung?

Im Zuge der Verhandlungen über den neuen Mietvertrag kündigte Petersstrasse Ende März dem Warenhaus – und bot einen neuen Vertrag zu den Konditionen von 2009 an. „Vor zehn Jahren wurde Karstadt die Miete gesenkt. Wir haben sie auf das ursprüngliche Niveau angehoben“, sagt Petersstrasse-Chef Bruzzese.

Von diesem Schritt wurde der Konzern offenbar überrascht – und schlug deshalb mit umso größerer Vehemenz zurück. Karstadt schaltete die Öffentlichkeit ein und spielte die Heuschreckenkarte. Über alle Kanäle kolportierte das Unternehmen ab März 2018 die „alternativlose und überraschende Mietsteigerung von fast 70 Prozent“.

Anfang Juni erklärt Konzernsprecher Stefan Hartwig im Gespräch mit dem Tageblatt: „Wir haben noch nie erlebt, dass jemand 70 Prozent mehr verlangt. Eine Mieterhöhung in einem Objekt, das schon übermarktteuer ist – das könnte man mit keinem Modell erwirtschaften. Da können sie auch 700 Prozent draufmachen: Das ist out of reach.“

„Ein grundsolides und erfolgreiches Haus“

Der Chef des Leipziger Karstadt, Michael Zielke, schlägt in der Öffentlichkeit in dieselbe Kerbe: „Die Miete der Filiale ist nach eigener Beurteilung bereits hoch und liegt noch über dem Schnitt in Leipzig“, Karstadt Leipzig sei ein „grundsolides und erfolgreiches Haus“, aber eine solche Mieterhöhung „sei schlicht nicht leistbar“.

Davon, dass das Unternehmen zuvor, ohne zu klagen und über Jahre hinweg, den höheren Preis zahlte, ist keine Rede.

Ebenso wenig davon, dass das Haus in Leipzig für den Konzern offenbar nicht nur wegen des Einzelhandels eine Einnahmequelle ist. Denn laut LVZ verdient die Firma ironischerweise gerade selbst bei der Miete. Zahlreiche Geschäftsflächen in dem Leipziger Einkaufstempel sind im „Mall“-Stil an andere Gewerbetreibende untervermietet. „Laut Insidern überweisen die Untermieter eine höhere Quadratmetermiete als jener Preis, den Karstadt im Durchschnitt aller Flächen an den Hauseigentümer zahlt“, schreibt die LVZ. Zur Frage, wie viel die Untermieter insgesamt überweisen, schweigt Karstadt.

Stattdessen hat der Konzern auf www.karstadtleipzigmussbleiben.de eine eigene Internetseite für die Kommunikation in Sachen Leipzig aufgebaut. Dort breitet das Unternehmen ungestört von kritischen Presseberichten seine Version der Geschichte aus. „Eine derart saftige Mieterhöhung ist für mich kein faires Verhandlungsgebaren“, sagt Filialleiter Zielke dort beispielsweise.

Der Eklat in Luxemburg

Aber wie steht es um die Fairness im Verhandlungsgebaren von Karstadt selbst? Am 5. Juni taucht eine Karstadt-Delegation für eine Mahnwache am Firmensitz von Petersstrasse S.à r.l. in Luxemburg auf. Mit dabei: Pappschilder, die zur Rettung des Hauses in Leipzig auffordern, eine Kiste mit „50.000 Unterschriften für die Rettung des Leipziger Karstadt“ und ein Journalist der LVZ.

Um Luxemburger Medien über die Aktion zu informieren, hat Karstadt eine Kommunikationsagentur engagiert, die auf „Krisenkommunikation“ spezialisiert ist – und die schon Stunden vor dem eigentlichen Termin eine in drei Sprachen verfasste Mitteilung veröffentlicht. Nur Petersstrasse wurde laut unseren Informationen nicht benachrichtigt.

Der Pressemitteilung zufolge besteht die Karstadt-Delegation aus „Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus Leipzig“. Tatsächlich sind unter den gerade mal sieben Demonstranten aber vor allem Verantwortungsträger: Filialleiter Zielke, Konzernsprecher Hartwig und Gesamtbetriebsratschef Jürgen Ettl. Allesamt in grellgrünen Warnwesten, als handele es sich bei der Aktion um einen Gewerkschaftsprotest.

50.000 Unterschriften im Müll?

Was folgt, hält der Journalist der LVZ im Video fest: Zielke klingelt mitsamt dem Unterschriften-Karton an der Tür von Petersstrasse S.à r.l., ein genervter Geschäftsführer Pascal Bruzzese öffnet. „Guten Tag, wir würden gerne die 50.000 Unterschriften abgeben bei Ihnen, von Karstadt in Leipzig“, sagt Zielke. „Von den Leipzigerinnen und Leipzigern“, verbessert Ettl. Dann kommt es zu einer spektakulären Szene: Bruzzese schnappt sich ohne Worte die Kiste, trägt sie über den Hof – und versenkt sie vor laufender Kamera in der Mülltonne.

Zielke übergibt den Karton mit den „rund 50.000 Unterschriften“ an Bruzzese. Screenshot: LVZ

Das sitzt. „Hauseigentümer wirft Unterschriften von 50.000 Leipzigern in den Müll“, titelt die LVZ zur Veröffentlichung des Videos. „Karstadt: Eklat in Luxemburg“, die Ostsee-Zeitung. „Schock bei Unterschriften-Übergabe zur Karstadt-Rettung“, die Internetseite von Radio Leipzig. Und die Bild fragt: „Neuer Eklat mit Vermieter – Ist Karstadt überhaupt noch zu retten?“

Ein medialer Etappensieg für Karstadt. „Es sieht so aus, als sei es dem Unternehmen einzig darum gegangen, Betroffenheitsbilder zu erzeugen. Und das ist ihm gelungen“, sagt der Leipziger Grünen-Politiker und Immobilienexperte Jürgen Kasek. Das Warenhaus habe Petersstrasse S.à r.l. mit Ansage vorgeführt. Kasek ist über die Unprofessionalität der Luxemburger bei der Unterschriftenaktion überrascht. „Das war desaströs von Petersstrasse“, sagt er.

Das gesteht auch Petersstrasse-Chef Pascal Bruzzese ein: „Das war eine blöde Aktion“, sagt er. Den Karton hätten er und seine Mitarbeiter später aus der Mülltonne gefischt. Und dann die Unterschriften gezählt. „Es waren keine 50.000, sondern nur 30.000“, sagt er. Kurios: In einem Interview mit dem Handelsblatt spricht selbst Karstadt-CEO Stephan Fanderl Mitte Mai nur von 22.000 Unterschriften.

Hoher Einsatz beim Mietpoker

Nach der Veröffentlichung des Videos werden auch die Stimmen aus der Leipziger Kommunalpolitik lauter. „Es ist bedauerlich, dass bei einer so wichtigen Angelegenheit ein Immobilienhai seine hässliche Fratze zeigt“, sagt der Leipziger SPD-Stadtrat Heiko Bär der LVZ. Für eine CDU-Kollegin ist der Umgang mit den Unterschriften „respektlos“, für die AfD eine „Unverschämtheit“. Aber die Solidarität ist nicht bedingungslos. Der ursprüngliche Fehler habe im Verkauf der Immobilie 2002 gelegen, sagt Bär. Und ein FDP-Mann bringt es auf den Punkt. Er vermutet, dass beide Seiten „auf hohem Niveau pokern“.

In diesem Pokerspiel scheint Karstadt den neuen Vermieter drastisch unterschätzt zu haben – und machte nach dem Eigentümerwechsel einen enormen Fehler: „Es gab einen Gewerberaummietvertrag mit Optionsfrist. Dieser hätte bis 2021 verlängert werden können“, sagt Jürgen Kasek. Zudem sei im deutschen Mietrecht vorgesehen, dass der Mieter im Falle eines Verkaufs in den Bieterprozess mit einsteigt. Sprich: Karstadt hätte den alten Vertrag mit den günstigen Konditionen einfach verlängern können – oder die Immobilie vom vorherigen Eigentümer selbst kaufen können. „Das hat Karstadt aber nicht gemacht“, sagt Kasek.

Petersstrasse nutzte die Gelegenheit, um in den Verhandlungen die Oberhand zu gewinnen– und kündigte dem Kaufhaus einfach.

Die anonyme Briefkastenfirma

Seitdem sieht sich das Unternehmen den Attacken der Karstadtkommunikatoren ausgesetzt. Und dass der Firmensitz in Luxemburg ist, nutzen diese für ihre Zwecke. „Es gab am Firmensitz eine überwältigende Zahl von Firmennamen”, sagte Konzernsprecher Hartwig nach der Aktion in Luxemburg gegenüber dem Tageblatt. „Das ist ein Phänomen des Standorts Luxemburg, das wirft ein schlechtes Licht auf das Land.“

Aber so anonym, wie die Kommunikation von Karstadt die Luxemburger machen will, sind diese eigentlich nicht. Dagegen spricht nicht nur, dass am Firmensitz nicht nur Briefkästen hängen, sondern tatsächlich Menschen aus Fleisch und Blut arbeiten. Auch ist Even Capital, die Muttergesellschaft von Petersstrasse S.à r.l., die im selben Gebäude eine Filiale hat, in Leipzig alles andere als eine Unbekannte. Das Unternehmen füllt derzeit mit einem Budget von „30 bis 40 Millionen Euro“ das sogenannte Burgplatzloch, eine Baugrube, die mehr als 20 Jahre lang die Gemüter der Leipziger erregte. Auf dem Platz, nur wenige Meter vom Karstadt entfernt, entsteht derzeit ein großes Hotel mit Bar und Restaurant. „Jahrelang hatte die Kommune vergeblich versucht, den früheren Grundstücksbesitzer zum Schließen des Loches zu bewegen. Erst mit dem Verkauf der Grundstücke an Even Capital kam endlich Bewegung in die Sache“, schreibt die LVZ im Februar. Die Investmentfirma Even Capital sei ein „Familienunternehmen aus der Schweiz“.

Die Mitarbeiter

Auch die regelmäßig von Karstadt ins Feld geführten Mitarbeiterzahlen bedürfen genauerer Betrachtung. Zwar arbeiten offenbar tatsächlich 400 Menschen in dem Haus. Da Karstadt aber einen großen Teil der Verkaufsfläche untervermietet hat, sind davon nur 140 bis 240 bei dem Warenhauskonzern selbst angestellt.

Die genaue Zahl der Karstadt-Mitarbeiter – und wie viele davon wiederum über Zeitarbeitsfirmen angestellt sind – ist unklar. Entsprechende Presseanfragen des Tageblatt wurden sowohl von Betriebsrat Ettl als auch von Konzernsprecher Hartwig trotz mehrmaliger Nachfragen ignoriert. Zur „Unterschriften-Aktion“ in Luxemburg war Hartwig problemlos erreichbar.

„Der Punkt ist, und das finde ich persönlich etwas seltsam: Wir haben hier auf beiden Seiten gewinnorientierte Unternehmen. Und auf einmal packt das eine – das selbst auch nicht gerade Spitzenlöhne zahlt – die große Kapitalistenkeule aus“, sagt Jürgen Kasek. „Das ist schon ein bisschen erheiternd. Und es ist nicht vollkommen ehrlich.“